울산지방법원 2025타경10234. 양산시 평산동 103-9에 있는 철근콘크리트구조 7층 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 1·2층은 주차장 등, 3~7층은 숙박시설로 이용 중입니다. 토지는 933.8㎡의 일반상업지역 대지이며, 건물과 토지가 일괄매각됩니다.
등기상 말소기준권리는 2018년 10월 16일 설정된 북부산농업협동조합 근저당권 4,290,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권 2건과 경매개시결정, 양산시 압류 2건은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 예상 인수액도 0원이므로, 낙찰가가 낮아질수록 매수인 인수가 늘어나는 유형은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경10234 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 103-9 · 경상남도 양산시 평산4길 8 |
| 물건종류 | 숙박시설 건물 + 토지 · 일괄매각 |
| 이용상태 | 1·2층 주차장 등 · 3~7층 숙박시설 |
| 토지 | 대 933.8㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 박준영 지분 2분의 1 · 최종순 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 6,409,495,900원 / 2,198,457,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 4,072,204,339원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 확인되지 않으며 예상 인수액은 0원입니다. 2015년에 설정됐던 울산수산업협동조합과 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권은 2018년 10월 16일 이미 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 북부산농업협동조합 근저당권이 현재의 말소기준입니다.
그 뒤 설정된 북부산농업협동조합의 360,000,000원 및 120,000,000원 근저당권, 2025년 임의경매개시결정과 양산시 압류 2건은 등기순위상 매각으로 소멸합니다. 다만 배당표에는 당해세와 최우선변제 가능 항목이 반영되지 않았으므로, 실제 세금 채권과 배당순위는 매각물건명세서와 관련 원본을 다시 대조해야 합니다.
② 가격 구조 — 34.3%까지 내려왔어도 ‘싸다’는 결론은 보류
감정가 6,409,495,900원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 2,198,457,000원, 감정가의 34.3%입니다. 한 차례 더 유찰되면 1,538,919,900원, 다섯 차례 유찰 시에는 1,077,243,930원으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 2,198,457,000원 | 2,174,072,430원 | 2,595,927,570원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 1,538,919,900원 | 1,521,130,701원 | 3,248,869,299원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 1,077,243,930원 | 1,064,071,491원 | 3,705,928,509원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 늘어나는 것은 매수인의 인수액이 아니라 채권자의 미배당액입니다. 현재 회차에서도 근저당권 3건의 채권최고액 합계 4,770,000,000원 중 2,174,072,430원만 배당되고, 2,595,927,570원이 미배당으로 남습니다. 그러나 이 부족액이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,198,457,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,384,570원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 북부산농업협동조합 | 4,290,000,000원 | 2,174,072,430원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 북부산농업협동조합 | 360,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 북부산농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 4,770,000,000원 중 채권자 예상배당은 2,174,072,430원이며, 예상 미배당액은 2,595,927,570원입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 최우선변제 가능 항목은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 양산시 평산동 이마트 트레이더스 남측 인근에 위치하며, 주변에는 숙박시설과 각종 근린생활시설이 소재합니다. 상업용 숙박시설로서의 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 일반 대중교통편은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 7층 건물로, 기본 위생·급배수, 냉난방, 도시가스 급탕, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 933.8㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 평지의 가로장방형 토지입니다. 소로1류에 접하고 공시지가는 1㎡당 1,478,000원입니다.
- 규제·하자. 가축사육제한구역에 포함되고 일반상업지역 및 소로1류 조건이 적용됩니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 숙박시설로 이용 중인 비주거 자산이고 이미 3회 유찰됐으므로, 주거용 부동산과 달리 운영 목적과 재매각 수요를 함께 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 함께 매각되며 목록 2는 숙박시설로 이용 중입니다. 매각 대상의 토지·건물 범위를 원본 목록과 대조하세요.
- 숙박시설 현황 확인. 1·2층 주차장 등, 3~7층 숙박시설이라는 이용상태가 현장과 일치하는지 확인하고 내부 마감과 주요 설비의 상태를 점검하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 34.3%라는 할인율이 아니라 실제 활용가치와 향후 처분 가능성을 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 세금 채권 확인. 양산시 압류 2건이 존재하고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 세금 체납과 실제 배당순위를 확인하세요.
- 점유 재확인. 임차인 신고는 없지만 실제 숙박시설 운영자와 현장 점유관계, 인도 가능 시점을 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 매각기일 정보를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 사업성은 별도”
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018년 북부산농업협동조합 근저당권이고, 그 뒤의 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 좋은 낙찰 대상이 되는 것은 아닙니다. 이 물건은 숙박시설과 토지의 일괄매각이고, 감정가 6,409,495,900원에서 3회 유찰돼 2,198,457,000원까지 내려왔습니다. 권리는 정리되지만 가격과 운영성은 아직 검증되지 않았습니다. 현장 상태와 활용계획을 확인해 독립적으로 산정한 가치가 현재 최저가를 충분히 웃돌 때에만 응찰 논리가 성립합니다.