울산지방법원 2025타경11053. 울산 남구 달동 삼환아르누보 2층 209호 오피스텔입니다. 감정가는 154,000,000원이지만 4회 유찰돼 최저매각가는 52,822,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 매수인에게 승계되는 권리나 임차보증금은 계산상 0원이어서 실질취득액도 최저가와 같습니다.
임차인 김정호는 보증금 20,000,000원으로 건물 전유부분 전부를 주거용으로 사용했고, 2024.06.05 전입·점유, 2024.08.19 확정일자, 2024.09.06 임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 전입 시점이 현존 선순위 근저당보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 배당요구는 했지만 후순위 채권의 미배당이 큰 구조여서 실제 배당 여부는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11053 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산로 87, 2층 209호 (달동, 삼환아르누보) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 대상 면적 48.5㎡ · 철근콘크리트구조 33층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 주식회사유씨티건설 (2016.05.19 거래가 140,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 52,822,000원 (4회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김정호 / 20,279,452원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 등기 발급일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 배당순위는 재확인
2012년 국세 압류는 같은 해 해제로 말소됐고, 2016년 부산은행 근저당도 2018.10.30 말소됐습니다. 현재 권리 흐름에서 핵심이 되는 선순위 권리는 같은 날 설정된 아이비케이저축은행 근저당 120,000,000원입니다. 이후 임차권등기, 강제경매개시결정, 국세·지방세 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없습니다.
임차인 분석
실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 임차인과 이 사건 신청채권자가 모두 김정호로 표시돼 있어 동일인 또는 관계인 여부를 확인할 필요가 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정호 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 20,000,000원 | 전입·점유 2024.06.05 확정일자 2024.08.19 배당요구 2024.09.06 | 대항력 없음 선순위 권리 이후 전입 | 배당요구 있음 최우선변제 여부 별도 확인 | 승계 없음 매수인 인수 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 48%
삼환아르누보는 127세대, 2009.04.03 준공 건물입니다. 대상 면적은 48.5㎡이며, 최근 확인된 동일 면적대 거래는 2026.07 전용 49.79㎡, 2층, 110,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 표본은 1건이므로 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.79㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 48.5㎡ 대상 | 1건 | 110,000,000원 |
매수인 인수액이 없으므로 실질취득액은 최저가와 같은 52,822,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 110,000,000원의 48.0%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 확인 거래보다 크게 낮은 구간입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.0회, 매각률이 0.0%로 표시돼 있어 낮은 가격이 곧바로 높은 환금성을 뜻하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,822,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,350,796원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사부산은행 | 84,000,000원 | 51,471,204원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사아이비케이저축은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 경매개시결정 · 김정호 | 20,279,452원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 경매개시결정 · 주식회사 아이비케이저축은행 | 20,279,452원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 계산상 채권 총액은 244,558,904원, 배당액은 51,471,204원, 미배당액은 193,087,700원이며 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 부산은행 근저당 말소 이력과 배당표가 일치하지 않으므로 실제 배당순위는 원본 확인이 필요합니다.
④ 회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 52,822,000원 | 51,471,204원 | 193,087,700원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 42,257,600원 | 41,096,963원 | 203,461,941원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 33,806,080원 | 32,797,571원 | 211,761,333원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행되면 매각가는 42,257,600원, 두 차례 더 진행되면 33,806,080원으로 낮아지지만, 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 하락분은 후순위 채권자의 미배당 증가로 이어지며 신청채권자 김정호의 청구액 20,279,452원도 각 시나리오에서 배당되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 33층 건물의 2층 오피스텔입니다. 외벽은 강화유리 및 복합판넬, 내벽은 벽지와 타일, 창호는 샤시 창호로 기재돼 있습니다.
- 입지. 울산광역시 남구 달동 강남초등학교 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·공동주택·업무시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역의 평지이며 공동주택·근린생활시설·업무시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,950,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·시가지경관지구에 해당하며, 상대보호구역과 소로1류 관련 제한이 표시돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다. 임대관계는 현장 자료상 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 127세대 오피스텔이며 최근 동일 면적대 거래는 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%로 표시돼 유동성 점검이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2012년 국세 압류와 2016년 부산은행 근저당은 각각 말소 이력이 있습니다. 현존 권리와 매각물건명세서를 대조해 실제 기준권리를 확인하세요.
- 배당표 불일치 확인. 말소된 부산은행 근저당이 예상배당에 반영된 이유와 실제 채권 승계·변경 여부를 원본 기록에서 확인하세요.
- 임차인 관계 확인. 임차인과 신청채권자가 같은 김정호로 표시됩니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 채권 발생 원인과 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 최우선변제 검토. 임차인의 대항력은 없지만 보증금 20,000,000원의 최우선변제 해당 여부는 예상배당표에 반영되지 않았습니다.
- 국세·지방세. 국세와 지방세 압류가 있어 당해세가 확인되면 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실질취득은 최근 거래의 48.0%지만 거래 표본이 1건입니다. 같은 건물의 현재 매물, 임대료, 공실과 관리비를 함께 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 퇴거 여부와 열쇠 인도 상태를 확인하고, 필요하면 인도명령과 명도 절차를 예상하세요.
- 매각 결과. 매각기일 2026.07.09의 진행 결과와 변경·연기·취하 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서와 세금 자료를 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — 가격은 강점, 서류 정합성은 약점
이 물건은 감정가 154,000,000원에서 4회 유찰돼 실질취득액이 52,822,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 110,000,000원의 48.0% 수준입니다. 임차인 김정호는 선순위 권리 이후 전입해 대항력이 없으며, 명세서상 매수인이 인수할 권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 가격과 인수 부담만 보면 경쟁력이 있는 구조입니다.
그러나 등기상 말소된 부산은행 근저당이 예상배당표의 최우선 배당 대상으로 계산된 점, 임차인과 신청채권자가 같은 이름인 점, 국세·지방세 압류가 함께 존재하는 점은 가볍게 넘길 수 없습니다. 최근 거래도 1건뿐이라 110,000,000원을 확정 시세로 단정하기 어렵습니다. 결론은 “인수 0원과 낮은 실질취득가는 장점, 배당순위와 관계인 확인은 필수”입니다. 서류 정합성이 확인될 때에만 가격 메리트가 실제 투자 메리트로 이어집니다.