353,667,000원
울산지방법원 2025타경11268. 울산 북구 송정동 어썸플레이스1 제1동 1층 108호 근린시설입니다. 소유자 서성희가 2020년 11월 27일 매매를 원인으로 거래가액 1,074,222,000원에 취득했고, 같은 해 12월 22일 하나은행 앞으로 채권최고액 1,260,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 구조는 비교적 명확하지만, 이 물건의 핵심은 등기보다 현황과 입찰조건입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·재매각으로 기재돼 있고, 건물은 1층 108호와 109호의 경계벽을 제거해 하나의 영업공간으로 사용 중입니다. 외관 간판상 상호는 막창도둑이며, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11268 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 송정동 1232-5 어썸플레이스1 제1동 제1층 제108호 도로명주소: 울산광역시 북구 화산로 109 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 · 외관 간판상 상호 막창도둑 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 9층 중 1층 · 108호 및 109호 경계벽 제거 후 일체 이용 |
| 소유자 | 서성희 · 단독소유 · 거래가액 1,074,222,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,473,000,000원 / 353,667,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 청구금액 | 1,241,506,953원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 입찰조건 | 재매각 · 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%인 106,100,100원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 우리자산신탁 명의의 신탁등기는 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐고, 현재 등기상 소유자는 서성희입니다. 말소기준은 2020년 12월 22일 하나은행 근저당권입니다. 이후 박광수의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년에 시작된 종전 임의경매는 2024년 8월 7일 취하돼 경매개시결정등기가 말소됐습니다.
② 가격·유찰 구조 — 감정가 24%가 곧 시세 24%는 아니다
현재 최저매각가격 353,667,000원은 감정가 1,473,000,000원의 24.01%입니다. 절대 금액은 감정가보다 크게 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되지 않은 상태에서는 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 단정할 근거가 부족합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가율 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 353,667,000원 | 1,104,084,338원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 247,566,899원 | 1,208,699,038원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 173,296,829원 | 1,281,929,327원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자에게 배당되지 못하는 금액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 회차별 미배당 증가는 채권자의 회수 부족을 뜻할 뿐, 그 금액이 낙찰자에게 넘어온다는 의미가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 353,667,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,751,338원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 1,260,000,000원 | 347,915,662원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 박광수 | 192,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,452,000,000원 중 채권자 배당액은 347,915,662원, 미배당액은 1,104,084,338원입니다. 신청채권 청구금액 1,241,506,953원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 부족액과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설이며 외관 간판상 상호는 막창도둑입니다. 108호와 109호의 경계벽을 제거해 일체로 이용 중입니다.
- 일괄매각·재매각. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 및 재매각으로 기재돼 있습니다. 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%입니다.
- 입지. 고헌초등학교 서측 인근이며 울산송정택지개발지구 내 상업시설·근린생활시설·대규모 아파트단지가 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 대중교통 여건은 보통입니다.
- 토지. 근린상업지역의 상업용 부지이며 평지·세로장방 형태, 도로접면은 광대소각입니다.
- 도로·계획. 대로2류와 중로2류에 접하며 택지개발지구·도시지역·근린상업지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,373,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 준비. 재매각이므로 최저매각가격 353,667,000원의 30%인 106,100,100원을 매수신청보증금으로 준비해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 108호와 109호가 일체 사용 중인 만큼 매각목록에 포함되는 부동산과 대지권 범위를 원본으로 대조하세요.
- 실점유자 확인. 간판상 영업자와 소유자·임차인이 동일한지, 임대차계약·사업자등록·보증금·차임·점유개시일을 확인하세요.
- 내부 원상복구. 경계벽 제거와 내부 인테리어가 건축·소방 기준에 맞는지, 분리 사용 시 복구비가 발생하는지 확인하세요.
- 상권 수익 검증. 현재 임대료·공실기간·관리비·부가가치세·예상수익률을 조사해 최저가가 실제 상권가치보다 낮은지 검증하세요.
- 관리비와 공과금. 공용부분 관리비 체납, 전기·수도 요금, 상가 관리규약과 영업제한을 관리주체에 확인하세요.
- 종전 경매 확인. 2023타경479 사건이 취하된 경위와 현재 재매각에 이른 사유를 사건기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현장은 단순하지 않다
이 물건은 말소기준 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸해 등기상 인수금액은 0원입니다. 권리 부족액 1,104,084,338원이 발생해도 낙찰자가 이를 떠안는 구조는 아닙니다. 다만 4회 유찰·재매각·보증금 30%라는 조건과, 108호·109호를 합쳐 사용하는 현황, 임대관계 미상이 동시에 존재합니다.
따라서 감정가 대비 24.01%라는 숫자만 보고 저가 매수로 결론 내리기보다, 일괄매각 범위·실점유자·임대수익·경계벽 복구·관리비와 영업조건을 먼저 확정해야 합니다. 권리분석은 통과, 가격과 현장성은 보수적으로 재검증. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 현재 영업공간을 어떤 비용과 조건으로 인수해 활용할 수 있는지에 있습니다.