울산지방법원 2025타경11380. 울산 동구 일산동 센트럴나인 14층 1403호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 요항에서는 공부상 용도를 오피스텔로 적고 있으며 인근 주민 탐문상 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 확인됐으나 재확인이 필요하다고 되어 있습니다. 감정가는 193,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저가는 46,339,000원입니다.
표면 가격만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 떨어졌습니다. 그러나 이 물건은 가격보다 먼저 봐야 할 권리가 있습니다. 임차인 박창근의 전입일은 2020.01.14., 확정일자는 2020.01.15.로, 말소기준권리인 대신저축은행 근저당 2021.09.16.보다 빠릅니다. 따라서 대항력이 있는 선순위 임차인이고, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 남는 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11380 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 일산동 579-24 센트럴나인 14층 1403호 · 도로명 울산광역시 동구 번덕6길 3 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 오피스텔 · 주거용 오피스텔 이용 탐문, 재확인 필요 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 14층 1403호 · 임차권 범위 55.4817㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사아름다운사람들 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 46,339,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 163,095,205원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2021.09.16. 설정된 주식회사대신저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 서울보증보험주식회사 가압류 738,235,850원과 2025.02.21. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 박창근의 임차관계는 말소기준보다 먼저 시작했습니다. 등기부 임차권등기에 따르면 임대차계약일은 2019.11.11., 주민등록일과 점유개시일은 2020.01.14., 확정일자는 2020.01.15.이며 보증금은 145,000,000원입니다. 매각물건명세서도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박창근 | 1403호 55.4817㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 145,000,000원 | 2020.01.14. | 2020.01.15. | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 가능 |
② 가격 판단 — 4,633만원이 아니라 약 1.46억원을 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 193,000,000원과 최저가 46,339,000원만 놓고 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크므로, 실제 자금부담은 최저가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합친 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 46,339,000원 | 99,895,102원 | 146,234,102원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 32,437,299원 | 113,546,572원 | 145,983,871원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 22,706,109원 | 123,102,601원 | 145,808,710원 |
회차가 더 진행돼 최저가가 46,339,000원에서 32,437,299원, 다시 22,706,109원으로 내려가도 실질취득은 각각 146,234,102원, 145,983,871원, 145,808,710원입니다. 결국 보증금 145,000,000원 부근에서 총 부담이 고정되는 모습입니다. 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 계속 커진다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,339,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,234,102원 |
| 1. 임차인 박창근 보증금 | 145,000,000원 | 45,104,898원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 10,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 738,235,850원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 박창근 | 163,095,205원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,234,102원과 임차인 배당 45,104,898원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 99,895,102원은 매수인 인수 가능액으로 계산되어 있습니다. 당해세 및 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 동구 일산동 소재 홈플러스 울산동구점 남측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이며 인근 주민 탐문상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나 재확인이 필요합니다.
- 도로. 동측 약 20미터, 북측 약 4미터 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 대로3류 접합 · 가축사육제한구역. 토지면적 788.7㎡, 공시지가 2,924,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·화재탐지 및 경보·승강기·기계식 주차설비가 갖추어져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 최저가 46,339,000원만 보지 말고 예상 인수액 99,895,102원을 더한 실질취득 146,234,102원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득은 145,983,871원·145,808,710원으로 보증금 145,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 박창근과 경매개시결정 채권자 박창근이 동일인으로 표시된 만큼 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유내역을 직접 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 공부상 오피스텔, 실제 이용은 주거용 오피스텔로 탐문되어 이용상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당 원본 확인. 실제 배당에서는 조세채권·집행비용 등으로 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,633만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 193,000,000원이 4회 유찰되어 최저가 46,339,000원까지 내려왔습니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금 145,000,000원이 걸려 있어, 현재 회차에서 예상되는 매수인 인수액은 99,895,102원입니다. 따라서 실질취득은 146,234,102원입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수할 보증금이 커져 총 부담은 약 145,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 이 145,000,000원대 실질취득이 시장가격 대비 저렴한지는 별도로 검증해야 합니다. 권리상 핵심은 선순위 임차권, 가격상 핵심은 최저가가 아닌 실질취득액입니다. 여기에 임차인과 경매신청 채권자의 동일인 관계까지 확인해야 하므로, 단순 저가 경매로 접근할 사건은 아닙니다.
