울산지방법원 2025타경11380. 울산 동구 일산동 센트럴나인 14층 1403호입니다. 감정평가상 공부 용도는 오피스텔이고, 인근 주민 탐문으로는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악되었으나 재확인이 필요합니다. 권리분석에서 가장 중요한 사실은 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빠르다는 것입니다. 임차인 박창근은 2020.01.14. 전입·점유를 시작했고, 대신저축은행의 근저당권은 2021.09.16. 설정됐습니다. 이후 2023.04.04. 주택임차권등기가 이루어졌으며, 매각물건명세서에도 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수 가능성이 명시되어 있습니다.

낙찰대금이 더 떨어져도 상황이 자동으로 좋아지지 않습니다. 낮아진 매각대금만큼 임차인의 배당이 줄어들고 매수인의 인수액이 늘어나기 때문입니다. 이 사건은 낙찰가가 아니라 보증금 규모를 중심으로 실질취득원가를 평가해야 하는 경매입니다. 단, 전액 변제 여부와 인수액은 최종 배당결과에 따라 확정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 임차인이 핵심

등기상 말소기준권리는 2021.09.16. 설정된 대신저축은행 근저당권입니다. 그 후 설정된 서울보증보험 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 박창근의 주택임차권등기 또한 형식적으로는 말소기준 이후의 등기이지만, 선행하는 전입·점유에 따른 대항력까지 함께 소멸하는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.45억

임차인 박창근은 2019.11.11. 임대차계약을 체결하고, 2020.01.14. 전입 및 점유를 시작한 것으로 등기되어 있습니다. 확정일자도 말소기준권리보다 앞서며, 임차권등기를 통해 권리를 보전한 상태입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 우선변제에 따른 배당을 받은 뒤에도 남는 보증금을 누가 부담하는가입니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 17%가 취득원가의 17%는 아니다

감정가 193,000,000원에서 5회 유찰되어 최저매각가가 32,437,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 상당한 가격 하락이지만, 실제로는 보증금의 미배당 잔액을 매수인이 부담하는 구조이기 때문에 가격 하락분이 그대로 매수인 이익이 되지 않습니다.

현재 회차의 낙찰가 32,437,000원이 6회 유찰 시 22,705,900원으로 내려가더라도 예상 인수액은 113,546,866원에서 123,102,806원으로 늘어납니다. 7회 유찰 시에도 같은 현상이 나타납니다. 실질취득은 각 회차에서 약 1억 4,500만원~1억 4,600만원 수준에 머무릅니다. 이 시뮬레이션은 낙찰대금과 인수보증금의 합계가 사실상 보증금 규모에 고정되는 구조를 보여줍니다.

감정가 193,000,000원은 평가 기준금액이지 현재 시장에서 그 금액에 매도할 수 있다는 보장은 아닙니다. 특히 이 물건은 공부상 오피스텔이며, 해당 호실과 비교할 수 있는 최근 실거래가격을 확인한 상태가 아니므로 실질취득 약 1.46억이 현재 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 가격 경쟁력은 오피스텔의 최근 실제 거래가격과 임대·환금 여건을 기준으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 32,437,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 대신저축은행 10,000,000,000원은 이 호실만의 확정 채무잔액이 아닌 공동담보 근저당권의 채권최고액입니다. 예상배당은 실제 배당표와 다를 수 있고, 임차인 인수액도 최종 배당 및 권리 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 경매신청 채권자 박창근과 임차인 박창근의 채권 관계도 최종 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 동구 일산동 홈플러스 울산동구점 남측 인근에 위치합니다. 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 14층 오피스텔입니다. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기, 기계식 주차설비 등이 설치되어 있습니다.
• 용도 확인. 공부상 오피스텔이며 주거용 이용이 탐문되었지만 재확인이 필요합니다. 근린시설 분류만으로 주거용 또는 상업용이라고 단정할 수 없고, 실제 이용상태는 임차인 대항력 판단과도 연결됩니다.
• 도로. 동측 폭 약 20m, 북측 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접하며, 도로상태는 보통으로 평가되었습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 대로3류 접합, 가축사육제한구역입니다. 토지 전체 면적은 788.7㎡, 공시지가는 2,924,000원/㎡입니다. 해당 면적은 개별 호실의 전용면적이 아닙니다.
• 건축물 사항. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 근린·업무시설이 혼재한 건물의 오피스텔이므로 가격 비교 시 동일 건물·유사 호실 거래가 중요합니다. 현재 실질취득 수준이 시장 매매가격보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 5회 유찰은 실제 입찰 수요 및 거래 가능성을 보수적으로 검토해야 할 신호입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아닌 실질취득 기준. 최저가 32,437,000원에 예상 보증금 인수 113,546,866원을 합산한 145,983,866원을 기본 비교금액으로 사용하세요. 취득 부대비용은 별도입니다.
• 임차인 대항력과 보증금. 2020.01.14. 전입·점유 및 2020.01.15. 확정일자를 임대차계약서·전입 관련 증빙·임차권등기·매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 임차인과 경매신청인의 동일성. 박창근이 임차권자이자 경매신청 채권자로 등장하므로 임대차보증금과 집행채권의 관계, 실제 지급 및 변제 이력, 중복 계산 가능성을 확인해야 합니다.
• 말소된 전세권과 현 임차권 구분. 방성빈 명의의 과거 전세권은 2023.03.17. 말소되었습니다. 현재 문제 되는 박창근의 보증금과 별개의 권리로 구분하여 분석해야 합니다.
• 공동담보 근저당 확인. 대신저축은행의 근저당 채권최고액은 10,000,000,000원이며 공동담보목록 제2021-1184호가 기재되어 있습니다. 실제 채무잔액 및 공동담보 관계를 확인하세요.
• 배당과 인수액 재계산. 집행비용, 당해세, 우선변제 관계, 최종 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다. 입찰 전 배당 순위를 다시 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 주거용 이용 탐문이 실제 현황과 일치하는지 확인하고, 현재 점유자와 보증금 반환·인도 관계를 별도로 점검하세요.
• 시세와 환금성. 해당 건물의 최근 매매 거래, 동일 면적 오피스텔 가격, 임대수요 및 매각 가능한 가격대를 확인한 뒤 실질취득 약 1.46억과 비교하세요.
• 관리비·주차·부대비용. 공용부분 관리비 체납 가능성, 기계식 주차설비 사용 조건, 취득세·등기비용·인도 관련 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 권리 변동 여부를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가는 3,243만원, 실제 부담은 약 1.46억”

이 사건의 5회 유찰과 감정가 대비 16.81%라는 숫자는 시선을 끌지만, 투자 판단에서 중요한 것은 매수인이 실제로 얼마를 부담해야 하는가입니다. 박창근의 보증금 145,000,000원에는 말소기준 근저당보다 먼저 형성된 대항력과 우선변제권이 연결되어 있습니다. 현재 최저가 낙찰 가정에서는 보증금 미배당액 113,546,866원을 인수할 수 있고, 실질취득액은 145,983,866원에 달합니다.

추가 유찰되어 낙찰가가 더 낮아져도 보증금 인수액이 증가하기 때문에 총 부담은 보증금 규모에서 거의 벗어나지 않습니다. 게다가 실제 임차인과 경매신청 채권자가 동일하고, 주거용 이용상태와 보증금 지급관계를 확인할 필요가 있습니다. 5회 유찰된 오피스텔이라는 점, 대항력 있는 임차인 인수 구조, 현재 실거래 시세 대비 가격 메리트가 확인되지 않았다는 점이 겹치는 고위험 사건입니다.

따라서 이 물건은 최저가만 보고 응찰하기보다, 보증금 인수액의 확정 가능성·임차관계의 실체·최근 오피스텔 거래가격을 먼저 확인해야 합니다. 표면상 저가, 실질취득은 약 1.46억 — 권리와 가격 모두 신중한 접근이 필요한 물건입니다.