울산지방법원 2025타경11415. 양산시 동면 금산리 가안빌 제2동 제3층 301호로, 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 이정숙은 2012년 6월 14일 이 부동산을 거래가 120,000,000원에 취득했고, 같은 날 대연새마을금고 앞으로 채권최고액 104,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2024년 서민금융진흥원의 가압류와 2025년 대연새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐지만 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 매각으로 소멸하며, 배당 계산에서도 낙찰자가 떠안는 금액은 0원으로 제시됩니다. 다만 임대관계가 미상으로 조사돼 있어 실제 점유자와 점유 원인은 입찰 전에 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11415 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 금산리 586-9 가안빌 제2동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 동면 금산5길 8-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제3층 301호 |
| 소유자 | 이정숙 (2012.06.14. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대연새마을금고 / 71,142,330원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 저렴’은 미확인
현재 최저매각가는 58,800,000원으로 감정가 120,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰돼 절대금액이 크게 내려온 것은 사실이지만, 가안빌은 총 16세대 규모이며 동일 건물의 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시장가치나 환금성을 평가하면 안 됩니다.
| 건물명 | 가안빌 |
|---|---|
| 총세대수 | 16세대 |
| 사용승인 | 2012.06.05 |
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 58,800,000원 · 감정가 49% |
| 단지 경매 통계 | 평균 유찰 2.0회 · 낙찰률 0.0% |
| 실거래 비교 | 직접 비교 가능한 거래가격 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 근저당 · 대연새마을금고 | 104,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 15,721,707원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총채권액 119,721,707원 중 예상배당액은 57,341,600원이며, 미배당액은 62,380,107원입니다. 미배당은 채권자 측에 남는 부족액으로, 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰·감정가 49%) | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 62,380,107원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 79,702,587원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 91,828,323원 | 0원 |
각 회차에서 매각대금이 줄어들면 대연새마을금고와 후순위 채권자의 미배당액이 증가합니다. 그러나 이 부족액은 낙찰자의 인수금이 아니라 채권자 측 미회수액입니다. 따라서 권리 구조만 보면 유찰 횟수와 관계없이 실질취득액은 해당 회차의 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 동면 금산리 소재 동산초등학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지상 5층 건물 내 3층 301호입니다. 위생·급배수·전기·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·주차. 주변 가로망과 주차장시설은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 토지면적 846.0㎡, 지목 대, 완경사의 세로장방형 토지이며 소로 한 면에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 714,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사되지 않았습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이므로 동일 건물 실거래, 인근 매물 소진 속도와 임대수요를 직접 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 실제 거주자, 점유 원인, 인도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 시세 원본 대조. 감정가 49%라는 할인율보다 동일 면적·유사 연식 다세대의 최근 실거래와 현재 매물가격을 우선 확인하세요.
- 내부 상태. 누수·결로·곰팡이·창호·보일러·배관 상태와 수리비를 확인해 응찰가에 반영하세요.
- 주차와 접근성. 가로망과 주차시설이 보통으로 평가된 만큼 실제 세대별 주차 여건과 차량 진입 동선을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 전기·수도 등 미납 여부를 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 확신은 별개
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2012년 대연새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액도 0원입니다.
그러나 권리가 깨끗하다는 사실만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 현재 최저가는 58,800,000원으로 감정가의 49%지만, 실거래 비교자료가 확인되지 않고 임대관계도 미상입니다. 총 16세대 규모의 다세대라는 특성까지 고려하면 권리는 통과, 가격은 현장 시세 확인 후 판단이 이 물건의 결론입니다.
