울산지방법원 2025타경11444. 울산 중구 학산동 중앙시장이전상가 지하층 39호입니다. 감정가는 4,900,000원이지만 5회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가는 824,000원입니다. 등기상 현재 권리 중 말소기준으로 제시된 것은 2013.06.27. 신용보증기금 가압류 13,680,000원이며, 이후 존속하는 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 최저가가 감정가에서 크게 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 동일·유사 상가의 실거래 자료가 없어 시세 비교가 불가능하고, 감정평가상 현재 공실인 지하 오픈상가입니다. 여기에 현황조사 당시 호실을 구분하는 경계벽면이나 바닥경계선이 없었던 점까지 있어, 실제 이용·임대·재매각 가능성을 가격보다 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11444 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 학산동 47-10 중앙시장이전상가 지하층39호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 중구 구교로 35 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오픈상가 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트 및 철골조 슬래브지붕 지상4층 지하2층 건 중 지하1층 제39호 |
| 소유자 | 김문봉 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,900,000원 / 824,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 34,119,988원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원
임차인 없음. 현재 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 2013.06.27. 신용보증기금의 가압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 이후의 2016년 국 압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2007년 이소영 근저당권은 2024.06.27. 해지로 이미 말소됐으며, 2013년 국 압류와 2016년 국민건강보험공단 압류도 각각 해제되어 등기상 말소된 상태입니다.
② 물건 특성 — 가격보다 먼저 볼 부분
감정평가서상 본건은 중앙시장이전상가 내 지하층 39호 오픈상가이고 현재 공실입니다. 주변은 로변 상가와 근린생활시설, 일부 전통 재래시장이 형성되어 있습니다. 중구 중심지역에 있고 차량 출입과 노선버스 이용은 가능한 것으로 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 414,832원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 13,680,000원 | 409,168원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 망 김문봉의 상속재산의 | 34,119,988원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 824,000원 가정 시 채권자 총 청구액 47,799,988원 중 409,168원이 배당되고, 부족액은 47,390,820원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 시세 메리트는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 824,000원 | 409,168원 | 47,390,820원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 576,800원 | 166,418원 | 47,633,570원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 403,760원 | 0원 | 47,799,988원 |
현재 회차 이후 6회 유찰 시 최저가 576,800원, 7회 유찰 시 403,760원으로 내려가는 시나리오가 계산되어 있습니다. 하지만 이 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 낮은 최저가 자체를 곧바로 ‘싸다’고 해석할 수는 없습니다. 이미 5회 유찰됐다는 사실은 가격보다 실제 수요와 환금성을 확인해야 한다는 신호로 보는 편이 안전합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 학산동 중앙시장이전상가 내 지하층 39호. 주변은 로변 상가·근린생활시설과 일부 전통 재래시장이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 노선버스 정류장이 인근에 있으며 중구 중심지역 내에 소재합니다.
- 이용. 현재 오픈상가 형태의 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 사다리형 토지이며 남측 구교로와 접하고 동측·북측으로 소로의 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,133,000원/㎡.
- 공부 차이. 해당 없음. 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 위치 특정. 경계벽·바닥선이 없는 오픈상가이므로 건축물대장 평면도와 실제 지하층 39호 위치를 대조하세요.
- 임대 가능성. 현재 공실이고 임대관계가 미상인 만큼 임대료·관리비·공실 기간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 이미 5회 유찰된 지하 근린시설입니다. 재매각 수요와 상권 내 실제 점포 이용도를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액은 크지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권과 낙찰자 인수는 별개입니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 원본 서류와 체납 관련 사항을 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘쓸 수 있는 상가인가’가 핵심
이 물건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리 승계 문제는 비교적 단순합니다. 그러나 투자 판단의 무게중심은 권리가 아니라 지하 오픈상가의 실제 활용성과 환금성에 있습니다. 현재 공실이고 이미 5회 유찰됐으며, 호실 경계도 물리적 벽이나 바닥선으로 나뉘어 있지 않습니다. 최저가는 824,000원까지 내려왔지만 실거래 시세가 없어 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮은 부담, 가격 판단은 보류, 현장성과 환금성 확인이 우선입니다.
