울산지방법원 2025타경11447. 울주군 서생면 진하리 423-18의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가 이용상태는 단독주택(다가구주택)이며, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물입니다. 토지는 228.4㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다.
가격만 보면 낙폭이 큽니다. 감정가 682,526,580원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 234,107,000원, 감정가의 34.3%입니다. 그러나 이 사건은 아파트처럼 동일 평형 실거래를 바로 대입할 수 있는 구조가 아닙니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 않고, 점유관계·보증금·실제 임대차 범위를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11447 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 서생면 진하리 423-18 · 울산광역시 울주군 서생면 진하들길 10-22 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택(다가구주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 위생 및 급배수·도시가스·난방설비 |
| 토지 | 228.4㎡ · 대 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 한제웅 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 682,526,580원 / 234,107,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태현 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 후순위지만, 점유 확인은 별개
말소기준권리는 2011.05.11 새울산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 364,000,000원이고, 이후 설정된 박갑동 근저당 50,000,000원, 한춘동 근저당 36,000,000원, 울산수산업협동조합 가압류 5,821,833원 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
전세권도 구분해야 합니다. 고려공업검사주식회사 전세권 50,000,000원은 2015.12.02, 정성호 전세권 30,000,000원은 2018.04.04 각각 말소됐습니다. 현재 등기된 주택임차권 중 한국토지주택공사는 전입신고가 2016.04.26, 탁태혁은 2020.06.10으로 모두 2011.05.11 말소기준보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다.
② 임차·점유 분석 — LH 보증금은 합산 금지, 미상 점유 2건은 별도 위험
| 성명 | 사용 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주거(임차권등기) · 건물 2층 128.94㎡ 중 별지도면 표시 | 30,000,000원 | 2016.04.26 / 2016.04.21 | 없음 | 확인 필요 | 보증기관 대위·승계 | 2022.06.10 |
| 탁태혁 | 주거(임차권등기) · 3층 303호 66.11㎡ | 50,000,000원 | 2020.06.10 / 2020.05.20 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 | 2025.10.27 |
| 내용없 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
| 박용태 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 |
③ 가격 구조 — 3회 유찰, 감정가 34.3%
현재 회차는 3회 유찰 상태로 최저매각가 234,107,000원입니다. 감정가 682,526,580원의 34.3% 수준입니다. 한 번 더 유찰되면 제공된 시나리오상 163,874,900원, 5회 유찰 시 114,712,430원까지 내려갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,107,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,077,498원 |
| 을구 1번 근저당 · 새울산새마을금고 | 364,000,000원 | 230,029,502원 |
| 을구 5번 근저당 · 박갑동 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 한춘동 | 36,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 김태현 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 울산수산업협동조합 | 5,821,833원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 새울산새마을금고 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당은 집행비용 4,077,498원 후 새울산새마을금고에 230,029,502원이 배당되고, 총 채권 미배당액은 285,792,331원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 감정요항표상 울산광역시 울주군 서생면 서생리 소재 성동초등학교 북서측 인근이며, 주변은 단독주택·근린생활시설·나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층, 이용상태는 단독주택(다가구주택)입니다. 외벽은 치장석붙임·미장스톤·타일, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 토지. 228.4㎡, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 545,600원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 여러 주거 부분이 존재하는 4층 다가구주택과 토지의 일괄매각 구조이고 현재 3회 유찰 상태이므로, 현장 점유와 임대차 확인을 가격 판단보다 먼저 두는 편이 안전합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 우선 확인. ‘내용없’ 항목과 박용태의 전입일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- LH 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고이므로 탁태혁과 별개의 실제 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 등기상 소멸과 실제 명도 구분. 등기권리가 소멸해도 점유자가 남아 있으면 인도·명도 절차가 별도로 필요할 수 있습니다.
- 최저가 34.3% 착시 경계. 감정가 대비 낙폭만으로 시세보다 저렴하다고 결론내리지 말고, 현장 임대수익·건물 상태·토지 가치와 함께 봐야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 매각 범위 및 각 층·호실의 실제 이용상태를 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 가격”보다 먼저 볼 것은 미상 점유다
이 사건은 표면적으로는 강한 할인 숫자가 눈에 들어옵니다. 감정가 682,526,580원이 3회 유찰돼 최저 234,107,000원까지 내려왔습니다. 등기권리도 2011.05.11 새울산새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸하는 구조라 비교적 정리가 잘 됩니다.
하지만 결론을 좌우하는 것은 미상 점유 2건입니다. 탁태혁과 LH의 등기 임차권은 후순위라 대항력이 없지만, ‘내용없’ 항목과 박용태는 전입일·보증금이 확인되지 않았습니다. 그래서 현재 배당표의 매수인 인수 0원은 계산상 수치일 뿐, 실제 실질취득비용은 이 점유관계를 확인한 뒤에야 확정할 수 있습니다. 등기는 대체로 정리되지만, 점유는 미완성. 3회 유찰이라는 가격 숫자보다 이 부분을 먼저 해소해야 하는 사건입니다.
