울산지방법원 2025타경11468. 양산금산휴먼시아 주상가동 1층 101호 근린시설입니다. 감정가는 186,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 63,798,000원으로 내려왔습니다. 가격표만 보면 감정가의 약 3분의 1 수준입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 점유자 최하정의 권리 상태입니다. 배당요구는 2025.06.05. 접수됐지만 전입신고일, 확정일자, 보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다.
등기상 기준권리는 2011.11.29. 설정된 통영축산업협동조합 근저당권 65,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 문행엽 근저당권 120,000,000원, 경남신용보증재단과 신용보증기금의 가압류, 둔덕농업협동조합의 근저당권 가처분, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 따라서 등기부만 놓고 보면 소멸 구조는 명확하지만, 임차인의 대항력 여부에 따라 매수인의 실제 부담이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11468 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 금산리 855 양산금산휴먼시아 주상가동 1층 101호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 · 1층 101호 |
| 소유자 | 윤영희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 63,798,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 통영축산업협동조합 / 21,768,566원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 단지 | 양산금산휴먼시아 · 1,300세대 · 2011.05.23. 준공 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2011.11.29. 통영축산업협동조합 근저당권 65,000,000원입니다. 2021년 문행엽 근저당권부터 경남신용보증재단 가압류, 둔덕농업협동조합 가처분, 신용보증기금 가압류와 경매개시결정까지 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 실제 청구액은 21,768,566원이며, 현재 회차 예상배당에서는 신청채권자 청구액이 충족되는 것으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인은 최하정 1명입니다. 사용 용도는 주거로 기재돼 있고 2025.06.05. 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 판단할 핵심 기준이 부족합니다.
| 점유자 | 사용 | 전입신고 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최하정 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.06.05. | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 할인율은 크지만 시세 비교는 불가능
감정가 186,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 63,798,000원, 감정가의 34.3%입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 다만 이 근린시설과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래금액이나 마지막 낙찰금액은 확인되지 않습니다.
따라서 감정가 대비 할인만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 근거는 없습니다. 특히 임차인 보증금이 미상인 상태에서는 최저가 63,798,000원이 곧 실질취득비용이라고 볼 수도 없습니다. 현장 임대차계약과 점유관계를 확인한 뒤에야 가격 메리트를 계산할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,798,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,548,364원 | - |
| 1. 근저당 · 통영축산업협동조합 | 65,000,000원 | 62,249,636원 | 2,750,364원 |
| 2. 근저당 · 문행엽 | 120,000,000원 | 0원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 33,640,000원 | 0원 | 33,640,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 19,706,401원 | 0원 | 19,706,401원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 238,346,401원 중 채권자 예상배당은 62,249,636원이며, 총 미배당액은 176,096,765원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인의 보증금·대항력 확인 결과에 따라 실제 배당과 인수 여부가 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 63,798,000원 | 62,249,636원 | 176,096,765원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 44,658,600원 | 43,454,745원 | 194,891,656원 | 충족 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 31,261,019원 | 30,298,321원 | 208,048,080원 | 충족 |
신청채권자의 청구액 21,768,566원은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 예상배당 범위 안에서 충족됩니다. 그러나 후순위 근저당권자와 가압류권자의 미배당은 계속 커집니다. 이 미배당 채권들은 매수인이 채무로 승계하는 것이 아니라 매각으로 소멸하는 권리이므로, 매수인 관점의 핵심 위험은 후순위 채권이 아니라 임차인 대항력과 보증금입니다.
⑥ 토지·규제 및 환금성 메모
- 용도. 사건상 물건 용도는 근린시설이며 양산금산휴먼시아 주상가동 1층 101호입니다.
- 단지. 양산금산휴먼시아는 1,300세대이며 2011.05.23. 준공됐습니다.
- 토지. 토지면적 56,771.7㎡, 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 제1종지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. ㎡당 865,300원입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역, 대로·중로·소로, 어린이공원과 학교에 저촉되고 완충녹지에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 근린시설을 주거로 사용하는 점유자가 확인된 만큼 실제 사용 상태와 영업·임대 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 직접 비교할 최근 낙찰금액이 없어 재매각 가능성과 적정가격 판단에 주의가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입세대 확인. 최하정의 실제 전입일과 세대주·세대원 관계를 확인해 말소기준일 2011.11.29.보다 앞선 점유인지 판단해야 합니다.
- 임대차계약 확인. 보증금, 월세, 계약일, 확정일자와 실제 점유 시작일을 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 배당요구 확인. 2025.06.05. 배당요구 사실과 배당요구서에 첨부된 계약서·주민등록 자료를 원문으로 대조해야 합니다.
- 상가의 주거 사용 확인. 근린시설에 주거 사용으로 신고된 점유자가 있으므로 현장 이용상태와 인도 가능성, 원상회복 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 같은 건물 또는 인근 근린시설의 실거래가, 임대료, 공실률과 관리비를 별도로 조사해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 적정가를 정하면 안 됩니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 전기·수도 등 공과금 상태를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 경매기록을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 임차인 확인이 먼저다
이 물건은 186,000,000원에서 63,798,000원까지 내려와 숫자상 할인폭은 큽니다. 등기부 권리도 통영축산업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 형태라 복잡하지 않습니다. 하지만 실제 임차인 최하정의 보증금과 전입신고일이 확인되지 않은 이상, 매수인이 부담할 실질취득비용은 계산되지 않습니다.
더구나 직접 비교할 근린시설 실거래나 최근 낙찰가격도 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 입증할 수 없습니다. 등기상 소멸 구조는 확인됐지만 임차인 권리는 미확정, 가격은 비교 근거 부족. 이 사건은 낮은 최저가에 먼저 반응할 물건이 아니라, 임대차 원문과 현장 점유를 확인한 뒤 보증금 인수 가능성을 입찰가에 반영해야 하는 물건입니다.
