울산지방법원 2025타경11557. 양산시청 북측 인근에 위치한 무지개타운 4층 407호로, 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 공동주택입니다. 현재 소유자는 문송주이며, 신청채권자 이창호가 12,286,194원을 청구해 강제경매를 신청했습니다. 현재 회차 최저매각가는 38,710,000원으로 감정가 79,000,000원의 49%입니다.
등기 흐름에서 중요한 점은 과거 설정됐던 근저당권과 종전 경매개시결정이 이미 말소됐다는 것입니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.03.31. 접수된 강제경매개시결정이며, 이후 2025.12.01. 등기된 양산세무서장의 압류는 매각으로 소멸합니다. 신고된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 점유자가 없다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11557 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 남부동 467-3 무지개타운 4층 407호 도로명: 경상남도 양산시 옥곡6길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 중 · 14층 건물 내 4층 |
| 시세 비교 면적 | 68.34㎡ |
| 소유자 | 문송주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 38,710,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이창호 / 12,286,194원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 현존 근저당 없이 강제경매가 말소기준
2011년 동양산농업협동조합 근저당 54,000,000원과 2012년 허문옥 근저당 36,000,000원은 모두 2025.03.21. 해지로 말소됐습니다. 2024.08.28. 개시된 양산농업협동조합의 종전 임의경매도 취하돼 2025.03.26. 말소됐습니다. 따라서 현재 사건에서는 2025.03.31. 강제경매개시결정이 말소기준이 되고, 그 뒤의 국세 압류 역시 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 48.4%
무지개타운은 84세대이며 사용승인일은 1992.11.11.입니다. 확인된 최근 12개월 거래는 2026.07. 13층, 전용 72.93㎡의 80,000,000원 거래 1건입니다. 경매물건의 시세 비교 면적은 68.34㎡로 면적이 완전히 같지는 않으며, 표본도 1건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 72.93㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 80,000,000원 |
감정가 79,000,000원은 최신 거래가 80,000,000원과 비슷한 수준이지만, 2회 유찰된 현재 최저가는 38,710,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 38,710,000원이며, 최근 12개월 평균과 최신 거래가의 48.4%입니다.
이 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며, 현재 물건도 2회 유찰 상태입니다. 낙찰률은 0.0%이고 확인된 최근 낙찰가도 없어, 매매 실거래 할인율과 별개로 경매시장의 실제 소화력은 충분히 검증되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,096,780원 |
| 1. 경매개시결정 · 이창호 | 12,286,194원 | 12,286,194원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,327,026원 |
현재 최저가에서는 신청채권자 청구액 12,286,194원이 전액 배당되고 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 소유자 잔여액 25,327,026원은 당해세·국세 압류액·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 금액이므로 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 38,710,000원 | 12,286,194원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 27,097,000원 | 12,286,194원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 18,967,900원 | 12,286,194원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시청 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다가구주택·공동주택·근린생활시설·점포 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다. 북동측과 남동측으로 폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 4층 407호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 도시관리계획 입안 중입니다. 공시지가는 662,900원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 무지개타운은 84세대, 사용승인일 1992.11.11.인 단지입니다. 최근 12개월 거래가 1건이어서 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대 열람, 현장 방문, 관리사무소 확인으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 국세 압류 확인. 2025.12.01. 양산세무서장 압류의 체납액과 교부청구 여부를 확인해 예상배당의 변동 가능성을 점검하세요.
- 실거래 보정. 최근 거래는 13층·72.93㎡ 1건입니다. 본건의 4층·68.34㎡와 층·면적·내부 상태 차이를 감안해 응찰가 상한을 정하세요.
- 명도 비용. 임대관계가 미상이므로 소유자 또는 제3자 점유 가능성을 열어두고 인도명령·이사 협의 비용을 계산하세요.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고 가격은 낮지만, 확인 절차는 남아 있다
이 물건은 현존 근저당이 없고, 2025.03.31. 강제경매개시결정 이후의 국세 압류도 매각으로 소멸해 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 38,710,000원은 감정가 79,000,000원의 49%, 최근 거래 80,000,000원의 48.4%로 가격 수치도 낮습니다.
다만 최근 실거래가 1건뿐이고 거래 면적과 층이 다르며, 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 국세 압류액도 예상배당표에 포함되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리 구조는 양호하고 가격 검토 여지는 크지만, 점유·전입·세금 확인을 마쳐야 입찰 가능한 물건입니다. 낮은 최저가만으로 확정적인 시세 차익을 전제하기보다 현장 상태와 실제 명도비용을 반영한 응찰가가 필요합니다.
