울산지방법원 2025타경11584. 울산 남구 신정동 523-3 토지와 지상 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설 및 주택, 2층 주택이며 두 층 모두 공실로 조사됐습니다. 토지는 279㎡의 대지이고 일반상업지역에 속합니다. 매각은 토지·건물을 일괄하여 진행하며 제시외 건물(1-1)도 포함됩니다.
권리관계의 출발점은 2022.09.30. 설정된 강동농업협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2025.03.17. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후의 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11584 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 523-3 · 울산광역시 남구 팔등로27번길 16-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 및 주택 · 2층 주택 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 1973.09.28. |
| 토지 | 대 279㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반상업지역 · 소로2류(폭 8m~10m) 접함 |
| 토지 공시지가 | 1,710,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사지에스디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 1,225,823,400원 / 420,457,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,034,650,270원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(1-1) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2022.09.30. 강동농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 토지와 공동담보로 설정됐습니다. 해당 근저당은 2025.03.17. 농업협동조합자산관리회사에 확정채권양도를 원인으로 이전됐지만, 순위는 기존 2022.09.30. 근저당의 순위를 그대로 따릅니다.
2025.01.16. 국 명의 압류와 2025.04.04. 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 등기부에 나타나는 과거 가압류·압류·전세권·근저당은 이미 말소된 내역으로, 현재 매수인이 인수할 권리로 남아 있지 않습니다.
② 임차인·점유 — 공실이지만 임대관계는 확인 필요
확인된 임차인은 0명이며 별도의 임차보증금 인수액도 없습니다. 감정평가 이용상태에는 1층과 2층 모두 공실로 기재돼 있어 현재 점유 부담은 낮게 나타납니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
감정가 1,225,823,400원은 3회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가 420,457,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 34.3%이고, 감정가와의 차이는 805,366,400원입니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없습니다. 따라서 감정가보다 65.7% 낮다는 사실을 곧바로 시세보다 싸다는 의미로 바꿔 읽을 수 없습니다. 1973.09.28. 사용승인된 건물의 상태, 1층 근린생활시설과 주택의 실제 활용성, 제시외 건물, 철거·보수 필요성 및 토지 가치를 각각 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 420,457,000원 | 413,852,430원 | 786,147,570원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 294,319,900원 | 289,399,421원 | 910,600,579원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 206,023,930원 | 202,339,595원 | 997,660,405원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 항목입니다.
④ 예상배당표 (매각가 420,457,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,604,570원 |
| 2. 강동농업협동조합 근저당 | 1,200,000,000원 | 413,852,430원 |
| 근저당 미배당 | - | 786,147,570원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
근저당은 2025.03.17. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 배당표는 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 태화로터리 남측 인근이며 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설로 형성된 상업지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설 및 주택, 2층은 주택으로 이용됐으며 조사 당시 모두 공실입니다.
- 건물구조. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 외벽은 벽돌쌓기·타일붙임·몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수시설·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대지 279㎡, 주상용, 평지의 세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다. 공시지가는 1,710,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물뿐 아니라 제시외 건물(1-1)이 포함되므로 현황과 경계, 구조 및 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 실거래 없는 가격. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고 토지·건물 개별 가치와 인근 매매사례를 직접 대조해야 합니다.
- 건물 상태. 사용승인일이 1973.09.28.이므로 내부 상태, 누수, 균열, 설비 교체 및 수선 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 열쇠 인도 가능 여부를 재확인해야 합니다.
- 근린생활시설 활용. 1층 근린생활시설 부분의 실제 사용 가능성, 출입구와 내부 구획, 영업 활용 여건을 확인해야 합니다.
- 입찰보증금. 최저매각가의 10%를 기준으로 하면 42,045,700원입니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2022.09.30. 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 소멸하며, 확인된 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 현재 최저가로 낙찰될 경우 실질취득액은 420,457,000원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 실거래 비교 자료가 없고, 물건은 1973.09.28. 사용승인된 근린생활시설·주택 혼합 건물이며 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만 가격·건물 상태·실제 활용성 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 감정가 대비 비율보다 토지 가치, 건물 수선비, 점유와 제시외 건물의 현황을 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
