울산지방법원 2025타경11587. 울산 중구 성안동 성안금호타운 101동 12층 1206호, 전용 59.8875㎡의 아파트입니다. 감정가는 168,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가격은 117,600,000원, 감정가의 70%입니다. 현재 임차인 신고는 없고 배당 추정상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다.
가격만 보면 관심을 둘 구간입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 12건 평균은 156,916,666원, 최신 거래는 2026년 3월 179,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.9%로 내려와 있습니다. 다만 이번 매각은 일반적인 유찰 회차와 달리 재매각이고, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%이므로 입찰자금 조건부터 다릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11587 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 성안동 858-1 성안금호타운 101동 12층1206호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.8875㎡ · 13층 내 12층 |
| 단지 | 성안금호타운 · 426세대 · 1998.11.25 준공 |
| 소유자 | 이준영 · 2010.04.16 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 133,277,648원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 재매각 조건 | 매수신청보증금은 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 임차 인수는 없지만 근저당 체인 확인
임차인 신고는 없습니다. 따라서 대항력 임차인 보증금 승계 문제는 현재 확인되지 않고, 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 등기 흐름에서는 2016.03.28 현대캐피탈주식회사 명의 채권최고액 168,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 2024.08.28 확정채권양도로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 이어 2025.04.04 한국자산관리공사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 70% 최저가는 최근 실거래 평균 아래
성안금호타운 전용 59.89㎡ 최근 12개월 실거래는 12건이고, 평균 거래금액은 156,916,666원입니다. 거래 범위는 145,000,000원~179,000,000원이며, 최신 거래는 2026년 3월 5층 179,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.89㎡ | 5 | 179,000,000원 |
| 2026.02 | 59.89㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2026.01 | 59.89㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 2025.12 | 59.89㎡ | 9 | 145,000,000원 |
| 2025.12 | 59.89㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2025.12 | 59.89㎡ | 8 | 163,000,000원 |
| 2025.10 | 59.89㎡ | 4 | 156,000,000원 |
| 2025.09 | 59.89㎡ | 10 | 145,000,000원 |
| 2025.09 | 59.89㎡ | 7 | 156,000,000원 |
| 2025.08 | 59.89㎡ | 8 | 152,000,000원 |
| 2025.08 | 59.89㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 2025.08 | 59.89㎡ | 8 | 157,000,000원 |
| 평균 | 59.8875㎡ | 12건 | 156,916,666원 |
현재 최저매각가격 117,600,000원은 최근 12개월 평균 156,916,666원의 74.9%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액도 117,600,000원으로 동일합니다. 따라서 이번 사건은 최저가만 낮아 보이는 인수형 경매가 아니라, 현재 확인 범위에서는 실질취득금액 자체가 최근 실거래 평균보다 낮은 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 115,153,600원 |
현재 회차 단순 배당 추정은 집행비용 2,446,400원과 소유자 잔여 115,153,600원으로 구성되며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 사건 청구금액은 133,277,648원이고, 2016.03.28 설정된 근저당권이 2024.08.28 한국자산관리공사로 이전된 등기 흐름이 있으므로 실제 배당액 확정에는 원문 권리관계 확인이 필요합니다.
④ 회차 시나리오 — 인수 0원은 동일
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 117,600,000원 | 0원 | 115,153,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 82,320,000원 | 0원 | 80,438,240원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 57,624,000원 | 0원 | 56,186,768원 |
현재 확인되는 임차 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 대항력 임차인의 미배당 보증금 때문에 낙찰가 하락분이 다시 인수액으로 붙는 구조는 아닙니다. 다만 현재 사건은 재매각이므로 실제 입찰 판단은 추가 유찰 기대보다 2026.08.13 매각조건과 권리 원문 확인이 우선입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성안초등학교 서측 인근이며 주위는 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 소재하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 13층 내 12층 1206호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,216,000원/㎡입니다. 도시지역·고도지구와 도로 관련 지정이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 환금성. 성안금호타운은 426세대이고 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 이번 매각은 재매각이며 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%입니다.
- 권리 원문. 2016.03.28 현대캐피탈 근저당, 2024.08.28 한국자산관리공사 이전, 2025.04.04 임의경매개시결정의 연결관계를 등기 원문과 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란했다고 기재되어 있어 내부구조·관리상태·리모델링 여부를 재확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득금액 117,600,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 156,916,666원의 74.9%입니다.
- 최근 거래. 최신 동일 면적 거래는 2026.03, 5층, 179,000,000원입니다.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 승부처는 재매각 조건과 권리 원문
이 물건은 감정가 168,000,000원에서 1회 유찰돼 117,600,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 156,916,666원 대비 74.9%이고, 현재 확인되는 매수인 인수액도 0원이라 가격 지표 자체는 분명히 유리합니다.
그러나 이번 회차의 핵심은 단순한 30% 할인율이 아닙니다. 재매각으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 30%이고, 2016년 근저당권이 2024년 한국자산관리공사로 이전된 뒤 2025년 임의경매가 개시된 권리 흐름이 존재합니다. 가격은 관심 구간, 임차 인수는 0원, 최종 판단은 말소기준·배당순위 원문 확인 후. 이 세 문장이 이번 사건의 핵심입니다.
