76,415,000원
울산지방법원 2025타경11590. 양산시 물금읍 가촌리 550-16의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 이용상태는 주택입니다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층, 토지는 대지 173.2㎡입니다. 소유자는 손성규이며 2014.09.17. 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2020.01.14. 을구 5번 예가람저축은행 근저당 60,000,000원입니다.
그 뒤 설정된 예가람저축은행 근저당 48,000,000원, 볼보파이낸셜서비스코리아 근저당 100,000,000원, 우리금융캐피탈 가압류 12,544,774원, 임의경매개시결정, 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 반면 실제 임대관계는 감정요항표에 미상으로 기재되어 있으므로 점유관계 확인 전까지 임차 위험을 완전히 닫아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11590 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 550-16 · 경상남도 양산시 물금읍 가촌로 107-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 외벽 적벽돌 치장 및 몰탈위페인팅 등 · 내벽 벽지도배 및 타일붙임 등 · 샤시창 |
| 토지 | 대 · 173.2㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 소유자 | 손성규 · 2014.09.17. 증여 |
| 감정가 / 최저가 | 318,262,400원 / 76,415,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 예가람저축은행 / 97,403,488원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
현재 살아 있는 말소기준권리는 2020.01.14. 을구 5번 예가람저축은행 근저당 60,000,000원입니다. 그보다 앞선 현대커머셜 근저당 80,000,000원과 조재원 근저당 50,000,000원은 각각 이미 말소되었습니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 등기상 구조 자체는 비교적 명료합니다.
② 가격 구조 — 감정가 24%까지 내려왔지만 ‘싸다’는 결론은 별개
감정가 318,262,400원에서 4회 유찰되어 현재 최저가는 76,415,000원, 감정가의 24.01% 수준입니다. 그러나 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 이 물건은 현재 확인되는 동일 조건 실거래 비교값이 없어, 76,415,000원이 실제 시장가보다 낮은지 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,415,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,775,470원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 주식회사예가람저축은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 주식회사예가람저축은행 | 48,000,000원 | 14,639,530원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 볼보파이낸셜서비스코리아주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 15번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 12,544,774원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 220,544,774원 중 74,639,530원이 배당되고 145,905,244원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 76,415,000원 | 74,639,530원 | 145,905,244원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 53,490,500원 | 52,127,671원 | 168,417,103원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 37,443,350원 | 36,369,370원 | 184,175,404원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 물금초등학교 북동측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·주거나지·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 감정평가상 이용상태는 주택이며 위생·급배수설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대지 173.2㎡, 제2종일반주거지역, 평지·자루형·소로한면이며 공시지가는 727,100원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 제2종일반주거지역에 포함되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이므로 현황과 감정평가 대상 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2020.01.14. 을구 5번 예가람저축은행 근저당이 말소기준이며, 이후 권리의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당 145,905,244원은 매수인 인수액이 아닙니다. 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 단정하지 말고 실제 거래 가능한 시장가격과 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 4회 유찰의 가격만 보고 들어가면 안 된다
이 물건의 등기 구조는 분명합니다. 2020.01.14. 예가람저축은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 붙은 근저당·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 최저가 76,415,000원은 감정가의 24.01%까지 떨어졌지만 이미 4회 유찰되었고, 감정요항표의 임대관계는 미상, 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이 적혀 있습니다. 실거래 시세와의 직접 비교 없이 “감정가 대비 24%니까 싸다”고 단정할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수는 0원으로 단순하지만, 점유·제시외 건물·실제 시장가격 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
