울산지방법원 2025타경11602. 경남 양산시 삼호동 대동이미지타운 113동 2층 201호 아파트입니다. 감정가 84,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 58,800,000원으로 내려왔습니다. 최근 실거래 평균 86,666,666원과 비교하면 상당한 할인 구간입니다. 그러나 이 사건은 단순히 저렴한 아파트 경매로 접근해서는 안 됩니다. 2022년 중앙농업협동조합 근저당을 말소기준으로, 이후 압류와 가등기, 경매개시결정 및 가압류가 이어진 사건입니다. 특히 가등기 확인과 재매각에 따른 자금 부담을 함께 점검해야 합니다.
등기상 소유자는 농업회사법인주식회사송암이며, 2022.04.29 소유권이전등기를 마쳤습니다. 당시 거래가액은 105,000,000원입니다. 같은 날 중앙농업협동조합의 채권최고액 63,600,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 채권자 신청으로 임의경매가 개시되었습니다. 권리의 선후관계는 비교적 명확하지만, 소유권이전청구권가등기가 있다는 점에서 말소 효과와 실제 인수 위험을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11602 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 삼호동 169 대동이미지타운 113동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 대운로 354 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.3538㎡ · 철근콘크리트구조 · 지상 15층 중 2층 |
| 단지 | 대동이미지타운1 · 996세대 · 2004.03.29 준공 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사송암 (2022.04.29 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 | 84,000,000원 |
| 최저매각가 | 58,800,000원 (감정가 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 중앙농업협동조합 |
| 청구금액 | 53,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 매각조건 | 재매각 · 매수신청보증금 30% |
| 입찰보증금 | 17,640,000원 (최저매각가 기준) |
| 임대관계 | 미상 · 점유 및 임차관계 별도 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
핵심은 2022.04.29 중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 63,600,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 소유권이전청구권가등기, 임의경매개시결정 및 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다.
임차인 현황: 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이 없다고 확정하거나 점유자의 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다. 점유자가 확인되더라도 전입 여부와 점유 개시일, 보증금·확정일자 등을 확인하기 전에는 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다.
현재 배당 시뮬레이션상의 매수인 인수액은 0원입니다. 이는 확인된 권리와 배당 계산을 전제로 한 값이며, 미확인 임차관계나 가등기 관련 법률적 쟁점까지 확정적으로 배제한 뜻은 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래의 67.8%
대동이미지타운1 동일 평형인 전용 59.35㎡의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 거래기간은 2026년 4월부터 9월까지이며, 최근 12개월 평균은 86,666,666원입니다. 최저가 58,800,000원은 이 평균의 67.8%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.35㎡ | 10 | 89,500,000원 |
| 2026.09 | 59.35㎡ | 3 | 83,500,000원 |
| 2026.08 | 59.35㎡ | 15 | 80,500,000원 |
| 2026.08 | 59.35㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 2026.08 | 59.35㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2026.07 | 59.35㎡ | 13 | 82,000,000원 |
| 2026.07 | 59.35㎡ | 5 | 109,500,000원 |
| 2026.06 | 59.35㎡ | 2 | 81,000,000원 |
| 2026.05 | 59.35㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 59.35㎡ | 9 | 89,000,000원 |
| 2026.05 | 59.35㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2026.04 | 59.35㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.35㎡ | 12건 | 86,666,666원 |
거래가는 최저 75,000,000원부터 최고 109,500,000원까지 분포합니다. 최근 거래로 제시된 2026.09 거래가는 89,500,000원입니다. 현재 경매 최저가는 최근 12개월 평균뿐 아니라 이 최신 거래가 및 표본 최저 거래가보다도 낮습니다.
특히 같은 2층 거래도 2026.05에는 75,000,000원, 2026.06에는 81,000,000원으로 확인됩니다. 경매 대상 역시 2층이므로 고층 고가 사례만을 기준으로 수익성을 판단하기보다 같은 층 거래를 함께 살펴야 합니다. 다만 동일 층이라고 해도 향과 내부 상태, 수리 여부에 따라 실제 가치는 달라질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,458,400원 |
| 1. 근저당 · 중앙농업협동조합 | 63,600,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 가압류 · 중앙농업협동조합 | 8,460,741원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 58,800,000원에서 추정 집행비용 1,458,400원을 차감하면 중앙농업협동조합 근저당권에 57,341,600원이 배당되는 계산입니다. 가압류 배당과 소유자 잔여는 모두 0원이며, 전체 채권액 72,060,741원 중 미배당액은 14,719,141원으로 추정됩니다.
위 표는 제시된 채권최고액 및 청구금액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 실제 채권잔액, 조세채권의 법정기일 및 우선순위, 미확인 임차인의 최우선변제, 집행비용 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것이 아닙니다.
회차별 배당·미배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 14,719,141원 |
| 2회 유찰 (49%) | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 32,041,621원 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 44,167,357원 |
현재 회차에서는 예상 근저당 배당액이 신청채권자의 청구금액 53,000,000원을 웃돌지만, 추가 유찰 시에는 청구금액에 미달하는 시나리오입니다. 다만 채권자 미배당과 매수인 인수는 다른 개념입니다. 모든 회차에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 삼호동 소재 서창중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 형성된 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통상황과 단지 내·외부 가로망상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2004.03.29 준공된 996세대 규모 아파트 단지입니다. 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 2층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 가축사육제한구역에 포함되며, 토지 공시지가는 588,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태나 실제 점유관계는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가가 75,000,000원부터 109,500,000원까지 분포하므로 매도 시에는 층수와 내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금 30% 조건을 반드시 확인해야 합니다. 현재 최저가 58,800,000원 기준 보증금은 17,640,000원입니다. 입찰가를 높이는 경우에는 해당 입찰가 기준으로 보증금을 다시 계산해야 합니다.
- 가등기 확인. 갑구 11번 장래운 명의 가등기의 법적 성격과 말소 여부를 매각물건명세서, 등기원인 및 관련 서류를 통해 확인하세요. 담보가등기 여부가 특히 중요합니다.
- 점유·임차관계. 확인된 임차인 신고 내역은 없으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 및 임대차계약 내용을 확인해 대항력과 인수 가능성을 재검토해야 합니다.
- 조세채권. 동울산세무서장 관련 압류와 국민건강보험공단 압류가 있습니다. 매각으로 소멸하는 등기와 별도로 조세채권의 배당 순위 및 당해세 문제를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 12개월 평균 86,666,666원뿐 아니라 동일한 2층 거래가 75,000,000원과 81,000,000원도 비교 기준으로 검토하세요. 수리 상태 및 매수 후 추가 비용을 반영해야 합니다.
- 재매각 사유. 재매각이 진행되는 원인과 특별매각조건, 입찰보증금 반환 및 몰취 관련 조건을 법원 공고로 확인하세요.
- 관리비·명도. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 비용을 관리사무소에 확인하고, 실제 점유자와 인도 절차에 필요한 비용도 검토하세요.
- 원본 서류. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 내역을 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격, 권리는 확인 후”
이번 양산 대동이미지타운 201호는 최저매각가가 58,800,000원으로, 최근 동일 평형 실거래 평균 86,666,666원의 67.8%에 해당합니다. 최근 거래가와 동일 층의 과거 거래가격을 고려해도 매각대금 자체는 매력적인 구간입니다.
하지만 낮은 가격만 보고 곧바로 안전한 투자라고 판단하기는 어렵습니다. 2025년 설정된 후순위 가등기의 성격, 임대관계 미상, 재매각 보증금 30%라는 확인 과제가 남아 있기 때문입니다. 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되지만, 법적 권리와 실제 점유관계를 확인한 뒤에야 취득위험을 구체적으로 판단할 수 있습니다.
따라서 이 사건은 가격 경쟁력이 뚜렷한 조건부 검토 물건입니다. 가등기 말소 가능성과 점유관계가 확인되고 재매각에 필요한 보증금과 취득비용을 충분히 준비할 수 있다면 입찰을 검토할 여지가 있습니다. 반대로 권리관계가 명확하지 않다면 시세 대비 낮은 최저가가 곧 투자 수익을 보장하지는 않습니다. 가격은 합격, 권리는 확인 후. 이것이 이 사건의 핵심 결론입니다.
