울산지방법원 2025타경11645. 울산 동구 방어동 아네스빌 2층 201호, 전용 82.7015㎡ 아파트입니다. 감정가는 195,000,000원이지만 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 136,500,000원까지 내려왔습니다. 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 최인순 임차인의 대항력과 특별매각조건을 함께 읽는 것입니다. 임차인은 2022.01.17 전입했고 말소기준권리인 2022.02.23 롯데카드 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금은 180,000,000원이고 확정일자는 2021.12.13, 배당요구도 이뤄져 우선변제권도 행사할 수 있습니다.

통상적인 대항력 인수형이라면 현재 최저가 136,500,000원에서 집행비용 2,711,000원을 제외하고 임차인에게 133,789,000원이 배당되므로, 보증금 중 46,211,000원이 남아 매수인에게 이어집니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합친 취득부담은 보증금 180,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 해당 조건이 이행되는 한 이 사건의 미배당 보증금은 매수인 실질 부담 0원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있지만 특별매각조건이 핵심

현재 권리분석의 말소기준은 2022.02.23 롯데카드 가압류 12,407,608원입니다. 그보다 앞서 최인순 임차인이 2022.01.17 주민등록을 마쳤기 때문에 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 이후 한국주택금융공사·우리은행·하나카드·우리카드· 신한은행의 가압류와 국민건강보험공단·지방자치단체·국세 압류, 2025.04.21 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고에 해당하지 않습니다.

② 시세 비교 — 특별매각조건 반영 후 실질취득은 최근 시세의 71.1%

아네스빌 전용 82.7㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 189,666,666원이지만 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균과 최신 거래가는 모두 192,000,000원입니다. 최근 거래는 과거 185,000,000원 거래보다 3.8% 높은 흐름입니다.

현재 최저가 136,500,000원은 최근 12개월 평균 192,000,000원의 71.1%입니다. 이 사건은 특별매각조건을 반영하면 실질 인수액이 0원이므로, 시세 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 136,500,000원입니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세보다 낮은 가격대에 들어와 있습니다. 감정가 195,000,000원은 최근 거래 192,000,000원보다 높지만, 4회 유찰된 현재 최저가는 그와 전혀 다른 구간입니다.

③ 예상배당표 (매각가 136,500,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 부족액은 46,211,000원입니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 다만 특별매각조건이 그대로 이행되는 전제에서는 미배당 임대차보증금 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되므로 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 201호입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 893,500원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 아네스빌은 17세대이고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 현재 사건 역시 4회 유찰돼 가격 할인과 별개로 응찰수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
• 감정 위치 문구 확인. 감정요항표의 위치 설명에는 울산광역시 울주군 언양읍 소재 화암중학교 북동측이라는 문구가 있으나, 등기상 목적물 소재지는 울산광역시 동구 방어동 1077-13입니다. 입찰 전 감정서 원문 대조가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 적용되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 최인순의 주택임차권등기가 특별매각조건에 따라 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
• 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있으며 당해세가 존재하면 임차인 배당액 등 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
• 가격 기준. 실질 인수 0원 조건이 유지된다면 현재 최저가 136,500,000원은 최근 12개월 평균 192,000,000원의 71.1%입니다.
• 환금성 확인. 17세대 규모와 평균 4.0회 유찰 이력을 고려해 낙찰 후 재매각 가능성과 매수층을 함께 점검해야 합니다.
• 원문 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서와 특별매각조건을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 특별매각조건의 효력

겉으로만 보면 보증금 180,000,000원의 대항력 임차인이 있는 전형적인 인수형 물건입니다. 현재 최저가에서 단순 배당계산을 하면 46,211,000원이 미배당되고, 일반 원칙대로라면 그 부족분이 매수인에게 이어집니다. 하지만 이 사건은 채권자의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 붙어 있다는 점이 결정적입니다. 이 조건이 그대로 이행되면 매수인 실질 인수는 0원, 실질취득은 136,500,000원 수준입니다.

그 기준으로 보면 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 192,000,000원 대비 71.1%로 가격 차이는 분명합니다. 다만 17세대 규모와 평균 4.0회 유찰이라는 환금성 신호, 국세·지방세 압류, 특별매각조건의 실제 이행 확인이 함께 남아 있습니다. 결론은 “가격은 매력적이지만, 특별매각조건 확인이 입찰의 전제”입니다.