울산지방법원 2025타경11645. 울산 동구 방어동 ‘아네스빌’ 2층 201호, 전용 82.7015㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박성은이고 2021.09.30 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 권리분석 핵심은 등기부상 수많은 가압류·압류 자체가 아니라, 2022.02.23 롯데카드 가압류보다 먼저 전입한 임차인 최인순의 대항력입니다. 최인순은 2021.12.13 확정일자를 받고 2022.01.17 전입했으며 2022.01.31 점유를 시작했습니다.
원칙대로라면 이 임차인의 보증금 180,000,000원 중 현재 매각가에서 배당되지 못하는 부분은 매수인이 인수할 수 있습니다. 배당표 기준 예상 배당은 93,430,100원이고 부족분은 86,569,900원입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이 조건이 적용되는 최인순 임차인에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 보며, 따라서 가격 비교 역시 180,000,000원이 아니라 실질취득액 95,550,000원을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11645 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어동 1077-13 아네스빌 2층 201호 · 도로명 울산광역시 동구 문현1길 32 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 82.7015㎡ · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 박성은 (2021.09.30 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 95,550,000원 (5회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 인수를 끊는다
말소기준권리는 2022.02.23 롯데카드 가압류 12,407,608원입니다. 그 이후 한국주택금융공사·우리은행·하나카드·우리카드·신한은행 가압류와 각종 압류, 2025.04.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 최인순의 전입일 2022.01.17은 말소기준보다 빠르므로 대항력이 있습니다. 확정일자도 2021.12.13이고 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사할 수 있습니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최인순 | 180,000,000원 | 2022.01.17 / 2021.12.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
② 시세 비교 — 실질취득액 기준으로 최근 시세의 절반 수준
아네스빌은 17세대, 2011.07.29 준공 단지입니다. 동일 전용면적 82.7㎡ 거래는 확인된 3건이며, 최근 12개월 거래 2건의 평균은 192,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2025.07 192,000,000원이고, 이전 2022.01 거래 185,000,000원과 비교한 최근 추세는 +3.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 82.7㎡ | 4 | 192,000,000원 |
| 2025.07 | 82.7㎡ | 4 | 192,000,000원 |
| 2022.01 | 82.7㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.7㎡ | 2건 | 192,000,000원 |
현재 최저가이자 특별매각조건을 반영한 실질취득액 95,550,000원은 최근 12개월 평균 192,000,000원의 49.8%입니다. 감정가 195,000,000원과 비교해도 절반 아래입니다. 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 때문에 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 유형이지만, 특별매각조건으로 해당 임차인의 미배당 인수가 실질 0원이 되므로 실질취득액을 기준으로 보면 가격 할인폭이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,119,900원 |
| 1. 임차인 최인순 보증금 | 180,000,000원 | 93,430,100원 |
| 2. 롯데카드 가압류 | 12,407,608원 | 0원 |
| 3. 한국주택금융공사 가압류 | 181,161,073원 | 0원 |
| 4. 우리은행 가압류 | 21,033,118원 | 0원 |
| 5. 하나카드 가압류 | 5,808,885원 | 0원 |
| 6. 우리카드 가압류 | 36,666,474원 | 0원 |
| 7. 신한은행 가압류 | 28,526,218원 | 0원 |
| 8. 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 배당 계산만 보면 최인순 보증금 중 86,569,900원이 미배당됩니다. 다만 특별매각조건에 따라 이 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당해 선순위로 차감되는 경우 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 201호입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 공시지가 893,500원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 17세대 소규모 단지이고 동일면적 확인 실거래가 3건에 그쳐 거래 표본이 많지 않습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.0회이며 현재 물건은 5회 유찰 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매수인에게 어떤 방식으로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인. 최인순은 전입 2022.01.17로 말소기준권리 2022.02.23보다 빠릅니다. 확정일자 2021.12.13, 보증금 180,000,000원, 점유개시 2022.01.31입니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류가 있고 당해세에 해당하면 임차인보다 먼저 배당될 수 있어 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 이력. 5회 유찰, 단지 평균 4.0회 유찰입니다. 할인폭이 큰 만큼 실제 수요와 재매각 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
- 소규모 단지. 총 17세대이며 동일 면적 실거래 표본은 3건입니다. 최신 거래 192,000,000원을 그대로 개별 호수 가치로 단정하지 말고 층·상태 차이를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적이지만, 매력의 전제는 특별매각조건이다”
이 물건은 겉으로만 보면 복잡합니다. 가압류와 압류가 다수이고, 보증금 180,000,000원의 대항력 임차인도 있습니다. 통상 배당 계산이라면 현재 최저가에서 임차인 미배당액 86,569,900원이 남아 낙찰가만 보고 접근해서는 안 됩니다.
하지만 이번 매각에는 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이를 반영하면 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원*, 실질취득은 95,550,000원입니다. 최근 12개월 평균·최신 실거래 192,000,000원의 49.8% 수준이라 가격 메리트는 큽니다.
다만 5회 유찰, 17세대 소규모 단지, 단지 평균 4.0회 유찰, 선순위 세금 가능성이 함께 존재합니다. 따라서 결론은 “권리 리스크는 특별매각조건으로 크게 완화되고 가격은 싸지만, 특수조건과 세금·환금성을 원문으로 확인해야 하는 물건”입니다.
