울산지방법원 2025타경11678. 양산시 물금읍 ‘양산유림노르웨이아침’ 13층 1317호, 전용 30.9669㎡ 아파트입니다. 감정가는 101,000,000원, 현재 최저매각가는 70,700,000원으로 4회 유찰된 상태입니다. 이 사건은 단순히 “70%까지 떨어진 아파트”로 보면 안 됩니다. 핵심은 임차인 이민지의 125,000,000원 보증금과 대항력, 그리고 그 인수위험을 실질적으로 제거하는 주택도시보증공사의 특별매각조건입니다.
임차인 이민지는 2022.02.28 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.01.26입니다. 말소기준권리인 2023.12.04 국 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있습니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 보증금보다 낮은 현재 회차에서 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조입니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11678 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 13층 1317호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 메기로 203 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 30.9669㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건 중 13층 |
| 소유자 | 주식회사미르디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 70,700,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 특별조건이 핵심
말소기준은 2023.12.04 국 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기된 주택임차권은 2024.03.06이지만, 임차인 이민지의 주민등록·점유는 2022.02.28로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기 순위만 보고 “후순위 임차권이므로 안전”이라고 판단하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이민지 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 125,000,000원 | 2022.02.28 | 2022.01.26 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 1명 |
② 시세 비교 — 싸지만, 시장 자체가 하락 중이다
양산유림노르웨이아침은 108세대, 2018.12.21 준공입니다. 대상 전용면적은 30.9669㎡이고, 최근 12개월 동일 면적권 실거래 3건의 평균은 94,333,333원입니다. 최신 거래는 2025.12의 93,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 30.97㎡ | 14 | 93,000,000원 |
| 2025.08 | 30.97㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2025.01 | 30.97㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 94,333,333원 |
특별매각조건을 반영한 현재 실질취득은 70,700,000원으로, 최근 12개월 평균 94,333,333원의 74.9%입니다. 최신 거래 93,000,000원보다도 낮습니다. 다만 전체 평균 109,666,666원은 과거 120,000,000원·125,000,000원대 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단의 주된 기준으로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,672,600원 |
| 1. 임차인 이민지 보증금 | 125,000,000원 | 69,027,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 55,972,600원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로, 본 분석의 실질 인수액은 0원*으로 반영했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 특별조건이 없었다면 총액은 보증금에 수렴
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수액 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 | 70,700,000원 | 55,972,600원 | 126,672,600원 |
| 5회 유찰 시 | 56,560,000원 | 69,858,080원 | 126,418,080원 |
| 6회 유찰 시 | 45,248,000원 | 80,966,464원 | 126,214,464원 |
이 표가 대항력 인수형의 핵심입니다. 특별매각조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어, 총 부담액이 거의 줄지 않습니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 단순 유찰 때문이 아니라, 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하는 특별매각조건이 실제로 적용된다는 전제에서 성립합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 증산리 소재 증산역 북측 인근. 중심상업지역으로 각종 근린생활시설과 업무시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 노선버스 정류장과 증산역이 인근에 있어 제반 교통사정이 편리합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건 중 13층. 외벽 강화유리 및 복합패널, 내벽 벽지 및 타일, 새시창호로 상태 양호한 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 공용 옥내소화전 및 승강기설비가 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로1류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,485,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 108세대 규모이며 최근 실거래가 존재하지만, 최근 가격 추세가 -17.8%이고 경매 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이번 매각에 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원문을 최종 확인해야 합니다.
- 임차인 1명. 실제 임차인은 이민지 1명이며 보증금은 125,000,000원입니다. 보증기관을 별도 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 대항력 순서. 임차권등기일 2024.03.06보다 주민등록·점유일 2022.02.28이 중요합니다. 말소기준 2023.12.04보다 앞서 대항력이 있습니다.
- 가격 판단. 현재 실질취득 70,700,000원은 최근 12개월 평균 94,333,333원보다 낮지만, 최근 시세가 -17.8% 하락한 점을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
- 4회 유찰. 현재 물건 자체가 4회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다. 가격만이 아니라 수요·환금성도 함께 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 가격”보다 중요한 것은 특별매각조건의 효력
현재 최저가 70,700,000원은 감정가 101,000,000원의 70%이고, 최근 12개월 실거래 평균 94,333,333원 대비 74.9%입니다. 숫자만 보면 가격 여유가 있습니다. 하지만 이 사건의 본질은 가격이 아니라 125,000,000원의 대항력 임차보증금입니다.
특별매각조건이 없다면 현재 회차에서 계산상 55,972,600원의 미배당 보증금이 남고, 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 그만큼 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 반면 이번 사건은 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시했습니다. 이 조건을 전제로 하면 매수인 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 최저가 70,700,000원입니다.
다만 최근 시세가 -17.8% 하락했고, 물건도 이미 4회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 “권리위험은 특별조건으로 해소되지만, 하락장과 환금성은 별도로 가격에 반영해야 하는 물건”입니다.
