40,474,000원
울산지방법원 2025타경11704. 울산 동구 동부동 삼안파크맨션 101동 11층 1106호 아파트입니다. 현재 소유관계는 이현정·황지훈이 각 2분의 1 지분을 보유한 공유 형태입니다. 황지훈은 2023.10.04 소유권을 취득했고, 2024.03.15 이현정에게 2분의 1 지분이 증여됐습니다. 이후 2024.10.17 김시원 명의의 채권최고액 121,500,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 같은 날 김시원 명의의 전세금 10,000,000원 전세권이 설정됐고, 2025년 이현정 지분에 울산신용보증재단의 25,000,000원 가압류와 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11704 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 동부동 남목1지구2블럭2롯트 삼안파크맨션 101동 11층 1106호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층건 중 11층 |
| 소유자 | 이현정 2분의 1 · 황지훈 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 40,474,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김시원 / 81,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 대지권 주의사항 | 일부 대지권 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격은 건물과 대지권을 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 대지권은 별도 확인
기존 주식회사줌펀드의 근저당권 78,000,000원과 전세권 5,000,000원은 2024.10.17 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 김시원 근저당권 121,500,000원이 이번 경매의 말소기준이 되고, 이후 전세권·가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인은 없고 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인을 단정할 자료는 없습니다.
② 가격·유찰 — 감정가의 34.3%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
이 물건은 감정가 118,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가가 40,474,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오에서는 4회 유찰 시 28,331,800원, 5회 유찰 시 19,832,260원으로 낮아집니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 40,474,000원 | 117,154,532원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 28,331,800원 | 129,078,172원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 19,832,260원 | 137,424,721원 | 0원 |
다만 감정가 대비 할인율이 곧 시세 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정하면 안 됩니다. 이 사건은 가격 자체보다 대지권 정리 상태를 감수할 수 있는지가 먼저 판단되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,474,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,128,532원 |
| 2. 근저당 · 김시원 | 121,500,000원 | 39,345,468원 |
| 3. 전세권 · 김시원 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 울산신용보증재단 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 156,500,000원 중 예상 배당액은 39,345,468원이며 미배당은 117,154,532원입니다. 근저당은 채권최고액 기준으로 계산된 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 미배당이 발생해도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 서부동 소재 남목초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 주변 가로망과 주차장시설도 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층건 중 11층으로, 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 공동주택과 판매시설 부지로 이용 중이며, 동부동 269-2번지는 제3종일반주거지역입니다.
- 공부. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 일반적인 아파트 이용 상태지만 일부 대지권 미등기와 대지사용권 미정리 문제는 향후 등기·처분 과정에서 반드시 확인해야 할 감점 요인입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원문 확인. 매각물건명세서의 ‘일부 대지권 미등기·대지권 유무 알 수 없음’ 문구와 감정평가서의 대지사용권 평가 전제를 직접 대조하세요.
- 매각범위 확인. 최저매각가격은 건물과 대지권을 포함한다고 기재되어 있으므로 실제 이전·등기 가능한 범위를 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 등기권리 재확인. 말소기준은 2024.10.17 김시원 근저당권이고 이후 권리는 소멸하는 구조인지 최신 등기부와 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 배당표 한계. 예상배당은 채권최고액 기준 추정이며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 가격 판단 분리. 최저가 40,474,000원이 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 대지권
이 사건은 표면적인 등기 권리만 보면 단순합니다. 김시원 근저당권이 말소기준이고, 후순위 전세권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 채권보다 대지권입니다. 일부 대지권이 미등기이고 대지권 유무를 알 수 없다고 명시되어 있으며, 감정평가 역시 일부 대지사용권이 아직 정리되지 않은 상태에서 향후 적정 지분 배분을 전제로 했습니다. 여기에 이미 3회 유찰까지 겹쳐 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 높게 평가하기보다는, 대지권의 실제 이전·등기 범위를 확인한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 사건입니다. 종합적으로는 등기상 인수는 낮지만 권리 완결성 확인 부담이 큰 보수적 C등급으로 봅니다.
