부산지방법원 2021타경57508. 부산 연제구 거제동 ‘거제한양’ 1동 10층 1008호, 전용 84.81㎡ 아파트입니다. 등기 흐름은 매우 짧습니다. 1985년 소유권이전 이후 확인되는 부담권리는 2021년 강제경매개시결정뿐입니다. 근저당권과 압류 등은 확인되지 않고, 임차인도 없습니다. 권리분석 관점에서는 인수 구조가 없는 단순형입니다.
다만 이 물건은 감정가 769,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 같은 단지·동일 면적의 최근 실거래 평균은 622,583,333원이고, 최저가는 그 평균의 123.5%입니다. 즉 이 사건의 판단 포인트는 권리 하자가 아니라 신건 가격이 시세 평균 대비 과한지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2021타경57508 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 중앙대로1226번길 4(거제동), 1동 10층1008호 (거제동,거제한양) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.81㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 10층 1008호 |
| 소유자 | 주종은 |
| 감정가 / 최저가 | 769,000,000원 / 769,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 태릉현대아파트 입주자대표회의 / 16,118,796원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수 권리 없음
임차인 없음. 말소기준은 2021.10.18. 강제경매개시결정입니다. 등기상 근저당권과 압류는 확인되지 않고, 신청채권자 청구금액은 16,118,796원입니다. 매수인이 별도로 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수 권리는 0원으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 실거래 평균의 123.5%
거제한양 동일 면적 84.81㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래가는 505,000,000원부터 803,000,000원까지 넓게 분포하고, 평균은 622,583,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.81㎡ | 4 | 507,000,000원 |
| 2026.05 | 84.81㎡ | 13 | 505,000,000원 |
| 2025.12 | 84.81㎡ | 9 | 522,000,000원 |
| 2025.06 | 84.81㎡ | 7 | 515,000,000원 |
| 2023.05 | 84.81㎡ | 14 | 590,000,000원 |
| 2023.05 | 84.81㎡ | 1 | 600,000,000원 |
| 2023.04 | 84.81㎡ | 5 | 640,000,000원 |
| 2023.04 | 84.81㎡ | 13 | 617,000,000원 |
| 2023.04 | 84.81㎡ | 13 | 617,000,000원 |
| 2022.05 | 84.81㎡ | 8 | 803,000,000원 |
| 2022.03 | 84.81㎡ | 6 | 790,000,000원 |
| 2021.06 | 84.81㎡ | 12 | 765,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 622,583,333원 |
최저매각가 769,000,000원은 실거래 평균 대비 123.5%입니다. 최근 2026.05 거래가 507,000,000원과 505,000,000원인 점까지 보면, 신건 상태에서 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다. 권리가 깨끗하다는 점과 가격이 싼지는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 769,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,090,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 태릉현대아파트 입주자대표회의 | 16,118,796원 | 16,118,796원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 742,791,204원 |
현재 회차 매각가 769,000,000원 가정 시 신청채권자 청구금액 16,118,796원은 전액 배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 구분 | 비율 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 100% | 769,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80% | 615,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64% | 492,160,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 거제동, 거학초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선과 동해선 교대역이 소재해 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 10층 1008호입니다. 급배수·위생설비, 소화전, 화재경보시설, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지는 대체로 등고평탄한 부정형 토지로 아파트부지로 이용 중입니다. 단지 내 가로망과 주차시설이 정비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·준주거지역, 광로2류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역 78m이하, 교육환경보호구역, 일반경관지구 저촉입니다.
- 환금성. 336세대, 1985.07.26. 준공 단지입니다. 동일 면적 실거래가 12건 확인되나 거래가 편차가 505,000,000원부터 803,000,000원까지 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 권리 인수는 0원이지만 현재 최저가는 실거래 평균의 123.5%입니다. 감정가 기준 응찰은 보수적으로 봐야 합니다.
- 최근 거래 확인. 2026.05 동일 면적 거래가 507,000,000원·505,000,000원입니다. 입찰 전 같은 면적의 최근 호가와 실거래를 반드시 재확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 신청채권자가 입주자대표회의이고 청구금액이 16,118,796원입니다. 미납 관리비 중 공용부분 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 이사 협의 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보류”
이 사건은 권리만 보면 매우 단순합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 등기상 근저당권·압류도 없습니다. 하지만 최저매각가 769,000,000원은 동일 면적 실거래 평균 622,583,333원의 123.5%입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리상 진입은 가능하지만, 신건 가격은 보수적으로 접근해야 합니다. 이 물건의 승부처는 권리 해석이 아니라 응찰가 통제입니다.
