매력지수 B등급 · 숙박시설·토지 일괄매각으로 인수 위험은 없으나 환금성과 사업성 검토가 필요한 물건
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이나 3회 유찰된 숙박시설 용도로 개별 운영성과 환금성 검토가 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 3회 유찰로 가격은 크게 낮아졌고 매수인 인수권리는 0원입니다. 다만 이 물건은 일반 주거용이 아닌 숙박시설 건물 + 토지 일괄매각으로, 단순 시세 비교보다 운영 현황·환금성·사업성 검토가 먼저입니다.
감정가
4,636,817,400원
숙박시설·토지
최저매각가
1,590,428,000원
3회 유찰
매수인 인수
0원
말소기준 이후 소멸
핵심지표
감정가 34%
현재 회차
울산지방법원 2024타경109854. 울산 울주군 서생면 진하리 72-10 소재 건물 및 토지입니다. 감정가는 46억3,681만원이지만 현재 최저매각가는 15억9,042만원까지 내려왔습니다. 권리 구조는 주식회사 경남은행 근저당이 말소기준권리가 되고 이후 권리는 매각으로 소멸하는 형태입니다.
다만 일반 아파트처럼 접근하면 안 됩니다. 본건 건물은 건축물대장상 숙박시설이며 1층은 숙박시설(주차장), 2~4층은 숙박시설로 이용 중입니다. 토지 면적은 1,445.8㎡로 일괄매각 구조이며, 낙찰 후 운영 또는 활용 방향 검토가 핵심입니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2024타경109854
소재지
울산광역시 울주군 서생면 진하리 72-10
물건종류
기타 + 토지 · 숙박시설
건물 이용상태
1층 숙박시설(주차장), 2~4층 숙박시설 이용 중
토지면적
1,445.8㎡
소유자
김미경
감정가 / 최저가
4,636,817,400원 / 1,590,428,000원
신청채권자 / 청구
주식회사 경남은행 / 2,739,571,502원
매각기일
2026.07.02
① 권리 흐름 — 인수권리 없음
말소기준권리는 2023.05.09 설정된 주식회사 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,860,000,000원이며 이후 설정된 가압류 등은 매각으로 소멸합니다. 매수인이 별도로 승계하는 권리는 없습니다.
② 현황 분석 — 숙박시설 운영성 확인 필요
항목
내용
이용상태
숙박시설 이용 중
주위환경
숙박시설, 공동주택 및 상업나지 등 형성
교통상황
인근 대중교통 이용 가능
토지
일반상업지역, 상업용, 대지 1,445.8㎡
공부와 차이
없음
⚠️ 가격보다 중요한 점 최저가는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 숙박시설은 주거용처럼 단순 매매 비교가 어렵습니다. 기존 운영 상태, 임대관계, 시설 유지 상태, 향후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,590,428,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
18,304,280원
경남은행 근저당
2,860,000,000원
1,572,123,720원
경남은행 근저당(을구14)
66,000,000원
0원
울산신용보증재단 가압류
30,000,000원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 가격 변화
현재 3회 유찰 후 최저매각가 1,590,428,000원
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 검토 포인트 숙박시설은 낙찰 후 운영·활용 판단이 중요합니다. 저렴해진 가격만으로 판단하기보다 시설 상태와 임대관계를 확인해야 합니다.
④ 입찰 체크리스트
운영 확인. 숙박시설 이용 중인 건물로 실제 운영 상태와 임대관계를 확인해야 합니다.
시설 확인. 물탱크, 연수설비, 자동문 설비 등 부대시설 포함 여부를 확인해야 합니다.
토지 활용. 일반상업지역 토지로 향후 활용 가능성을 검토해야 합니다.
권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 사업성은 남는다”
이 물건은 경매 권리분석만 보면 깔끔합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인이 부담할 인수금도 없습니다. 하지만 핵심은 숙박시설이라는 용도입니다. 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 최종 판단 기준은 단순 할인율이 아니라 운영 가능성·환금성·토지 활용성입니다. 권리는 합격, 운영 검토가 필요한 물건입니다.
사건 개요
소재지
울산광역시 울주군 서생면 진하리 72-10
법원·사건
울산지방법원
·2024타경109854
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-02 10:00
·133호 법정
물건
일반건물
외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (2)
#1
울산광역시 울주군 서생면 진하리 72-10
1445.8㎡
#2
울산광역시 울주군 서생면 진하8길 11
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
울산광역시 울주군 서생면 진하리 72-10
2024-07-05 18:14
울산광역시 울주군 서생면 진하8길 11
현황조사시 만난 직원 겸 안전관리자 이**의 진술에 의하면 본건 부동산에는 임차인 없다고 함(사업자 등록상 대표자는 소유자 겸 채무자 김미경).
①행정복지센터에 전입세대 및 외국인체류확인서 열람한 바, 세대주 이양규(전입일자:2009.10.09.) 전입되어 있고(전입세대확인서 내역 및 주민등록표 등본 첨부), 외국인체류 해당사항 없음(외국인체류확인서 첨부).
