울산지방법원 2025타경11729. 경상남도 양산시 동면 금산리 ‘가안빌’ 2동 3층 302호로, 감정평가서상 공동주택(다세대-도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김창민은 2012.06.14. 거래가 115,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 대연새마을금고 앞으로 채권최고액 91,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 등기된 비엔케이캐피탈·아주캐피탈·외환베리타스제2차대부·디케이마린의 가압류와 국세 압류, 2025.04.29. 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 권리 순위만 보면 매수인이 등기상 채무를 승계하는 구조는 아닙니다. 그러나 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유·임대관계가 확인됐다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 감정평가서에도 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 입찰 전 현황 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11729 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 동면 금산리 586-9 가안빌 제2동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대-도시형생활주택) · 5층 건물 내 3층 |
| 건물 / 세대 | 철근콘크리트구조 · 2012.06.05. 준공 · 16세대 |
| 소유자 | 김창민 (2012.06.14. 거래가 115,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 58,310,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대연새마을금고 / 60,782,810원 |
| 매각기일 | 2026.07.16. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2012.06.14. 대연새마을금고 근저당권입니다. 이후 현재 남아 있는 가압류·압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 부산신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류, 2021년 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐으므로 매수인의 별도 인수 대상이 아닙니다.
② 가격·유찰 분석 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
이 물건은 감정가 119,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가가 58,310,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 58,310,000원입니다.
그러나 가안빌의 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 119,000,000원이 현재 시장가격을 정확히 반영하는지는 판단하기 어렵습니다. 따라서 “감정가의 절반”이라는 이유만으로 시세보다 싸다고 표현할 근거는 부족합니다. 특히 16세대 규모의 다세대주택은 대단지 공동주택보다 개별 호수 상태와 수요에 따른 가격 편차가 커질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 83,312,462원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 40,817,000원 | 39,682,294원 | 100,490,588원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 28,571,900원 | 27,657,606원 | 112,515,276원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,449,580원 |
| 1. 근저당 · 대연새마을금고 | 91,000,000원 | 56,860,420원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 아주캐피탈 주식회사 | 5,630,974원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 외환베리타스제2차대부유한회사 | 4,880,676원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 디케이마린 | 8,661,232원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 140,172,882원 중 56,860,420원이 배당되고, 총 83,312,462원이 미배당되는 계산입니다. 신청채권자 대연새마을금고의 청구액 60,782,810원도 전액 충족되지 않습니다. 채권자의 미회수액은 매수인 인수액과 다르며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택 중 다세대-도시형생활주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물의 3층 302호입니다.
- 주위환경. 양산시 동면 금산리 동산초등학교 북동측 인근으로, 단독주택·다세대주택· 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로·대지. 세로장방형 주거용 건부지로 이용 중이며 남서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 846.0㎡, 공시지가는 714,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 규모의 다세대주택이므로 거래량이 많은 대단지 공동주택보다 수요층과 가격 비교 표본이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사, 전입세대열람, 외국인체류확인, 사업자등록 여부와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 실거래 직접 조사. 감정가 대비 49%라는 비율이 현재 시세 대비 49%라는 뜻은 아닙니다. 인근 다세대·도시형생활주택의 동일 면적대 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 개별 호수의 수리 상태와 누수·결로·설비 상태가 가격에 미치는 영향이 클 수 있으므로 현장 외관과 가능한 범위의 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 83,312,462원은 채권자의 미회수액이며, 매수인의 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 항목은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 원본으로 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것
이 사건은 2012년 대연새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 압류·가압류가 소멸하고, 현재 산정된 매수인 인수액도 0원이라는 점에서 등기상 권리구조는 단순합니다. 최저매각가는 감정가 119,000,000원의 49%인 58,310,000원까지 내려왔습니다.
다만 최근 실거래 비교값이 없고 임대관계도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격이 충분히 낮다고 결론 내리기보다는 실제 점유관계, 인근 다세대 거래, 내부 상태와 예상 임대수익을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다. 이 물건의 결론은 “등기 권리는 통과, 점유와 시장가격은 확인 후 판단”입니다.
