부산지방법원 2023타경5129. 부산 금정구 장전동 금정라움 오피스텔 3층 303호입니다. 감정평가 조사상 이 건물은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 감수창이며, 2019.10.31 거래가액 147,656,600원으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 우암동새마을금고와 용주새마을금고 근저당이 설정됐고, 그중 우암동새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2023.10.17 신용보증기금·주택도시보증공사 가압류와 용주새마을금고의 임의경매개시결정, 2023.10.23 국민건강보험공단 압류가 붙었지만 모두 말소기준권리 뒤입니다. 303호의 임차권자 정진민 역시 전입일 2022.02.11, 확정일자 2022.01.26으로 말소기준일보다 늦습니다. 보증금은 140,000,000원이지만 대항력은 없고 매각으로 임차권이 소멸하는 구조이므로 이 보증금을 낙찰자가 승계해 실질취득가에 더하는 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경5129 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 식물원로9번길 20, 3층303호 (장전동, 금정라움 오피스텔) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사 |
| 소유자 | 감수창 (2019.10.31 거래가액 147,656,600원) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 69,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 용주새마을금고 / 324,850,860원 |
| 말소기준권리 | 2019.10.31 우암동새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 140,000,000원을 인수하지 않는다
말소기준은 2019.10.31 우암동새마을금고 근저당입니다. 정진민의 임대차계약일은 2022.01.26, 주민등록일은 2022.02.11, 점유개시일은 2022.02.12, 확정일자는 2022.01.26이고 배당요구는 2023.12.21에 접수됐습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없고 매수인 승계액도 0원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정진민 | 주거용 건물의 전부 | 140,000,000원 | 2022.02.11 / 2022.01.26 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원 |
이 사건 목적물 303호의 실제 임차인은 1명으로 분석합니다. 임차권등기는 2024.01.29 접수됐고, 보증금 140,000,000원이나 말소기준권리보다 후순위입니다. 현재 매각가 가정에서는 선순위 채권만으로 매각대금이 모두 소진되므로 임차보증금에 돌아갈 배당재원도 없습니다.
② 가격 판단 — 56%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 124,000,000원, 현재 최저매각가는 69,440,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 56%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 48,608,000원, 4회 유찰 시 34,025,600원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 비교할 수 있는 실거래 정보가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 크다”라고 판단해서는 안 됩니다. 현재 확인 가능한 것은 단지 감정가 대비 유찰 폭뿐이며, 실제 시장가 대비 경쟁력은 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,649,920원 |
| 1. 근저당 · 우암동새마을금고 | 715,000,000원 | 67,790,080원 |
| 2. 근저당 · 용주새마을금고 | 520,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 265,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,459,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 69,440,000원은 집행비용 1,649,920원과 우암동새마을금고 예상배당 67,790,080원으로 전액 소진됩니다. 채권자 총 미배당은 3,891,709,920원이며, 신청채권자 용주새마을금고의 예상배당도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 온천동 소재 부산도시철도 1호선 온천장역 북서측 인근으로, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 노선버스정류소 및 도시철도 1호선 온천장역에서 근거리로, 제반 교통상황은 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 주변 탐문 결과 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으나, 이해관계인 부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다.
- 건물. 2018.08.16 준공된 19층 건물이며 난방·급배수위생·승강기·소화설비·기계식주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·용도지역. 남동측 폭 약 6미터 포장도로에 접하고, 일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가는 2,883,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 303호 임차권 재확인. 정진민 보증금 140,000,000원, 전입 2022.02.11, 확정일자 2022.01.26, 배당요구 2023.12.21 및 임차권등기 2024.01.29를 원본과 대조하세요.
- 인수 0원과 미배당을 혼동하지 말 것. 채권자 미배당액이 3,891,709,920원에 달해도 데이터상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
- 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기된 민간임대주택 관련 문구의 현재 등록상태와 매각 후 정리 절차를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 56%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부 이용상태가 확인되지 않았으므로 실제 점유·수선 필요 여부를 확인하세요.
- 관리비·기계식주차. 체납 관리비와 기계식주차설비 이용 조건 및 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 인수 0원, 가격은 아직 검증 전”
이 사건의 권리 포인트는 명확합니다. 2019.10.31 우암동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 303호 임차권자 정진민의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 그 뒤입니다. 보증금이 140,000,000원으로 최저가보다 크더라도 대항력 있는 선순위 임차인이 아니므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 2회 유찰로 최저가가 69,440,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교가 없는 상태에서는 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 이미 여러 차례 유찰된 주거용 오피스텔이라는 점과 내부 상태 미확인까지 고려하면 권리는 통과, 가격은 실거래 확인 후 판단이 이 사건의 결론입니다.
