울산지방법원 2025타경11758. 양산시 물금읍 가촌리 ‘양산유림노르웨이아침’ 1층 102호로, 감정 이용상태는 제1종근린생활시설(상호: 어제 오늘 네일)입니다. 감정가는 579,000,000원이지만 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 139,018,000원, 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 겉으로는 할인폭이 매우 커 보이지만, 이 물건은 최저가 자체보다 최근 실거래와 미상 점유자의 권리를 먼저 봐야 합니다.
등기 권리의 말소 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2019.02.19 연제새마을금고의 근저당권 325,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 신천 새마을금고·동부산새마을금고· 해운대새마을금고의 가압류와 연제새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서상 주거 점유자가 조사됐고 전입신고일·보증금이 확인되지 않은 상태라, 이를 단순히 “임차인 없음” 또는 “대항력 없음”으로 처리할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11758 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(상호: 어제 오늘 네일) |
| 소유자 | 권오희 |
| 감정가 / 최저가 | 579,000,000원 / 139,018,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 연제새마을금고 / 254,880,740원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.19 연제새마을금고 근저당권 · 채권최고액 325,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유자는 미확정
2019.01.15 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 2019.02.19 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 권오희 앞으로 소유권이전이 이뤄지고, 곧바로 연제새마을금고의 근저당권 325,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 2025년에 들어온 세 건의 가압류와 경매개시결정은 모두 그 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 대항력 가능·미상
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
실제 임차인으로 확인된 인원은 1명으로 확정할 수 없습니다. 현재 확인되는 것은 주거 용도의 점유자가 조사됐다는 사실뿐입니다. 전입신고일이 없어 말소기준권리인 2019.02.19보다 선순위인지 후순위인지 판정할 수 없고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 배당 여부나 매수인 승계액 역시 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 4회 유찰 후에도 최근 평균보다 높다
양산유림노르웨이아침의 비교 면적은 28.0㎡이고, 확인된 실거래 표본은 전용 30.01㎡ 4건입니다. 최근 12개월 평균은 130,750,000원, 최신 거래는 2024.01 · 120,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확정 인수액 기준 실질취득액인 139,018,000원은 최근 12개월 평균의 106.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 30.01㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 30.01㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2023.08 | 30.01㎡ | 6 | 134,000,000원 |
| 2023.03 | 30.01㎡ | 9 | 139,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 130,750,000원 |
현재 최저가는 실거래 최고가 139,000,000원도 소폭 웃돕니다. 따라서 감정가 대비 24.01%라는 할인율만 보고 “싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 본건은 1층 제1종근린생활시설이고 비교 거래는 6층·8층·9층의 30.01㎡ 거래이므로, 용도와 층 조건이 완전히 같지 않다는 점까지 감안하면 가격 메리트를 적극적으로 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,018,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,252원 |
| 1. 근저당 · 연제새마을금고 | 325,000,000원 | 136,271,748원 |
| 2. 가압류 · 신천 새마을금고 | 116,043,417원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 동부산새마을금고 | 111,295,310원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 해운대새마을금고 | 111,486,330원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 663,825,057원 중 예상배당은 136,271,748원이고 미배당액은 527,553,309원입니다. 신청채권자 연제새마을금고의 청구액 254,880,740원도 전액 충족되지 않습니다. 현재 계산상 매수인 확정 인수액은 0원이지만, 위 점유자의 대항력·보증금이 미상인 점은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당만 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 139,018,000원 | 136,271,748원 | 527,553,309원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 97,312,600원 | 95,160,973원 | 568,664,084원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 68,118,820원 | 66,492,681원 | 597,332,376원 | 0원 |
등기상 후순위 채권은 매각으로 소멸하므로 유찰이 더 진행돼도 그 미배당액 자체를 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 그러나 이 분석은 미상 점유자의 보증금 승계 여부를 확정한 결과가 아닙니다. 전입일과 보증금 확인 결과 선순위 대항력이 인정되는 경우에는 실제 취득비용이 현재 최저가보다 커질 수 있으므로, 다음 회차 가격만 계산해서 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산세무서 북동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 제1종근린생활시설이며 상호는 ‘어제 오늘 네일’로 조사됐습니다. 건물은 지하6층·지상20층 철근콘크리트구조이고 본건은 1층 102호입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측 광대로, 북서측 중로와 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,485,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지경보·시스템에어컨 설비가 있습니다.
- 환금성. 근린시설은 동일 단지 주거형 상품과 매수층이 다를 수 있습니다. 본건은 4회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 4.0회로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입·점유 확인. 조사된 주거 점유자의 전입신고일을 확인해 2019.02.19 말소기준권리보다 선순위인지 판정해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 승계 가능 금액을 계산할 수 없습니다. 계약서·현황조사·전입세대 확인 등을 교차 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 139,018,000원은 최근 12개월 평균 130,750,000원의 106.3%입니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 실거래를 기준으로 입찰 상한을 검토해야 합니다.
- 용도 차이. 본건은 1층 제1종근린생활시설인데 실거래 표본은 전용 30.01㎡의 6층·8층·9층 거래입니다. 비교 가능성의 한계를 반영해야 합니다.
- 명도. 점유자가 확인돼 있으므로 매각 후 인도·명도 절차 가능성을 고려해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비와 당해세 등 배당표에 직접 확인되지 않는 비용은 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입관계·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 24%”보다 중요한 세 가지
이 물건에서 눈에 가장 먼저 들어오는 숫자는 감정가 579,000,000원에서 139,018,000원까지 내려온 가격입니다. 그러나 권리분석에서는 그 할인율보다 실제 취득비용, 최근 실거래, 미상 임차인을 먼저 봐야 합니다. 현재 확정 인수액은 0원이므로 실질취득액은 139,018,000원이지만, 이 금액조차 최근 12개월 평균 130,750,000원의 106.3%로 최근 시세보다 높습니다.
여기에 네 차례 유찰된 근린시설이라는 환금성 부담과, 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유자가 겹칩니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만 임차인 문제는 아직 종결되지 않았습니다. 결론적으로 이 사건은 “등기상 말소 구조는 단순하지만 가격과 점유 리스크가 남은 물건”입니다. 현재 단계에서 가격 메리트를 인정하기 어렵고, 점유자의 대항력·보증금 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
