💰 74.4% 📉 5회 유찰 ⚠️ 대항력 미상 🏪 1층 근린시설
울산지방법원 2025타경11758. 양산시 물금읍 ‘양산유림노르웨이아침’ 1층 102호 근린시설입니다. 감정가 579,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 97,313,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2019.02.19. 연제새마을금고 근저당권 325,000,000원이고, 이후 신천 새마을금고·동부산새마을금고· 해운대새마을금고의 가압류와 연제새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조가 단순하지만, 이 물건은 점유관계가 핵심 변수입니다. 감정평가서의 이용상태는 “제1종근린생활시설(상호: 어제 오늘 네일)”인 반면, 매각물건명세서의 조사 표기에는 사용이 주거로 나타나 있습니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 따라서 배당표상 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계 기준으로 보되, 입찰 전 점유자·사업자·전입 및 보증금 관계를 반드시 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11758 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(상호: 어제 오늘 네일) · 지하6층/지상20층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 권오희 |
| 감정가 / 최저가 | 579,000,000원 / 97,313,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 연제새마을금고 / 254,880,740원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
| 시장 비교 기준 | 양산유림노르웨이아침 · 비교면적 28.0㎡ · 최근 거래 4건 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2019.02.19. 연제새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 신천 새마을금고 가압류 116,043,417원, 동부산새마을금고 가압류 111,295,310원, 해운대새마을금고 가압류 111,486,330원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 점유·임차 확인 — 보증금과 전입일 미상
| 조사 표기 | 사용 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사된 | 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
전입신고일 미상, 보증금 미상으로 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래 평균의 74.4%
시장 비교 자료는 양산유림노르웨이아침의 면적 30.01㎡ 거래 4건입니다. 최신 거래는 2024.01, 120,000,000원이며 4건 평균은 130,750,000원입니다. 현재 최저매각가 97,313,000원은 이 평균의 74.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 30.01㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2023.09 | 30.01㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2023.08 | 30.01㎡ | 6 | 134,000,000원 |
| 2023.03 | 30.01㎡ | 9 | 139,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 130,750,000원 |
숫자만 보면 현재 최저가는 최근 거래 평균보다 낮습니다. 다만 비교 거래의 최신 시점이 2024.01이고, 본건은 주거가 아닌 1층 근린시설입니다. 따라서 74.4%라는 수치만으로 바로 ‘저평가’라고 단정하기보다, 현재 임대료·공실 여부·상권 상태와 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,313,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,151,634원 |
| 1. 근저당 · 연제새마을금고 | 325,000,000원 | 95,161,366원 |
| 2. 가압류 · 신천 새마을금고 | 116,043,417원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 동부산새마을금고 | 111,295,310원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 해운대새마을금고 | 111,486,330원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 663,825,057원 중 예상 배당액은 95,161,366원이고 미배당액은 568,663,691원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자의 보증금·대항력은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산세무서 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·업무시설·공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 남동측 광대로, 북서측 중로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류와 중로2류에 접합니다.
- 현재 이용. 감정평가상 제1종근린생활시설이며 상호는 ‘어제 오늘 네일’입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지경보·시스템에어컨 설비가 되어 있습니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.2회이며 본건은 이미 5회 유찰됐습니다. 근린시설 특성상 주거용보다 임대수익과 공실 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 신원 확인. 현장 방문으로 실제 영업자·점유자와 소유자의 관계를 확인해야 합니다.
- 전입·사업자등록 확인. 매각물건명세서의 주거 사용 표기와 감정평가서의 네일 영업 이용이 서로 달라 실제 점유 형태 확인이 핵심입니다.
- 임대차계약·보증금 확인. 보증금이 미상이라 대항력·인수 가능성을 확정할 수 없습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 최근 거래 평균의 74.4%지만, 최신 비교 거래가 2024.01이라는 점을 감안해 현재 상권과 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 본건 5회 유찰과 단지 평균 4.2회 유찰의 원인이 가격뿐인지, 공실·수익성·점유 등 다른 요인이 있는지 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만 당해세·최우선변제 및 확인되지 않은 임대차관계는 별도 점검 대상입니다.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 권리는 아직 ‘확인 중’
이 물건은 감정가 579,000,000원에서 5회 유찰돼 97,313,000원까지 내려왔고, 최근 거래 평균 130,750,000원 대비 74.4%라는 숫자만 보면 가격상 관심을 가질 만합니다. 등기상으로도 말소기준 이후 권리는 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
하지만 근린시설의 실전 권리분석은 등기만으로 끝나지 않습니다. 감정평가상 네일 영업 중인 제1종근린생활시설인데 임차조사에는 주거 사용 표기가 있고, 전입신고일·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격은 내려왔지만, 점유·임대차 확인 전에는 권리 안전형으로 확정할 수 없다”입니다. 5회 유찰된 낮은 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 실제 점유자와 보증금입니다.
