울산지방법원 2025타경973. 경상남도 양산시 호계동 393에 있는 일반철골구조 기와지붕 2층 건물입니다. 감정평가상 1층은 근린생활시설이나 현재 공실, 2층은 주택으로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 김순래이고 2022.04.21. 매매를 원인으로 95,000,000원에 취득했습니다. 등기부상 과거 근저당권 2건은 이미 말소됐고, 2023년 양산시 압류 역시 같은 해 해제되어 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름에서 기준이 되는 권리는 2025.03.11. 신영수의 강제경매개시결정입니다.
다만 ‘등기가 깨끗하다’는 이유만으로 안전형 물건으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에 본건 건물만 매각대상이고 토지는 타인 소유로 매각대상에서 제외된다고 명시돼 있습니다. 감정평가 역시 현재 토지소유자와 건물소유자가 동일하지 않다고 적고 있습니다. 여기에 4회 유찰 후의 재매각이고, 매수신청보증금도 통상의 기준이 아니라 최저매각가격의 30%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경973 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 호계동 393 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 · 일반철골구조 기와지붕 2층 · 1층 근린생활시설 공실 · 2층 주택 |
| 소유자 | 김순래 (2022.04.21. 매매, 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 99,371,620원 / 23,859,000원 (4회 유찰, 감정가 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신영수 / 20,030,850원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 매각범위 | 건물만 매각대상 · 토지는 타인 소유로 매각대상 제외 |
| 재매각 조건 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 30% |
① 권리 흐름 — 등기상 선순위 부담은 정리됐다
과거 설정된 양산농업협동조합 근저당권 390,000,000원과 김선권 근저당권 60,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023.02.28. 양산시 압류도 2023.05.10. 해제돼 말소되었습니다. 따라서 경매개시 시점에 남아 있는 선순위 담보권이나 압류는 확인되지 않고, 2025.03.11. 강제경매개시결정이 기준 권리로 작동합니다.
② 가격 판단 — 감정가 24.01%지만 ‘시세 할인’은 검증 불가
이 물건은 감정가 99,371,620원에서 4회 유찰되어 현재 최저매각가격이 23,859,000원, 감정가의 24.01%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 23,859,000원 | 0원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 16,701,299원 | 4,030,174원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 11,690,909원 | 8,950,377원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 20,030,850원이 전액 배당되는 구조지만, 추가 유찰 시에는 채권자 미배당액이 4,030,174원, 8,950,377원으로 커집니다. 다만 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 서로 다른 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,859,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 829,462원 |
| 1. 경매개시결정 · 신영수 | 20,030,850원 | 20,030,850원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,998,688원 |
현재 최저가 23,859,000원을 가정한 예상치입니다. 신청채권자 청구액은 전액 배당되고 2,998,688원이 소유자에게 남는 구조이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 매각범위·물적 위험 — 이 사건의 핵심
감정평가상 건물은 일반철골구조 기와지붕 2층으로, 외벽은 치장목재 마감, 내벽은 일부 치장목재붙임, 창호는 샷시창이며 전기설비·수도설비가 있습니다. 1층 근린생활시설은 현재 공실이고 2층은 주택으로 사용 중입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산막일반산업단지 동측 인근으로, 주변은 종교시설·전원주택·농경지·임야로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입은 가능하나, 시외곽지라 일반적인 대중교통 사정은 불편합니다.
- 이용. 1층은 근린생활시설이나 현재 공실, 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지 특성. 지목은 대, 토지면적 646.0㎡, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 298,600원/㎡입니다. 다만 이 토지는 본 경매 매각대상이 아닙니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 재매각 — 보증금 30%를 놓치면 안 된다
매각물건명세서에는 이 사건이 재매각이라고 명시돼 있으며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%입니다. 일반적인 입찰보증금 비율을 전제로 자금계획을 잡으면 안 됩니다.
2026.05.11.에는 최고가매수신고인 마OO에 대한 이의신청각하결정이 항고보증 미제출 사유로 발송되었고 2026.05.13. 도달했습니다. 현재 입찰은 이런 재매각 경과까지 함께 확인해야 하는 사건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지관계 최우선 확인. 건물만 낙찰받는 구조이므로 토지 사용관계와 건물 존속·사용에 필요한 법률관계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 30%. 재매각 조건상 매수신청보증금이 최저매각가격의 30%임을 기준으로 자금 준비가 필요합니다.
- 점유·임대차 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현장 점유 상태와 실제 사용자를 확인해야 합니다.
- 수선비 확인. 2층 외벽·계단·배관설비 등 일부 파손·훼손이 있으므로 보수 범위와 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
- 공실·복합이용 확인. 1층 근린생활시설은 공실이고 2층은 주택입니다. 실제 이용 가능성과 향후 임대·매각 수요를 별도로 판단해야 합니다.
- 시세 추정 금지. 비교 실거래가 자료가 없어 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 시장가 대비 저평가라고 단정할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 토지 제외를 먼저 보라”
이 사건은 표면적으로 감정가 99,371,620원에서 23,859,000원까지 내려온 4회 유찰 물건이라 가격이 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 우선순위는 그 반대입니다. 현재 등기상 과거 근저당과 압류는 모두 말소돼 예상 인수액은 0원이지만, 토지가 매각대상에서 빠진 건물 단독매각이라는 구조가 훨씬 중요합니다.
게다가 1층 공실, 2층 주택 이용, 일부 파손·훼손, 시외곽 교통 여건, 실거래 비교자료 부재, 재매각과 보증금 30% 조건까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리등기 자체는 단순하지만 물적·사용관계와 환금성이 까다로운 유형입니다. 감정가 대비 할인율보다 먼저 토지관계와 현장 점유·건물 상태를 검증하는 것이 핵심입니다.
