매력지수 B등급 · 인수 위험은 없고 유찰 할인폭은 크지만 토지·근린시설 환금성 검토가 필요한 물건
말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수액은 0원이나 대지+근린시설 특성상 주거용보다 수요층이 제한되어 용도와 환금성을 함께 봐야 하므로 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건은 일반 주거용이 아니라 대지 + 제1종근린생활시설 성격으로, 낮아진 최저가만 보고 접근하기보다 일산해수욕장 인근 입지와 활용 가능성을 함께 검토해야 합니다.
감정가
3,577,817,000원
평가금액
최저가
1,753,130,000원
감정가 49%
실질취득
1,753,130,000원
인수 0원
핵심지표
2회 유찰
환금성 검토 필요
울산지방법원 2025타경1104. 울산 동구 일산동 979-2 소재 대지 및 토지 관련 경매입니다. 등기상 소유자는 류재민이며, 말소기준권리는 2023년 2월 17일 설정된 한마음새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 부산신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
울산지방법원 2025타경1104 (임의경매)
소재지
울산광역시 동구 일산동 979-2
용도 / 이용상태
대지 + 토지 · 제1종근린생활시설 이용중
소유자
류재민
감정가 / 최저가
3,577,817,000원 / 1,753,130,000원
신청채권자 / 청구
한마음새마을금고 / 2,584,903,489원
매각기일
2026.07.02
① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다
임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 한마음새마을금고 근저당권 이후의 부산신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서상 제시외 건물(창고), 목재테크, 화단 등 포함 여부와 임차인 관련 신청 내용은 현장 확인이 필요합니다.
② 가격 분석 — 유찰로 할인폭은 확보
현재 최저매각가는 1,753,130,000원으로 감정가 대비 약 49% 수준입니다. 2회 유찰을 거치며 가격은 낮아졌지만, 주거용 아파트처럼 단순 비교하기 어려운 대지·근린생활시설 물건입니다.
⚠️ 가격보다 활용성 확인 일산해수욕장 남동측 인근으로 주변에 근린생활시설과 숙박시설이 형성된 지역입니다. 낙찰 후 활용 목적과 수요층을 명확히 설정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,753,130,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
19,931,300원
을구 12번 근저당권 · 한마음새마을금고
2,880,000,000원
1,733,198,700원
갑구 4번 가압류 · 부산신용보증재단
19,440,000원
0원
소유자 교부
-
0원
근저당권 채권최고액이 매각대금을 초과해 일부 미배당이 발생합니다. 그러나 매수인이 그 부족분을 인수하는 구조는 아닙니다.
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
현재 2회 유찰 최저가 17.53억, 추가 유찰 시 가격은 더 낮아지지만 물건 특성상 활용성과 환금성 검토가 중요합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되며 매수인 인수액 0원입니다.
⛔ 투자 관점 대지와 근린생활시설은 아파트처럼 표준화된 거래층이 아닙니다. 낙찰 전 반드시 실제 사용 가능성, 임대수요, 현장 상태를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 울산 동구 일산동 일산해수욕장 남동측으로 해수욕장 및 대왕암공원 주변 상권과 인접합니다.
교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 노선버스 정류장이 인근에 있어 교통은 일반적으로 편리합니다.
현장 확인. 창고·목재테크·화단 등 제시외 시설 포함 여부와 실제 이용 상태를 확인하세요.
활용 계획. 대지 및 근린생활시설 특성상 낙찰 후 운영·임대 계획이 중요합니다.
환금성. 주거용 대비 매수층이 제한될 수 있어 출구 전략을 먼저 세워야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 목적이 분명해야 한다”
이 물건은 권리분석 측면에서는 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고 임차인 인수 위험도 없습니다. 다만 대지+근린생활시설은 가격만 보고 접근하는 상품이 아닙니다. 17.53억이라는 최저가는 감정가 대비 큰 할인폭이지만, 성공적인 입찰은 낙찰 후 활용성과 환금성을 얼마나 명확히 그리느냐에 달려 있습니다.
사건 개요
소재지
울산광역시 동구 일산동 979-2
법원·사건
울산지방법원
·2025타경1104
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-07-02 10:00
·133호 법정
물건
대
1165㎡외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (2)
#1
울산광역시 동구 일산동 979-2
1165㎡
#2
울산광역시 동구 일산동 979-2
경량철골구조 기타지붕
단층 제1종근린생활시설
208.06㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
