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명세서 기재 다음 매각예정 2026.08.06 2회 · 최저 734,300,000원
C 매력지수45 D-2 유찰 1회

부동산임의경매

2025타경1258 · 울산지방법원 · 대지
218㎡
최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트
734,300,000원 7억 3,430만 감정가 1,049,000,000원
감정가의 70% ▼ 30% 할인
다음 매각기일
08-06 D-2
울산지방법원 10:00
입찰 보증금
7,343만원
최저가의 10% · 73,430,000원
감정가 대비
▼ 30.0% 싸게 매수
감정가 10.49억원
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 재개발 기대가 있는 대지+토지 물건이나 임차권 인수 가능성과 거액 미배당이 남아 보수적 접근이 필요합니다.
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법원경매 권리분석 · 대지 + 토지

재개발 기대는 있지만, 임차권 리스크를 확인해야 한다 — 울산 북정동 128

울산지방법원 2025타경1258 · 울산광역시 중구 북정동 128
감정가 1,049,000,000원 · 최저매각가 1,049,000,000원(신건) · 매각기일 2026.07.02 · 임의경매
45점
매력지수 C등급 · 재개발 기대는 있으나 임차권 인수 가능성과 환금성 검토가 필요한 물건
말소기준 이후 권리는 소멸하지만 임차권등기 보증금 잔액 인수 가능성과 재개발 조건 확인 필요, 신건 가격 부담으로 종합 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 중구 B-04 재개발구역 내 대지+토지 물건으로 개발 기대는 있으나, 매수인이 반드시 확인해야 할 것은 상가건물임차권등기 인수 가능성입니다. 보증금 3,000만원 임차권은 배당 부족 시 잔액을 인수할 수 있어 단순한 깨끗한 토지형으로 보면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
1,049,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
최대 변동
임차권 잔액 인수 가능
인수 위험
30,000,000원
배당 부족 시 검토
핵심지표
재개발 확인
B-04 구역

울산지방법원 2025타경1258. 울산 중구 북정동 128 소재 대지+토지 물건입니다. 감정가는 10억4,900만원, 최저매각가도 동일한 신건입니다. 등기상 권리는 2002년 병영농업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 다수의 근저당, 가압류, 압류가 존재하지만 매각으로 소멸 예정입니다.

다만 이 사건의 핵심은 권리 소멸 여부만이 아닙니다. 을구 22번에 등록된 상가건물임차권등기가 있으며, 보증금 3,000만원에 대해 배당 부족 시 매수인 인수 가능성이 있습니다. 또한 해당 물건은 재개발구역 내 물건으로 관리처분계획인가 및 조합 배정 내용을 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호울산지방법원 2025타경1258 (임의경매)
소재지울산광역시 중구 북정동 128
물건종류 / 이용상태대지 + 토지 · 근생 및 주택
토지면적218㎡
감정가 / 최저가1,049,000,000원 / 1,049,000,000원
소유자주식회사제이투인터내셔날
매각기일2026.07.02

① 권리 흐름 — 대부분 소멸, 임차권은 확인 필요

말소기준권리는 2002.09.13 병영농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2025.12.03 등기된 을구 22번 상가건물임차권등기는 매각물건명세서상 매수인 인수 가능성이 기재되어 있어 별도 검토가 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 판정 불가

임차인점유보증금대항력우선변제승계
신옥식 1층 및 지하층 30,000,000원 가능·미상 확정일자 없음 배당 부족 시 검토
주식회사 주거 미상 가능·미상 미상 확인 필요
박희진 주거 미상 가능·미상 미상 확인 필요
⚠️ 임차권 핵심 신옥식의 임차권등기는 임대차보증금 30,000,000원, 차임 700,000원이며 확정일자는 없습니다. 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부는 단정할 수 없습니다. 다만 매각물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,049,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-12,890,000원
병영농업협동조합 근저당35,000,000원35,000,000원
부산은행 근저당72,000,000원72,000,000원
수협은행 근저당480,000,000원480,000,000원
기장수산업협동조합564,000,000원51,110,000원
후순위 권리다수0원
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
유찰 시 매각가는 낮아지지만 재개발·임차권 조건 확인이 우선입니다.

④ 재개발·입지 검토

  • 재개발. 중구 B-04 재개발구역 내 소재하며 관리처분계획인가(2024.12.09, 2025.03.04)를 받은 물건입니다.
  • 배정 확인. 조합에 의하면 아파트 1블럭 74A형 배정 예정이고 상가 신청 상태로 입찰 전 상세 확인이 필요합니다.
  • 입지. 한국화학연구원 남측 인근, 주변은 재개발구역 및 주거지역이며 차량 접근이 용이합니다.
  • 토지 조건. 제3종일반주거지역, 대지 218㎡, 광대로 한 면 접면입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차권 확인. 신옥식 임차권등기의 배당 가능성과 잔액 인수 여부를 반드시 확인하세요.
  • 재개발 확인. 조합 배정 내용과 사업 진행 상황은 응찰 전 재확인이 필요합니다.
  • 가격 판단. 신건 10억4,900만원은 유찰 시 8억3,920만원, 6억7,136만원으로 하락하는 구조입니다.
  • 세금 확인. 국세·지방세 압류가 존재해 당해세 여부에 따라 배당 변동 가능성이 있습니다.

맺으며 — “재개발 기대와 권리 리스크를 함께 봐야 한다”

이 물건은 단순한 토지 경매가 아닙니다. 재개발이라는 상승 요소가 있지만, 상가건물임차권등기와 대항력 미상 점유자가 있어 권리분석을 끝까지 해야 합니다. 말소기준 이후 권리는 대부분 소멸하지만, 임차권 잔액 인수 가능성은 남아 있습니다. 재개발 기대는 매력 요소, 임차권과 사업 진행 확인은 필수 조건입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 데이터를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다.

위치 / 로드뷰

울산광역시 중구 북정동 128

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