부산지방법원 2024타경5867. 부산 중구 중앙동6가 커넥트부산호텔의 3층 308호 외 25개호를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 26개호 모두 숙박시설로 이용 중이고, 이 가운데 1002호와 304호 2개호는 생활숙박시설, 나머지 24개호는 일반숙박시설로 이용되고 있습니다. 현황조사에서는 본건 물건들 모두 주식회사 위더스오션이 위탁운영 중인 것으로 조사됐습니다.
권리의 기준점은 2021.08.24. 설정된 부산은행 근저당권, 채권최고액 1,639,000,000원입니다. 이후 부산진세무서 압류, 비엔케이캐피탈 가압류, 부산광역시 중구 압류 및 현재의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5867 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 대교로 115-1, 커넥트부산호텔 308호 외 25개호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 숙박시설 이용 · 26개호 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 19층 건물 내 3층 308호 외 25개호 |
| 소유자 | 주식회사미사홀딩스 |
| 감정가 / 최저가 | 4,599,000,000원 / 2,253,510,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 4,158,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 운영현황 | 주식회사 위더스오션 위탁운영 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거에는 2022.11.29. 부산은행 신청의 임의경매가 개시됐으나 2024.03.04. 취하되어 해당 경매개시결정등기는 말소됐습니다. 현재 사건은 2024.11.11. 유아이제삼십오차유동화전문유한회사를 채권자로 다시 임의경매가 개시된 건입니다. 다만 권리 소멸의 기준은 앞선 2021.08.24. 부산은행 근저당권입니다.
② 임차·점유 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| PIEKA ANTHONY IVEN | 1002호 | 2024.06.15 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
1002호 점유자의 전입일은 2024.06.15.로 말소기준일 2021.08.24.보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 현재 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다. 별도로 감정평가상 임대관계는 미상이고, 현황조사에서는 26개호 전체가 위탁운영 중이므로 실제 인도 단계에서는 운영계약과 객실별 점유관계를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 49%는 ‘감정가 대비’ 숫자다
최초 감정가는 4,599,000,000원, 현재 최저매각가는 2,253,510,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 이 사건은 26개 숙박시설 호실의 일괄매각이고, 현재 판단 가능한 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가입니다. 따라서 “49%니까 시세보다 싸다”는 결론은 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,253,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,935,100원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,639,000,000원 | 1,639,000,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 14,534,845원 | 14,534,845원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 575,040,055원 |
현재 최저가에서는 반영된 채권 1,653,534,845원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 575,040,055원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어도 매수인 인수는 0
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 2,253,510,000원 | 0원 | 575,040,055원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 1,577,457,000원 | 94,252,415원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 1,104,219,900원 | 562,757,144원 | 0원 | 0원 |
이 사건에서는 유찰이 더 진행돼 배당 부족액이 생겨도 그 부족분이 곧바로 매수인 인수로 전환되지는 않습니다. 제공된 3회·4회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 즉 권리관계만 놓고 보면 가격이 내려갈수록 매수인의 등기상 부담이 늘어나는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동6가 롯데백화점 북동측 인근으로, 항만시설·관공서·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 도시철도 1호선 중앙역·남포역과 버스정류소가 있어 대중교통 여건은 편리한 편입니다.
- 이용상태. 26개호 모두 숙박시설로 이용 중이며 1002호·304호는 생활숙박시설, 나머지 24개호는 일반숙박시설입니다.
- 설비. 위생·급배수·시스템 냉난방·승강기·화재탐지 및 경보·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 696.5㎡, 지목 대, 일반상업지역의 상업용 부지로 이용 중이며 공시지가는 4,489,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 35m, 남측 약 14m, 서측 약 4m 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역 등에 해당하고 대로1류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 49% 착시 금지. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만, 이것이 시장가치 대비 49%라는 뜻은 아닙니다. 숙박시설 26개호의 실제 운영가치를 별도로 검증해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 308호 외 25개호가 한 묶음이므로 각 호실의 공부·이용상태·점유관계를 개별 대조해야 합니다.
- 위탁운영 계약 확인. 전체 물건이 주식회사 위더스오션에서 위탁운영 중인 만큼 계약 종료·인도·영업 인계 조건을 확인해야 합니다.
- 1002호 점유 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해 점유·보증금·배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 잔여금과 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 판단은 운영가치에서”
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 점유자도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 현재와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 물건 자체입니다. 감정가 45.99억원이 2회 유찰돼 22.5351억원까지 내려왔어도, 이는 어디까지나 감정가의 49%입니다. 26개호 일괄매각, 생활숙박시설 2개호와 일반숙박시설 24개호의 혼합, 전체 위탁운영이라는 구조를 감안하면 실제 영업·운영가치를 확인하지 않고 “절반 가격이라 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 운영가치 검증 후 판단. 이 사건의 핵심은 그 한 문장입니다.
