부산지방법원 2024타경52450. 부산 연제구 연산동에 있는 건용베르빌 12층 1201호 아파트입니다. 소유자는 임봉출이며, 페퍼저축은행의 근저당권을 기초로 임의경매가 시작됐습니다. 감정가 418,000,000원에 출발했지만 세 차례 유찰을 거치면서 최저매각가가 143,374,000원까지 하락했습니다.
얼핏 보면 상당히 매력적인 가격입니다. 그러나 권리와 시세를 따로 살펴볼 필요가 있습니다. 페퍼저축은행 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 누구인지까지 확정된 것은 아닙니다.
또 하나의 핵심은 가격 비교입니다. 건용베르빌에서 확인된 최근 거래는 전용 84.54㎡의 184,000,000원 거래입니다. 시세조회 대상면적은 171.48㎡로 서로 다릅니다. 따라서 최저가가 최근 거래금액의 77.9%라는 수치는 산술적 비교일 뿐, 본건이 실제 시세보다 그만큼 저렴하다는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경52450 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 64, 12층 1201호 (연산동, 건용베르빌) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 12층 건물 중 12층 1201호 |
| 시세조회 대상면적 | 171.48㎡ (실거래 표본 84.54㎡와 불일치) |
| 소유자 | 임봉출 (단독소유) |
| 사용승인일 | 2002.10.25 |
| 건물 규모 | 19세대 |
| 감정가 | 418,000,000원 |
| 최저매각가 | 143,374,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 주식회사 페퍼저축은행 |
| 청구금액 | 336,120,797원 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
| 건물 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 등기 확인일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 가압류
경매를 신청한 채권자는 페퍼저축은행입니다. 2022.01.27에 설정된 근저당권은 을구 9번의 채권최고액 81,600,000원과 을구 10번의 채권최고액 312,000,000원으로 확인됩니다. 이후 우리금융캐피탈·케이비캐피탈·신한카드의 가압류가 설정되고 2024.02.27 임의경매개시결정이 이루어졌습니다.
을구의 과거 농업협동조합중앙회·경남은행·현대캐피탈·오케이저축은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매와 관련된 주요 권리는 페퍼저축은행의 근저당권과 이후 설정된 가압류입니다. 후순위 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 점유·임차인 — 임대관계 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 하지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 존재하지 않는다는 사실을 확정한 것과 다릅니다. 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 그 밖의 점유자인지 확인이 필요합니다.
| 확인 대상 | 현재 판단 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 신고 내역 없음 | 신고 내역만으로 실제 임차인 부존재 확정 불가 |
| 실제 점유관계 | 임대관계 미상 | 현장 점유자 및 점유 원인 확인 필요 |
| 대항력 | 대항력 가능·미상 | 전입일·점유개시일 등 확인 필요 |
| 우선변제권 | 확정일자·보증금 확인되지 않음 | 임대차 관련 원본 조사 필요 |
| 인수액 | 0원(배당표상 추정) | 미확인 대항력 임차인 존재 시 재산정 |
③ 시세 비교 — 할인율에 숨은 면적 차이
건용베르빌의 확인된 거래는 총 2건입니다. 전체 거래 평균은 202,000,000원이며, 최근 12개월 거래 평균은 184,000,000원입니다. 가격 판단에서는 최근 거래를 우선 살펴보되, 두 거래 모두 면적이 84.54㎡로 시세조회 대상면적 171.48㎡와 일치하지 않는다는 점을 반드시 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.54㎡ | 4층 | 184,000,000원 |
| 2021.06 | 84.54㎡ | 9층 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.54㎡ | 2건 | 202,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.54㎡ | 1건 | 184,000,000원 |
2021.06 거래금액은 220,000,000원이었으나, 2026.08에는 184,000,000원에 거래됐습니다. 제시된 거래 추세는 -16.4%입니다. 비교 기간이 길고 거래 표본이 적어 안정적인 가격 추세를 확정하기는 어렵지만, 적어도 과거 거래가를 현재 시세로 그대로 적용하기는 어렵다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 143,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,807,236원 |
| 1. 페퍼저축은행 · 을구 9번 근저당 | 81,600,000원 | 81,600,000원 |
| 2. 페퍼저축은행 · 을구 10번 근저당 | 312,000,000원 | 58,966,764원 |
| 3. 우리금융캐피탈 · 가압류 | 28,419,989원 | 0원 |
| 4. 케이비캐피탈 · 가압류 | 13,853,705원 | 0원 |
| 5. 신한카드 · 가압류 | 9,303,326원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각가 143,374,000원을 가정하면 집행비용 2,807,236원을 제외한 금액이 페퍼저축은행의 근저당권 배당에 사용됩니다. 을구 9번 근저당은 채권최고액 기준으로 전액 배당되고, 을구 10번에는 58,966,764원이 배당되는 계산입니다. 그 뒤의 가압류 채권자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
| 전체 배당대상 채권액 | 445,177,020원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 140,566,764원 |
| 채권 미배당 합계 | 304,610,256원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 계산한 예상치입니다. 실제 배당은 확정 채권액·집행비용·당해세·우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 합계 304,610,256원은 소멸 대상 채권의 부족액으로, 매수인 인수액 304,610,256원을 의미하지 않습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
추가 유찰을 가정하면 최저매각가는 더 낮아질 수 있습니다. 하지만 배당 가능한 금액도 줄어들어 채권자 미배당액이 늘어납니다. 아래 금액은 각 회차를 가정한 계산이며, 실제 유찰 여부나 향후 매각가가 확정된 것은 아닙니다.
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰(34.3%) | 143,374,000원 | 140,566,764원 | 304,610,256원 |
| 4회 유찰 가정(24.01%) | 100,361,800원 | 98,156,735원 | 347,020,285원 |
| 5회 유찰 가정(16.81%) | 70,253,260원 | 68,588,701원 | 376,588,319원 |
현재 회차부터 추가 유찰 가정까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 추정되어 있습니다. 다만 이 계산은 확인되지 않은 임차인의 권리가 없다는 전제에 영향을 받습니다. 점유관계 조사에서 새로운 사실이 발견된다면 매수인의 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 연제초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·점포·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 시청역이 소재합니다. 감정평가에서는 전반적인 교통 사정을 편리한 편으로 평가했습니다.
- 건물. 2002.10.25 사용승인된 12층 건물입니다. 철근콘크리트 및 슬래브지붕 구조이며, 급배수·위생·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접하고, 주차시설이 마련되어 있습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 평탄한 부정형 토지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 468.7㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·교육환경보호구역·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,737,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 이것이 내부 시설의 현재 상태까지 보증하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 총 19세대 규모의 소규모 건물입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 25.0%입니다. 거래 표본도 2건이므로 환금성을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실제 면적 확인. 시세조회 대상면적 171.48㎡와 실거래 면적 84.54㎡가 일치하지 않습니다. 집합건축물대장과 감정평가서에서 본건의 전유면적을 확인하고, 동일하거나 유사한 면적의 거래를 확보해야 합니다.
- 말소기준 순위 재확인. 을구 9번과 10번의 설정일은 같지만 접수번호가 다릅니다. 실제 선순위 근저당권과 말소기준권리의 관계를 원본 등기사항증명서로 확인해야 합니다.
- 점유 및 대항력 확인. 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 관련 자료와 실제 점유 상황을 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 배당표상 인수액은 0원으로 추정되지만, 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등은 별도로 검토해야 합니다. 미확인 대항력 임차인이 있으면 인수보증금도 재산정해야 합니다.
- 최근 가격 하락 점검. 비교 거래 추세가 -16.4%로 제시되어 있습니다. 과거 고가 거래를 현재 시세로 그대로 사용하지 말고, 동일 면적의 최신 거래와 실제 매도 호가를 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 19세대, 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 25.0%라는 특성을 감안해 향후 재매각 가능성과 예상 매도 기간을 검토해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 12층 중 12층에 위치합니다. 내부 마감·설비·누수 여부 등을 가능한 범위에서 확인하고, 수리비를 별도 산정해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰가가 곧 34.3%짜리 기회는 아니다”
부산 건용베르빌 1201호는 감정가 418,000,000원에서 최저매각가 143,374,000원까지 하락한 물건입니다. 3회 유찰이라는 큰 가격 조정이 눈길을 끕니다. 후순위 가압류와 근저당권이 매각으로 소멸하는 것으로 분류되고, 배당표상 매수인 인수액도 0원이라는 점은 긍정적입니다.
그러나 본건의 중요한 불확실성은 여전히 남아 있습니다. 첫째, 임대관계가 미상이므로 실제 점유관계와 대항력 여부가 확정되지 않았습니다. 둘째, 실거래 표본의 면적이 본건의 시세조회 대상면적과 다릅니다. 따라서 184,000,000원이라는 최근 거래가를 본건의 적정 시세로 그대로 사용하기 어렵습니다.
셋째, 시장 지표도 보수적입니다. 비교 거래금액은 -16.4%의 하락 추세를 보이고, 단지는 19세대 규모이며 경매 낙찰률은 25.0%입니다. 감정가 대비 할인 폭이 큰 것은 분명하지만, 그것만으로 적정 시장가격이나 향후 환금성이 확보됐다고 볼 수 없습니다.
결론적으로 이 물건은 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 점유 확인과 실거래 면적 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 권리 소멸 구조는 긍정적, 실제 인수위험과 가격 메리트는 추가 확인. 최저가의 낮은 비율보다 정확한 실질취득비용과 동일 면적의 현재 시세가 입찰 판단의 기준이 되어야 합니다.
