부산지방법원 2024타경52450. 연산동 건용베르빌 12층 1201호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 사용승인일은 2002.10.25입니다. 감정가는 418,000,000원이지만 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 204,820,000원입니다. 권리 흐름의 기준은 2022.01.27 접수된 페퍼저축은행 근저당권이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 물건의 핵심은 “유찰 폭”만 볼 게 아니라 거래 표본이 얼마나 얇은가를 같이 보는 것입니다. 건용베르빌은 총 19세대이고, 제공된 최근 실거래는 2021.06의 220,000,000원 1건입니다. 현재 최저가는 그 참고 거래가의 93.1%입니다. 수치만 보면 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 표본이 1건이고 면적 일치가 확인되지 않아 공격적인 가격 판단은 보류해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경52450 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제천로124번길 64, 12층1201호 (연산동,건용베르빌) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 171.48㎡ · 12층 건물 내 12층 1201호 |
| 소유자 | 임봉출 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 418,000,000원 / 204,820,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 페퍼저축은행 / 336,120,797원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 제시된 임차인 내역상 보증금·전입·확정일자를 따질 임차인은 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원으로 잡힙니다.
② 시세 비교 — 표본 1건이라 보수적으로 봐야 한다
건용베르빌의 제공된 실거래 표본은 2021.06 거래 1건입니다. 현재 최저가 204,820,000원은 이 참고 거래가 220,000,000원의 93.1%입니다. 2회 유찰이라 감정가 대비로는 낮아 보이지만, 최근 거래 표본이 충분하지 않아 환금성은 별도 확인이 필요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 84.54㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
감정가 418,000,000원과 실거래 참고가 220,000,000원의 차이가 큽니다. 현재 최저가가 204,820,000원까지 내려왔기 때문에 가격 격차는 많이 줄었지만, 같은 면적의 풍부한 실거래로 검증되는 물건은 아닙니다. 즉, 이 사건은 권리 난도보다 가격 검증 난도가 더 높은 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,667,480원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행190111-0000197 | 180,000,000원 | 105,152,520원 |
| 3. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 312,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 210,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 81,600,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 312,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 28,419,989원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 13,853,705원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,303,326원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액 1,363,177,020원 중 예상 배당은 201,152,520원이며, 미배당은 1,162,024,500원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 49% | 204,820,000원 | 1,162,024,500원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 143,374,000원 | 1,222,610,256원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 100,361,800원 | 1,265,020,285원 |
현재 회차는 이미 감정가의 49%입니다. 다만 건용베르빌의 경매 물건 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 33.33%로 제시되어 있습니다. 현재 회차가 평균 유찰 수준에 도달한 상태이므로, 추가 유찰만 기대하기보다 실제 입주 수요·대출 가능성·환금성을 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 남측 인근입니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 점포 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철1호선 시청역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트지붕 슬래브지붕 12층 건물 내 12층 1201호입니다. 급배수설비, 위생설비, 승강기설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 대지 468.7㎡, 평지·부정형 토지입니다. 북동측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접하고 주차시설이 있습니다.
- 환금성. 총 19세대의 소규모 단지입니다. 제공된 실거래 표본이 1건이므로 매도 회전 속도와 실제 수요층 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 표본 한계. 실거래 참고가는 220,000,000원 1건뿐입니다. 같은 면적의 반복 거래로 검증되는 물건이 아니므로, 호가·인근 대체재·실거주 수요를 직접 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 임차인 인수액이 없어 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 204,820,000원입니다.
- 명도. 확인된 임차인은 없지만 소유자 점유 여부와 인도명령·명도 협의 가능성은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물은 공용부분 관리비가 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본에서 말소기준, 임대차, 점유관계, 공과금·관리비를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 가볍지만, 가격 검증은 무겁다
이 물건은 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리분석의 핵심 위험은 크지 않습니다. 그러나 감정가 418,000,000원에서 2회 유찰된 현재가가 무조건 싸다는 뜻은 아닙니다. 비교 가능한 실거래 표본이 220,000,000원 1건뿐이고, 현재 최저가는 그 참고가의 93.1%입니다. 권리는 합격, 가격은 보수 검증. 이 사건은 낮아진 최저가보다 소규모 단지의 환금성과 실제 거래 가능가를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
