부산지방법원 2024타경52801. 부산 영도구 동삼동 ‘부산오션시티푸르지오’ 103동 9층 903호, 전유면적 84.9133㎡ 아파트입니다. 2022년 4월 사용승인을 받은 846세대 단지로, 본건은 철근콘크리트구조 46층 건물의 9층에 있습니다. 소유자 김응수는 2019.11.23 매매를 원인으로 2022.07.11 소유권이전등기를 마쳤고 거래가액은 395,600,000원입니다. 같은 날 동삼동새마을금고가 채권최고액 408,000,000원의 근저당권을 설정했으며, 이것이 말소기준권리입니다.
가격만 보면 눈에 띕니다. 감정가 462,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 226,380,000원, 감정가의 49%입니다. 최근 12개월 동일면적 거래 평균은 395,041,666원이고 2026.08 최신 거래는 385,000,000원입니다. 즉 현재 최저가는 최근 거래 수준보다 크게 낮습니다. 그러나 이 물건은 가격 할인만 보고 바로 안전형으로 분류할 수 없는 별도 권리 문구가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경52801 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 동삼오션로 30, 103동 9층903호 (동삼동,부산오션시티푸르지오) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전유면적 84.9133㎡ · 46층 건물 내 9층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 소유자 | 김응수 · 거래가액 395,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 462,000,000원 / 226,380,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 344,848,190원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 전유부 후순위는 소멸, 토지 별도등기는 별도 확인
말소기준은 2022.07.11 을구 1번 동삼동새마을금고 근저당권 408,000,000원입니다. 이후 2024.03.06 임의경매개시결정, 2024.04.04 중소기업은행 가압류 14,872,556원, 2024.04.25 부산신용보증재단 가압류 57,273,318원, 2026.05.29 신용보증기금 가압류 15,417,796원은 매각으로 소멸합니다.
2023년 중소기업은행 14,794,717원, 부산신용보증재단 59,290,000원, 부산은행 45,798,422원의 가압류는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 확인된 임차인은 없지만, 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 최저가 57.3%
부산오션시티푸르지오 동일면적 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균과 전체 평균은 모두 395,041,666원이며, 최신 거래는 2026.08 385,000,000원입니다. 현재 최저가 226,380,000원은 최근 12개월 평균의 57.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.91㎡ | 29 | 385,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 47 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 36 | 425,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 19 | 399,500,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 46 | 415,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 18 | 395,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 43 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 24 | 415,000,000원 |
| 2026.04 | 84.83㎡ | 22 | 404,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 17 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 3 | 387,000,000원 |
| 평균 | 84.9133㎡ | 12건 | 395,041,666원 |
표본 거래 범위는 360,000,000원~425,000,000원입니다. 감정가 462,000,000원은 이 거래 범위의 최고가보다 높지만, 2회 유찰된 현재 최저가는 226,380,000원으로 크게 내려왔습니다. 동일 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,969,320원 |
| 2. 근저당 · 동삼동새마을금고 | 408,000,000원 | 222,410,680원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 14,872,556원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 57,273,318원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 15,417,796원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 495,563,670원 중 예상배당 222,410,680원, 미배당 273,152,990원입니다. 신청채권액 344,848,190원도 전액 만족되지 않습니다. 배당 계산상 매수인 금액 인수는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 226,380,000원 | 222,410,680원 | 273,152,990원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 158,466,000원 | 155,447,476원 | 340,116,194원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 110,926,200원 | 108,573,233원 | 386,990,437원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 단지. 부산오션시티푸르지오 4개동 846세대, 2022년 4월 사용승인 아파트입니다.
- 입지. 동삼2동행정복지센터 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·공공기관·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 46층 건물 내 9층 903호이며, 위생·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 도로. 소로1류·중로2류·중로3류에 접하고 단지 주변 가로망 상태는 보통입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 등기 원문 확인. 대지권의 목적인 토지에 있는 금지사항 별도등기의 대상·존속 여부·낙찰자 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 인수 가능성이 명시된 문구를 등기사항전부증명서와 직접 맞춰 보세요.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 실거래 평균 395,041,666원, 최신 거래 385,000,000원과 현재 최저가 226,380,000원을 함께 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 배당표의 금액상 매수인 인수는 0원이지만 토지 별도등기 문제는 배당표에 나타나는 금액 인수와 다른 문제입니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.08이며, 매각기일은 2026.09.10입니다. 입찰 직전 최신 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋다. 권리는 한 번 더 봐야 한다”
현재 최저가 226,380,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 395,041,666원의 57.3%입니다. 감정가 462,000,000원에서 2회 유찰되어 가격은 충분히 낮아졌고, 전유부 등기상 말소기준 이후의 경매·가압류도 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 금액 인수 역시 0원입니다.
하지만 이 사건의 결론을 ‘깨끗한 반값 아파트’라고 써서는 안 됩니다. 매각물건명세서에 대지권의 목적인 토지에 금지사항 별도등기는 인수될 수 있음이라는 문구가 있기 때문입니다. 따라서 가격은 합격권, 권리는 토지 별도등기 확인 후 판단이 이 사건에 맞는 결론입니다.
