울산지방법원 2025타경1346. 울산 동구 화정동 640-7의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유권은 정만조·황명숙이 각각 2분의 1씩 공유하고 있고, 2025.08.13. 황명숙을 채권자로 한 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 2026.05.14.에는 일산새마을금고의 별도 임의경매개시결정도 등기돼 있습니다.
권리분석의 기준점은 2014.06.23. 설정된 일산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 143,000,000원이고, 토지 화정동 640-7과 공동담보 관계입니다. 과거 2001.05.25. 경남은행 근저당 24,000,000원이 있었지만 2005.05.18. 해지로 이미 말소됐기 때문에 현재 말소기준이 아닙니다. 2014년 근저당 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1346 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 화정동 640-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 · 조적조(벽돌) 슬래브지붕 2층 주택 |
| 토지 | 171.1㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정만조 2분의 1 · 황명숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 321,449,520원 / 157,511,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 111,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각방식 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 후순위 전세권 미배당도 매수인에게 넘어오지 않는다
임차인 없음. 다만 등기부에는 전세권이 존재합니다. 권숙경의 전세권 50,000,000원은 2018.10.29. 이미 해지·말소됐고, 양영숙의 전세권 45,000,000원은 2019.10.01. 설정돼 말소기준인 2014.06.23. 근저당보다 후순위입니다. 따라서 양영숙 전세권은 현재 회차에서 일부만 배당되더라도 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%는 ‘시세 49%’가 아니다
현재 최저매각가는 157,511,000원으로, 2회 유찰돼 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 수치로 비교할 수 있는 실거래 시세가 없어, 이 할인폭을 그대로 시장가 할인율로 해석할 수 없습니다. 즉 감정가 대비 많이 낮아졌다는 사실과 시세보다 싸다는 판단은 별개입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 157,511,000원 | 154,505,846원 | 473,966,279원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 110,257,700원 | 107,914,092원 | 520,558,033원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 77,180,390원 | 75,391,143원 | 553,080,982원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 157,511,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,005,154원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 일산새마을금고 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 3. 을구 6번 전세권 · 양영숙 | 45,000,000원 | 11,505,846원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 정만조 | 218,472,125원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 경매개시결정 · 황명숙 | 111,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 경매개시결정 · 일산새마을금고 | 111,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권자 배당액은 154,505,846원, 미배당액은 473,966,279원, 소유자 잔여는 0원입니다. 미배당 규모가 크더라도 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 화정동행정복지센터 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·빌라·근린생활시설·월봉시장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 조적조(벽돌) 슬래브지붕 2층 주택으로, 적벽돌 붙임·몰탈 위 페인팅 마감과 샷시창호가 적용돼 있습니다. 전기·위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 171.1㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 평지·자루형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 668,100원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 화진중학교 상대보호구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이고 토지 형상·도로접면의 개별성이 있으므로, 경매 최저가보다는 실제 현장 매수층과 거래 가능가격을 확인하는 것이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.06.23. 을구 3번 일산새마을금고 근저당 143,000,000원이 기준입니다. 2001년 경남은행 근저당은 2005.05.18. 이미 말소됐습니다.
- 양영숙 전세권 확인. 전세권 45,000,000원은 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸하지만, 실제 점유·인도 상태는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 울산 동구 화정동 640-7 토지가 일괄매각 대상이므로 매각물건명세서와 등기 원본에서 대상 범위를 대조하세요.
- 공유물분할 경매 특성 확인. 정만조·황명숙이 각 2분의 1 공유하고 있으며 2025.08.13. 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기돼 있습니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 숫자만으로 응찰가를 정하지 말고, 단독주택 이용상태·자루형 토지·도로접면을 반영한 현장 매매가격을 확인하세요.
- 배당 외 변수 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 매각물건명세서와 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 합격, “가격 메리트”는 아직 검증 대상
이 사건의 권리구조는 핵심이 분명합니다. 2014.06.23. 일산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 양영숙 전세권 45,000,000원과 정만조 가압류 218,472,125원, 경매개시결정들은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서 채권자 미배당이 473,966,279원까지 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 최저가가 157,511,000원, 감정가의 49%까지 내려왔어도 실거래 시세와 직접 비교할 근거가 없으므로 “반값이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 더구나 감정평가상 단독주택으로 이용 중이고 토지가 자루형·세로한면(가) 조건이므로 환금성은 현장에서 확인해야 합니다. 결론은 권리 인수는 명확한 0원, 가격은 현장 시세 확인 후 판단. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라 그 가격이 실제 시장에서 얼마나 경쟁력이 있는지입니다.
