울산지방법원 2025타경1359. 울산 중구 유곡동 에일린의뜰1차아파트 102동 9층 902호, 전용 84.9646㎡ 아파트입니다. 소유자 김태은은 2015.12.11. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 453,000,000원입니다. 같은 날 외동농업협동조합이 채권최고액 332,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 동울산세무서 압류와 농소새마을금고의 200,000,000원 가압류, 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
가격 쪽은 1회 유찰로 구간이 크게 달라졌습니다. 감정가는 534,000,000원이지만 현재 최저매각가는 373,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 545,083,333원이고 2026.07 최신 거래는 565,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 실거래 평균 대비 68.6% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 실질취득 기준금액도 373,800,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1359 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 유곡동 264 에일린의뜰1차아파트 102동 9층 902호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9646㎡ · 20층 건물 중 9층 902호 |
| 사용승인 | 2013.10.28. |
| 소유자 | 김태은 (2015.12.11. 소유권이전 · 거래가액 453,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 534,000,000원 / 373,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 247,451,881원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 배당표상 임차보증금 인수도 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있고 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 확인이 곤란했다고 기재되어 있습니다. 확인된 임차인이 있다는 뜻은 아니지만, 실제 점유관계와 임대 여부는 입찰 전 현황조사 및 현장 확인으로 다시 점검할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 실거래 평균의 68.6%
에일린의뜰1차 동일면적 84.94~84.96㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 545,083,333원, 최저 거래는 510,000,000원, 최고 거래는 565,000,000원이며 최신 2026.07 거래도 565,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.96㎡ | 11 | 565,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 11 | 565,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 11 | 510,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 16 | 559,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 11 | 550,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 13 | 530,000,000원 |
| 2026.01 | 84.96㎡ | 5 | 547,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 6 | 545,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 5 | 545,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 5 | 545,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 19 | 545,000,000원 |
| 2025.10 | 84.96㎡ | 7 | 535,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 545,083,333원 |
감정가 534,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 545,083,333원보다 낮지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 373,800,000원으로 더 내려왔습니다. 실질취득 373,800,000원은 최근 평균의 68.6%이며, 최근 표본의 최저 거래가 510,000,000원보다도 136,200,000원 낮습니다. 최신 565,000,000원 거래와 비교하면 차이는 191,200,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 373,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,033,200원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 외동농업협동조합 | 332,400,000원 | 332,400,000원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 농소새마을금고 | 200,000,000원 | 35,366,800원 |
| 3. 갑구 11번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 373,800,000원 가정 시 채권총액 532,400,000원 중 367,766,800원이 배당되고 미배당액은 164,633,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 373,800,000원 | 367,766,800원 | 164,633,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 261,659,999원 | 257,196,759원 | 275,203,241원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 183,161,999원 | 179,797,731원 | 352,602,269원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니므로 유찰에 따라 매각가가 낮아져도 매수인 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다. 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 대신 매각대금이 낮아질수록 채권자 미배당액이 164,633,200원 → 275,203,241원 → 352,602,269원으로 증가합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산종갓집도서관 북동측 인근으로, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설·관공서 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통입니다. 인근 도로망 상태는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 9층이며 2013.10.28. 사용승인. 위생·급배수·소방·난방·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,651,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(우정혁신지구)이며 교육환경 보호구역과 역사문화환경보존지역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 폐문 등으로 내부 확인이 곤란해 내부구조·관리상태·리모델링 여부는 재확인이 필요합니다.
- 거래. 에일린의뜰1차는 200세대이며 동일면적 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 당시 임대관계 미상·내부 미확인으로 기록되어 있으므로 실제 점유자를 현장에서 재확인하세요.
- 공매 진행. 2025.01.23. 공매공고 부기등기와 한국자산관리공사 2024-18202-001 진행 상태를 법원경매 기록과 교차 확인하세요.
- 세금 관련 원본. 동울산세무서 압류가 존재하므로 당해세 등 배당 우선순위에 영향을 줄 수 있는 항목을 매각물건명세서와 배당 관련 원본으로 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 373,800,000원은 최근 12개월 평균 545,083,333원의 68.6%입니다. 동일면적 최근 거래 범위 510,000,000원~565,000,000원과 개별 호수의 층·향·내부상태를 함께 비교하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했으므로 관리상태와 리모델링 여부를 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 자료를 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 남은 변수는 확인 절차”
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2015.12.11. 외동농업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 압류·가압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 1회 유찰로 감정가 534,000,000원에서 373,800,000원까지 내려와, 최근 12개월 동일면적 평균 545,083,333원의 68.6%입니다.
다만 깔끔한 등기상 인수 구조만 보고 끝내면 안 됩니다. 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이루어지지 않았으며, 별도로 공매공고 부기등기가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수 0·가격 격차는 충분하지만, 점유와 공매 상태를 확인한 뒤 접근할 물건”입니다.
