울산지방법원 2025타경1393. 양산시 주진동 ‘양산천년가더힐’ 109동 3층 301호, 공동주택(아파트)입니다. 감정가 282,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 138,180,000원, 감정가의 49%입니다. 신청채권자의 청구액은 152,778,930원이고, 소유자는 주식회사아라마루입니다.

등기상 말소기준은 2024년 2월 5일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 상명새마을금고 근저당권, 주택도시보증공사 가압류, 경매개시결정, 주식회사광우엔지니어링 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 같은 날 1번 근저당권에 대해 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제라는 변경등기가 별도로 존재하므로, 최초 65,271,600,000원 근저당권과 변경등기의 최종 관계는 입찰 전 등기 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선행 등기는 원본 확인

확인된 임차인 신고 내역은 없으며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 현장조사 시 이해관계인 폐문부재로 내부 확인이 곤란했던 것으로 적시돼 있습니다. 따라서 ‘확인된 임차인이 없다’는 사실과 ‘실제 점유·임대관계가 완전히 확인됐다’는 의미는 구분해야 합니다.

② 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 면적이 맞지 않는다

단지 실거래는 최근 8건이 확인되며 최근 12개월 평균은 191,375,000원, 최신 거래는 2026년 8월 159,000,000원입니다. 현재 최저가 138,180,000원은 최근 12개월 평균의 72.2%입니다. 다만 대상 전용면적은 84.9976㎡인데 아래 실거래 표본은 59.65㎡·73.17㎡로, 대상과 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 72.2% 수치만으로 ‘대상 호수가 시세보다 27.8% 싸다’고 확정하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 138,180,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,734,520원을 제외한 135,445,480원이 우리은행 근저당권 배당에 사용되고, 후순위 상명새마을금고·주택도시보증공사·주식회사광우엔지니어링은 0원 배당으로 계산됩니다. 총 미배당액은 66,371,970,520원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원

배당 계산상 낙찰가가 더 내려가도 매수인에게 승계되는 금액은 계속 0원입니다. 다만 이 시뮬레이션의 선순위 우리은행 채권액 자체가 같은 날의 근저당권 변경등기와 대조가 필요한 상태이므로, ‘미배당이 크다’는 숫자와 ‘매수인 인수가 있다’는 개념을 혼동해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 신명초등학교 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상18층 건물의 3층 301호이며 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측 약 40m 내외, 북측 약 15m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 광로3류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역입니다.
• 토지. 인접필지와 등고 평탄한 정방형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 545,800원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성 판단. 625세대, 2024.01.31 준공 단지이며 최근 실거래가 존재하지만 대상 84.9976㎡와 일치하는 거래 표본이 없어 대상 호수의 직접 시세 판단에는 한계가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당 변경등기 대조. 우리은행 1번 근저당권의 최초 채권최고액 65,271,600,000원과 같은 날 변경등기의 120,000,000원·공동담보 해제 관계를 등기 원본으로 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1 민간임대주택등기의 경매 후 처리와 매수인 지위에 미치는 영향을 매각물건명세서와 원본 서류에서 확인하세요.
• 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이고 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 실제 점유자와 임대차 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
• 동일면적 시세 확인. 현재 실거래 표본은 59.65㎡·73.17㎡로 대상 84.9976㎡와 면적이 다릅니다. 84.9976㎡에 대응하는 거래가를 별도로 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하는 편이 안전합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 확인이 곤란해 공부와 외부 관찰에 따른 통상 상태를 상정해 평가됐으므로 내부구조·관리상태·리모델링 여부를 재확인하세요.
• 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “49%라는 숫자보다 확인되지 않은 변수부터”

표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 282,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 138,180,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 191,375,000원과 비교하면 72.2% 수준이기도 합니다.

하지만 이 비교 실거래는 대상 전용 84.9976㎡와 면적이 맞지 않습니다. 등기에는 민간임대주택등기가 있고, 선순위 우리은행 근저당권도 최초 65,271,600,000원과 같은 날 120,000,000원 변경등기가 함께 존재합니다. 감정평가상 임대관계와 내부 상태 역시 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 ‘유찰폭이 크니 싸다’보다 ‘권리 원본·점유·동일면적 시세를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건’에 가깝습니다. 현재 단계의 결론은 가격은 관심, 확인은 필수입니다.