울산지방법원 2025타경1409. 울산 중구 반구동 ‘반구동파크오시오’ 제10층 제1002호, 전용 27.8886㎡의 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 감정가 108,000,000원의 49%인 52,920,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 큰 폭의 유찰 물건처럼 보이지만, 등기에는 그보다 먼저 확인해야 할 선순위 전세권이 있습니다.
한국공항공사는 2020.02.03 이 오피스텔 주거용 건물 전부에 전세금 91,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 이후 2023.10.20 중구(울산광역시)의 압류가 말소기준이 됐습니다. 즉 전세권이 말소기준보다 약 3년 8개월 앞섭니다. 권리정보에서도 이 전세권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1409 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 55-5 반구동파크오시오 10층 1002호 · 도로명 울산광역시 중구 화합로 426 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 27.8886㎡ · 지하3층·지상14층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 주식회사파크오시오 · 2020.02.03 신탁재산 귀속 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 52,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국공항공사 / 91,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 2020년 전세권이 말소기준보다 먼저다
핵심은 을구 1번 한국공항공사 전세권입니다. 전세금은 91,000,000원, 범위는 주거용 건물 전부이며 존속기간은 2022.03.31까지로 기재돼 있습니다. 그러나 등기 권리정보상 이 전세권은 말소된 권리가 아니라 현재 남아 있고, 2023.10.20 말소기준 압류보다 앞선 매수인 인수 권리로 판단돼 있습니다.
반면 2023.10.20 중구 압류 이후의 2025.08.28 임의경매개시결정과 2025.09.03 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 과거 2021년 강제경매와 압류, 2023년 강제경매는 이미 취하·해제 또는 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 74.4%, 실질취득은 129.9%
반구동파크오시오 동일 면적대 27.89㎡ 실거래는 5건 확인됩니다. 전체 평균은 88,272,000원이지만 2022년 114,000,000원 거래가 두 건 포함돼 있어, 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 71,120,000원과 최신 거래 78,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 27.89㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2025.11 | 27.89㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2025.08 | 27.89㎡ | 9 | 57,360,000원 |
| 2022.11 | 27.89㎡ | 13 | 114,000,000원 |
| 2022.11 | 27.89㎡ | 13 | 114,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.89㎡ | 3건 | 71,120,000원 |
현재 최저가 52,920,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 74.4%입니다. 하지만 선순위 전세권 미배당 39,432,560원을 보수적으로 더하면 실질취득 부담은 92,352,560원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균 71,120,000원의 129.9%, 최신 거래 78,000,000원의 118.4% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,352,560원 |
| 2. 전세권 · 한국공항공사 | 91,000,000원 | 51,567,440원 |
| 전세권 미배당 | 91,000,000원 | 39,432,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 전세권 91,000,000원이 전액 충족되지 않고 39,432,560원이 남습니다. 배당 계산에서는 별도 매수인 부담을 0원으로 산정한 결과도 있으나, 등기 권리분석에는 해당 전세권이 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 명시돼 있습니다. 두 판단이 엇갈리므로 본 리포트는 입찰 안전성을 위해 미배당액을 인수 가능액으로 보수적으로 반영합니다.
④ 더 유찰돼도 총 부담은 크게 내려가지 않는다
이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 전세권자에게 배당되는 금액도 줄고 미배당액이 커지는 구조입니다. 현재 회차에서는 매각가 52,920,000원과 미배당 39,432,560원을 합쳐 92,352,560원입니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 보수적 총부담 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 52,920,000원 | 51,567,440원 | 39,432,560원 | 92,352,560원 |
| 3회 유찰 시 | 37,044,000원 | 35,977,208원 | 55,022,792원 | 92,066,792원 |
| 4회 유찰 시 | 25,930,800원 | 25,064,046원 | 65,935,954원 | 91,866,754원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 지하3층·지상14층 건물의 10층 1002호입니다.
- 입지. 울산광역시 중구 반구동 가온중학교 남서측 인근이며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 설비. 위생설비·난방설비·승강기설비·소화전설비·기계식주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 대로3류·소로2류에 접합니다. 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·울산여자중학교 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,947,000원/㎡입니다.
- 규모·거래. 반구동파크오시오는 48세대, 2018.10.25 준공이며 동일 면적 실거래는 5건 확인됩니다. 최근 가격 추세는 과거 대비 -37.6%입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 처리 확인. 한국공항공사 전세권이 실제 매각으로 소멸하는지, 미배당 전세금이 매수인에게 승계되는지 매각물건명세서와 등기 원본을 최우선으로 대조해야 합니다.
- 52,920,000원만 보고 응찰 금지. 등기상 인수 판단을 적용하면 현재 회차의 보수적 실질 부담은 92,352,560원입니다.
- 최근 시세 기준. 최근 12개월 평균은 71,120,000원, 최신 거래는 78,000,000원입니다. 실질 부담은 두 기준보다 모두 높습니다.
- 하락 추세 확인. 최근 12개월 거래 평균이 과거 거래 대비 -37.6%이므로 전체 평균 88,272,000원만 근거로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
- 임대·점유 확인. 별도 임차인은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 아파트가 아니라 전용 27.8886㎡ 오피스텔이며 48세대 규모입니다. 실거래 건수와 최근 하락 추세를 함께 보고 환금성을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 특히 선순위 전세권의 배당·소멸·승계 여부가 이 사건의 경제성을 좌우하므로 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 91,000,000원 전세권이 먼저다
이 물건은 감정가 108,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 52,920,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 2020.02.03 설정된 한국공항공사 전세권 91,000,000원이 2023.10.20 말소기준보다 앞서고, 등기 권리분석상 매수인 인수로 표시돼 있다는 사실이 결론을 바꿉니다.
현재 배당 가정의 미배당 39,432,560원을 인수 가능액으로 반영하면 실질 부담은 92,352,560원입니다. 최근 12개월 평균 71,120,000원보다 약 29.9% 높고, 최신 78,000,000원 거래보다도 약 18.4% 높습니다. 더구나 최근 가격 추세는 -37.6%입니다. 3회·4회까지 유찰돼도 미배당 전세금이 늘어 보수적 총부담은 91,000,000원대에서 거의 유지됩니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 전세권의 실제 소멸·승계 여부입니다.
