울산지방법원 2025타경1423. 사건 용도표시는 근린주택이고, 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 이순화이며 2018.10.10. 매매로 취득하면서 거래가액 59,000,000원이 기재됐습니다. 같은 날 주식회사한신투자대부 명의의 채권최고액 45,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2025.09.04. 같은 채권자의 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
현재 최저매각가는 27,930,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 이 비율은 감정가 대비 하락폭을 보여줄 뿐, 현재 시장가격보다 싸다는 뜻은 아닙니다. 최신 실거래 비교수치가 확인되지 않으므로 가격 평가는 보수적으로 보류하는 편이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1423 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 염포동 198-2 1층5호 |
| 등기부 표시 | 울산광역시 북구 염포동 198-2 · 울산광역시 북구 새장터2길 8 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 위치 | 벽돌조 칼라강판 및 슬래브지붕 2층 건물 내 1층 5호 |
| 소유자 | 이순화 · 2018.10.10. 매매 · 거래가액 59,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 27,930,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한신투자대부 / 31,656,986원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 소멸, 현재 인수 0원
말소기준은 2018.10.10. 을구 1번 주식회사한신투자대부 근저당권입니다. 채권최고액은 45,000,000원이며, 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 회차는 2회 유찰 후 최저매각가가 27,930,000원으로 낮아진 상태입니다. 감정가 57,000,000원의 49%이지만, 비교 가능한 최신 실거래 수치가 없으므로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론은 낼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 27,930,000원 | 49% | 17,972,740원 |
| 3회 유찰 시 | 19,551,000원 | 34% | 26,200,918원 |
| 4회 유찰 시 | 13,685,700원 | 24% | 31,960,643원 |
유찰이 더 진행될수록 매각가는 낮아지지만, 그만큼 근저당권자의 미배당액은 17,972,740원 → 26,200,918원 → 31,960,643원으로 커집니다. 다만 제시된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액 증가와 매수인의 권리 인수는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 902,740원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한신투자대부 | 45,000,000원 | 27,027,260원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 근저당권자에게 27,027,260원이 배당되고 17,972,740원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자의 청구액은 31,656,986원으로, 현재 시나리오의 예상배당액만으로는 청구액도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 염포동 소재 염포초등학교 북서측 인근이며, 주위는 공동주택·재래식 상가·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 칼라강판 및 슬래브지붕 2층 건물 내 1층 5호로, 위생·급배수시설과 도시가스시설이 돼 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 폭 약 3미터 내외의 현황 진입로가 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 환금성 판단. 현재 비교 가능한 실거래 수치가 없어 가격 수준과 환금성을 수치로 단정하기 어렵습니다. 2회 유찰 사실과 현황 표시 차이를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 27,930,000원이 감정가의 49%라는 점만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 근거를 확인하세요.
- 호수 대조. 공부상 1층 5호와 현황 105호가 동일한 목적물을 지칭하는지 현장과 원문 서류를 대조하세요.
- 구조 표기 대조. 공부상 지붕 표기와 현황 지붕이 다르게 기재돼 있으므로 실제 구조 상태를 확인하세요.
- 배당 전제 확인. 예상배당은 집행비용 902,740원과 근저당 배당 27,027,260원을 기준으로 한 시나리오이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 등기 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2018.10.10. 한신투자대부 근저당이 말소기준이고, 현재 및 추가 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 반면 가격은 다르게 봐야 합니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 것은 사실이지만 현재 실거래 비교수치가 없으므로 그 자체로 시세 대비 저평가라고 결론낼 근거는 없습니다. 여기에 임대관계 미상, 공부상 1층 5호와 현황 105호의 표시 차이, 지붕 표기의 현황 차이까지 확인해야 합니다. 이 물건의 핵심은 “인수 0원이라는 권리 장점”과 “실제 시장가격·현황 검증”을 별도로 보는 것입니다.
