울산지방법원 2025타경10142. 양산시 물금읍 범어리의 현칭 ‘일루아타워’ 1층 104호, 감정평가상 제1종 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사골든피제이이고, 2022.06.30. 거래가액 1,039,500,000원으로 소유권을 취득한 같은 날 북울산새마을금고 앞으로 채권최고액 910,800,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 기장군 압류, 2025.01.08. 현재 사건의 임의경매개시결정, 금정세무서장 처분청의 국세 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 등기상 구조만 보면 낙찰 후 존속하는 권리가 확인되는 형태는 아니며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 물건의 실제 입찰 포인트는 권리보다 근린시설의 환금성·4회 유찰 이력·103호와의 경계벽 상태에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경10142 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 126, 1층104호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종 근린생활시설 · 현칭 일루아타워 1층 104호 |
| 소유자 | 주식회사골든피제이 |
| 소유권 취득 | 2022.06.30. 소유권이전 · 거래가액 1,039,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,054,000,000원 / 253,065,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 북울산새마을금고 · 787,194,140원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 말소기준권리는 2022.06.30. 설정된 북울산새마을금고 근저당 910,800,000원입니다. 2016년 경남은행 근저당과 2019년 하나은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 2022년 이후의 기장군 압류·현재 경매개시결정·국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 — 4회 유찰을 ‘시세 할인’으로 단정하면 안 된다
감정가 1,054,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 253,065,000원입니다. 현재 회차 시나리오의 감정가 대비 비율은 0.2401입니다. 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 사건에는 동일 또는 유사 물건의 실거래 시세자료가 제시돼 있지 않습니다.
따라서 감정가와 최저가의 차이만으로 현재 가격이 시장가보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 4회 유찰이라는 결과 자체가 이 근린시설에 대한 시장의 가격 수용성·환금성·개별 물건 조건을 점검해야 한다는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,065,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,910원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 북울산새마을금고 | 910,800,000원 | 248,722,090원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 253,065,000원 가정 시 집행비용 4,342,910원을 제외한 248,722,090원이 북울산새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 662,077,910원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 물건 자체 리스크 — 103호와 경계벽 일부 철거
매각물건명세서 비고와 감정요항표 모두 같은 특이사항을 지적합니다. 감정평가 당시 104호는 인접 103호와 경계벽 일부가 열린 상태였습니다. 감정인은 구분건물의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 사회통념상 원상복구를 전제로 한 일시적 상황이며 복원이 용이하다고 판단했습니다.
다만 원상복구 비용은 불명입니다. 경계벽의 현재 상태, 전기·소방·설비와의 연계 여부, 실제 복구 범위는 입찰 전 직접 확인해야 합니다. 이 부분은 등기 말소 여부와 별개의 물리적 비용 리스크입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 범어리 소재 증산초등학교 북동측 인근. 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 11층 건물 내 1층 104호이며, 공용 위생·급배수, 승강기, 소화전 및 화재경보 설비가 있습니다.
- 도로·주차. 주변 가로망 상태와 주차장시설은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로2류와 중로3류에 접합니다. 토지는 상업용으로 이용 중이고 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 부족액만 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 253,065,000원 | 248,722,090원 | 662,077,910원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 177,145,500원 | 173,865,463원 | 736,934,537원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 124,001,849원 | 121,465,823원 | 789,334,177원 | 0원 |
신청채권자 청구액은 787,194,140원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 예상배당은 248,722,090원으로 청구액을 충족하지 못하고, 5회·6회 유찰 시에도 각각 173,865,463원, 121,465,823원으로 감소합니다. 그러나 이 채권 부족분은 낙찰자가 인수하는 금액으로 표시돼 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 103호 경계벽 현황. 감정 당시 일부 철거 상태가 현재도 같은지, 복구 범위와 비용이 얼마인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 4회 유찰로 감정가 대비 크게 내려왔다는 이유만으로 시장가보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 비교 가능한 근린시설 실거래·임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 근린시설 환금성. 아파트가 아닌 제1종 근린생활시설이므로 재매각 가능성, 공실·임대수요, 업종 적합성을 가격과 함께 판단해야 합니다.
- 세금·배당 원본. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 법원 원본 서류와 세금 관련 사항을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “싸다”는 다른 문제
이 사건은 등기만 보면 비교적 정리하기 쉽습니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당가정상 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 그러나 1,054,000,000원의 감정가가 4회 유찰을 거쳐 253,065,000원까지 내려왔다는 사실만으로 좋은 가격이라고 결론 내리면 안 됩니다.
제1종 근린생활시설이라는 용도, 이미 누적된 유찰, 시세 비교자료 부재, 그리고 무엇보다 103호와 경계벽 일부를 튼 상태와 원상복구 비용 불명이라는 물리적 변수가 남아 있습니다. 이 물건은 권리는 정리형, 가격과 현장은 확인형입니다. 낙찰가보다 먼저 확인해야 할 것은 실제 복구비와 현 시점의 상가 가치입니다.
