울산지방법원 2025타경10142. 양산시 물금읍 범어리 소재 현칭 “일루아타워” 1층 104호, 감정 이용상태는 제1종 근린생활시설입니다. 감정가는 1,054,000,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 253,065,000원입니다. 표면상 할인폭은 큽니다. 하지만 이 물건은 단순히 “감정가 대비 싸다”로 볼 대상이 아닙니다. 매각물건명세서 비고상 인접호 103호와 경계벽 일부를 튼 상태가 확인되고, 원상복구 비용은 확인되지 않습니다.
권리 쪽은 비교적 단순합니다. 임차인 조사 내역은 없고, 현재 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 배당표에서는 선순위 근저당 채권 일부만 배당되고 후순위 근저당들은 배당을 받지 못합니다. 즉 낙찰자에게 인수되는 권리 문제보다, 저가 유찰 상가의 물리적 상태·복원비·재임대 가능성을 확인하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경10142 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 126, 1층104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층건 내 1층 104호 |
| 소유자 | 주식회사골든피제이 |
| 감정가 / 최저가 | 1,054,000,000원 / 253,065,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 787,194,140원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 현재 조사상 매수인이 승계할 임대차 보증금은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2016.08.10 근저당권으로 잡혀 있으며, 이후 압류·경매개시결정·후순위 근저당권은 매각으로 정리되는 구조입니다. 배당가정상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인·점유 리스크
| 구분 | 내용 | 인수액 |
|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 0원 |
| 임대관계 | 감정평가 기타참고사항상 임대관계 미상 | 0원 |
| 대항력 | 대항력 있는 임차인 확인 없음 | 0원 |
③ 물리적 상태 — 103호와 경계벽 일부 개방
이 사건의 핵심은 권리보다 현장 상태입니다. 명세서 비고와 감정평가 내용에 따르면, 감정평가 당시 인접호인 103호와 경계벽 일부를 튼 상태입니다. 구분건물의 위치와 면적은 특정 가능하고, 사회통념상 복원을 전제로 한 일시적 상황으로 복원은 용이하다고 보았지만, 원상복구 비용은 불명입니다.
④ 예상배당표 (매각가 253,065,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,910원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 600,000,000원 | 248,722,090원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 북울산새마을금고 | 910,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정상 채권총액 2,050,800,000원 중 248,722,090원만 배당되고, 미배당은 1,802,077,910원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 가격 구조 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 253,065,000원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 177,145,500원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 124,001,849원 | 11.76% | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 증산초등학교 북동측 인근, 주위는 각종 근린생활시설·업무시설·공동주택·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 용도. 제1종 근린생활시설입니다. 토지는 근린생활시설 및 문화집회시설 부지로 이용 중입니다.
- 설비. 공용 위생 및 급·배수 설비, 승강기설비, 소화전 및 화재경보설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지규제. 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류 접합, 중로3류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 경계벽 복원. 103호와 경계벽 일부를 튼 상태입니다. 복원 범위와 비용을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 단독 사용 가능성. 104호만 독립적으로 사용할 수 있는지, 출입·설비·동선이 103호와 얽혀 있지 않은지 확인해야 합니다.
- 임대 가능 업종. 제1종 근린생활시설로 실제 임차 수요와 업종 제한을 점검해야 합니다.
- 관리비 체납. 집합건물 상가는 공용부분 관리비 체납 부담이 문제 될 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권 미배당이 커도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세 등 별도 확인 항목은 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현장”
이 물건은 임차인 인수형 사건이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원이고, 권리 구조만 보면 난도가 높지 않습니다. 그러나 4회 유찰되어 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 사실은 그 자체로 점검 신호입니다. 특히 103호와 경계벽 일부를 튼 상태, 원상복구 비용 불명이라는 조건은 낙찰 후 수익성을 직접 흔듭니다. 결론은 단순합니다. 권리는 통과, 가격은 현장 복원비 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 등기부보다 현장입니다.
