부산지방법원 2024타경60451. 부산 동래구 명장동의 단독주택과 토지가 강제경매로 나왔습니다. 감정가는 776,764,020원이지만 9차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 186,502,000원까지 하락했습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 감정가 대비 낙찰가격의 하락과 실제 시장가치 대비 저렴함은 전혀 다른 문제입니다. 특히 단독주택은 토지·건물의 상태와 적법성, 점유관계, 권리관계에 따라 실질취득 비용이 크게 달라질 수 있습니다.
이 사건의 가장 중요한 특징은 말소기준권리보다 앞서 설정된 전세권입니다. 한국토지주택공사가 2012년 전세금 50,000,000원의 전세권을 설정했고, 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2024년에 등기되었습니다. 예상배당에서는 한국토지주택공사에 전세금 전액을 배당하는 것으로 계산했지만, 이것만으로 매각 후 전세권이 반드시 소멸한다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60451 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명장동 272-7 |
| 건물 등기 표시 | 부산광역시 동래구 명장동 272-8 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지면적 | 308.0㎡ · 지목 대 |
| 건물구조 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 |
| 이용상태 | 1층·2층 주택 |
| 소유자 | 길호목 (2013.09.30 소유권이전) |
| 감정가 | 776,764,020원 |
| 최저매각가 | 186,502,000원 (9회 유찰) |
| 감정가 대비 | 약 24% |
| 신청채권자 | 한국토지주택공사 |
| 청구금액 | 53,757,533원 |
| 매각기일 | 2026.11.19 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
대상은 2층 65.52㎡ 중 북동쪽 50.37㎡ 전부입니다. 등기된 존속기간은 2012.06.27부터 2014.06.26까지입니다. 그러나 존속기간이 지났다는 이유만으로 전세금 반환채권이나 전세권 말소 문제가 모두 해결되었다고 볼 수는 없습니다.
이 전세권은 2024.08.08의 강제경매개시결정보다 먼저 설정되었습니다. 따라서 선순위 전세권자가 적법하게 배당요구를 했는지, 배당으로 전세금이 전액 변제되는지, 매각 후 전세권이 말소되는지를 반드시 확인해야 합니다.
예상배당표는 한국토지주택공사의 전세금 50,000,000원 전액 배당을 전제로 매수인 인수액을 0원으로 계산했습니다. 그 계산이 실제 배당 및 전세권 소멸 요건과 일치한다면 인수 부담이 해소될 수 있습니다. 반대로 전세권이 매각 후 존속한다면 50,000,000원의 전세금 반환 부담이 매수인에게 남을 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 점유·임대차 — 실제 점유관계 확인 필요
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 별도의 임차인 신고가 없다는 사실과 현장에 임차인 또는 다른 점유자가 없다는 사실은 같지 않습니다.
| 확인 대상 | 권리·점유 현황 | 판단 |
|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 등기된 전세권 50,000,000원 | 선순위 권리 배당 및 말소 여부 확인 |
| 현장 점유자 | 임대관계 미상 | 대항력 가능·미상 현장 확인 필요 |
한국토지주택공사의 등기된 전세권과 실제 주택임대차 점유·대항력은 구분하여 판단해야 합니다. 전세권 등기만으로 실제 거주자나 점유자의 대항력을 단정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 9회 유찰, 그러나 시세 판단은 보류
감정가 776,764,020원에서 출발한 이 물건은 9회 유찰되어 현재 최저매각가가 186,502,000원입니다. 감정가 대비 약 24% 수준으로 내려온 상태입니다.
하지만 감정가는 시장에서 즉시 매도할 수 있는 가격과 다릅니다. 특히 이 사건처럼 제시외 건물 일부가 위반건축물로 등재되어 있고 선순위 권리의 처리 여부가 남아 있는 경우에는, 낮아진 최저가만으로 가격 경쟁력이 충분하다고 판단하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가격 | 감정가 대비 | 예상 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 186,502,000원 | 24.01% | 0원 | 25,575,906원 |
| 10회 유찰 시 | 149,201,600원 | 19.21% | 11,202,288원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 119,361,280원 | 15.37% | 40,624,844원 | 0원 |
회차별 가격·미배당·잔여금은 예상 계산값입니다. 실제 매각조건, 배당순위, 집행비용 및 권리 소멸 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,502,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,411,028원 |
| 1. 을구 6번 전세권 · 한국토지주택공사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 한국토지주택공사 | 53,757,533원 | 53,757,533원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 53,757,533원 | 53,757,533원 |
| 4. 을구 6-1번 전세권 공동목적 변경 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 25,575,906원 |
예상배당표의 항목과 금액을 반영한 시뮬레이션입니다. 동일한 53,757,533원이 서로 다른 경매개시결정 항목에 반영되어 있으므로 독립 채권 여부를 검증해야 합니다. 을구 6-1번은 기존 전세권의 공동목적 변경 기록으로, 별도의 전세금 채권으로 확정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있습니다.
⑤ 선순위 전세권에 따른 실질취득 위험
이 사건은 매각가격과 실제 매수인 부담액을 구분해서 판단해야 합니다. 현재 예상배당상 인수액은 0원이지만, 등기에는 전세금 50,000,000원의 선순위 전세권이 존재하기 때문입니다.
| 구분 | 전세권 처리 | 실질취득 검토액 |
|---|---|---|
| 배당·말소 확인 시 | 전세권 전액 변제 및 소멸 | 186,502,000원 |
| 전세권 인수 발생 시 | 50,000,000원 부담 존속 가정 | 236,502,000원 |
위 실질취득 검토액은 현재 최저가와 선순위 전세금의 단순 합산에 따른 조건부 계산입니다. 취득세, 명도비, 수선비, 위반건축물 시정비용 등은 별도입니다. 전세권의 실제 인수 여부는 확정되지 않았습니다.
⑥ 위반건축물 — 가격보다 중요한 물건 자체의 위험
매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다. 특히 제시외 건물 일부(3-5, 3-6, 3-7)가 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다고 보고되었습니다.
구체적인 위반 면적·내용·시정명령 여부와 비용을 확인하기 전에는 감정가 대비 큰 폭의 가격 하락을 실제 투자 수익으로 해석하기 어렵습니다.
감정평가상 본건의 주된 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택이고, 위생설비·난방설비 등이 설치되어 있습니다. 그러나 건물의 일반적인 구조·이용상태가 확인되었다는 것과 제시외 건물을 포함한 전체 매각대상의 법적 적합성이 확인되었다는 것은 다릅니다.
특히 일괄매각에서는 각 토지·건물·제시외 구조물의 범위를 정확하게 확인해야 합니다. 위반건축물의 시정 비용과 실제 활용 가능한 면적은 입찰가격 산정에 직접적인 영향을 미칩니다.
⑦ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 명장동 소재 명장초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 자연림, 주택, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 면적 308.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 지형은 완경사·자루형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역으로, 공시지가는 864,800원/㎡입니다.
- 교육환경 규제. 상대보호구역에 포함되어 있어 관련 시설의 설치·이용계획에 제한이 있는지 확인해야 합니다.
- 문화유산 관련 규제. 역사문화환경보존지역 (4구역: 동래장관청, 송공단, 동래부동헌, 동래향교, 동래읍성지, 내주축성비, 충렬사, 군관청) 및 문화재보존영향 검토대상구역에 해당합니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 주택으로 외벽은 타일붙임, 내벽은 벽지, 창호는 샷시 마감 등입니다.
- 환금성. 9회 유찰된 이력은 입찰 수요나 매각조건에 대한 추가 검토가 필요하다는 신호입니다. 선순위 전세권과 제시외 위반건축물은 향후 재매각·활용 가능성에도 영향을 줄 수 있습니다.
⑧ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 선순위 전세권 말소. 한국토지주택공사의 2012.06.21 전세권에 대해 배당요구 여부, 배당순위, 전액 변제 가능성 및 매각 후 말소 여부를 확인해야 합니다.
- 채권 중복 여부. 한국토지주택공사의 전세금 50,000,000원과 강제경매 청구액 53,757,533원의 관계를 집행권원과 채권신고 내역으로 확인해야 합니다.
- 후순위 경매채권. 대형기선저인망수산업협동조합의 임의경매개시결정 및 실제 채권액을 확인해야 합니다. 예상배당에 동일하게 반영된 53,757,533원의 근거도 대조해야 합니다.
- 근저당 관련 등기 정합성. 2013.09.30 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권은 말소된 것으로 표시되지만, 2024.12.31 근저당권 이전과 2025년 근질권·질권 설정 기록도 존재합니다. 각 권리의 현재 효력과 말소 상태를 최신 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 실제 점유자. 1층·2층의 점유 상태, 전입세대, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 명도 가능성을 조사해야 합니다. 점유자의 대항력은 현재 미상입니다.
- 위반건축물. 제시외 건물 3-5, 3-6, 3-7의 위반 내용, 시정명령, 이행강제금, 원상복구 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 명장동 272-7과 건물 등기상 272-8의 관계, 합필 기록, 제시외 건물의 소유관계 및 실제 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 토지·건축 규제. 상대보호구역과 역사문화환경보존지역에서의 건축행위 제한, 도로 접면과 실제 진입 가능성을 확인해야 합니다.
- 실질취득 총액. 낙찰대금 외에 선순위 권리 인수 가능액, 취득 관련 비용, 명도비, 수선비, 위반건축물 시정비용을 함께 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물대장 및 배당요구 자료를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “9회 유찰보다 중요한 것은 인수 위험”
이 물건은 감정가 776,764,020원에서 최저매각가 186,502,000원까지 내려온 단독주택·토지입니다. 그러나 낮은 가격만으로 좋은 경매물건이라고 판단하기에는 해결해야 할 문제가 많습니다.
첫째, 2012년 설정된 선순위 전세권 50,000,000원이 실제 배당으로 소멸하는지 확정해야 합니다. 둘째, 예상배당표에 반영된 채권들의 독립성과 정확성을 확인해야 합니다. 셋째, 제시외 건물 일부의 위반건축물 등재에 따른 시정 부담과 활용 제한을 파악해야 합니다. 넷째, 점유관계 및 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
9회 유찰이라는 숫자는 가격 하락을 보여줄 뿐, 권리와 건축물 문제가 해소되었다는 뜻은 아닙니다. 현재 예상배당상 인수액 0원이라는 계산도 실제 전세권 말소 여부가 확인되어야 신뢰할 수 있습니다.
최종 판단은 보류입니다. 선순위 전세권의 소멸, 배당채권의 정확성, 위반건축물의 처리 가능성, 실제 점유관계가 확인되기 전에는 신중하게 접근해야 합니다. 이 물건의 승부처는 얼마나 싸게 낙찰받느냐보다, 낙찰 후 무엇을 떠안게 되는지를 정확히 확인하는 데 있습니다.
