부산지방법원 2024타경60451. 부산 동래구 명장동 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 308.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독이고 건물은 벽돌조 슬래브지붕 2층으로 1·2층 모두 주택으로 이용 중입니다. 감정가 776,764,020원에서 7회 유찰되어 현재 최저매각가는 380,615,000원입니다.
표면적인 숫자만 보면 감정가의 절반 이하까지 내려온 물건입니다. 그러나 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 49%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 게다가 등기에는 2012년 한국토지주택공사 전세권이 존재하고, 매각물건명세서에는 제시외 건물 일부가 위반건축물로 등재됐다고 보고되어 있어 권리와 물건 상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경60451 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명장동 272-7 |
| 등기 건물 표시 | 부산광역시 동래구 명장동 272-8 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 1,2층 주택 |
| 토지 | 308.0㎡ · 지목 대 · 단독 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 길호목 |
| 감정가 / 최저가 | 776,764,020원 / 380,615,000원 (7회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국토지주택공사 / 53,757,533원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권을 먼저 확인
핵심은 을구 6번 한국토지주택공사 전세권입니다. 2012.06.21 설정, 전세금은 50,000,000원, 범위는 2층 65.52㎡ 중 북동쪽 50.37㎡ 전부이며, 존속기간은 2012.06.27부터 2014.06.26까지로 기재되어 있습니다. 이 전세권은 2024.08.08 강제경매개시결정보다 앞서 설정됐고, 등기 권리 판정에는 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다.
임차인으로 별도 확인된 사람은 없습니다. 다만 감정평가 기타사항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계 역시 현황조사와 매각물건명세서 원문을 확인하는 편이 안전합니다. 2024.12.03에는 대형기선저인망수산업협동조합의 임의경매개시결정도 추가되어 있습니다.
② 가격·회차 — 49%지만 시세 할인율은 알 수 없다
현재 최저가는 380,615,000원으로 감정가 776,764,020원의 49%입니다. 다음 회차 가정은 8회 유찰 시 304,492,000원(39%), 9회 유찰 시 243,593,600원(31%)입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 없으므로 이 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 380,615,000원 | 49% | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 304,492,000원 | 39% | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 243,593,600원 | 31% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 380,615,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,128,610원 |
| 2. 을구 6번 전세권 · 한국토지주택공사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 경매개시결정 · 한국토지주택공사 | 53,757,533원 | 53,757,533원 |
| 4. 갑구 5번 경매개시결정 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 53,757,533원 | 53,757,533원 |
| 5. 을구 6-1번 전세권 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 216,971,324원 |
예상배당 계산상 채권총액 157,515,066원이 전액 배당되어 미배당은 0원, 소유자 잔여는 216,971,324원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 명장초등학교 남서측 인근이며 자연림, 주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로 1·2층 모두 주택으로 이용 중이며 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 308.0㎡, 제2종일반주거지역, 지목 대, 완경사·자루형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 864,800원/㎡입니다.
- 규제. 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 문화재보존영향 검토대상구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항에는 공부와의 차이가 없다고 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권. 2012.06.21 한국토지주택공사 전세권 50,000,000원의 배당요구 및 매각으로 인한 소멸 여부를 원문에서 확인하세요.
- 인수액 재확인. 예상배당 계산은 인수 0원이지만 등기 권리 판정에는 선순위 인수로 표시되어 있으므로 두 자료의 차이를 해소한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
- 점유관계. 별도 임차인은 확인되지 않았으나 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현황조사와 실제 점유자를 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물과 3-5·3-6·3-7 위반건축물 부분의 면적·사용상태·행정상 조치 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 7회 유찰·감정가 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지의 실제 거래가격과 개별 토지·건물 가치를 별도로 비교하세요.
- 규제 확인. 상대보호구역과 역사문화환경보존지역 등 토지이용 규제가 증·개축이나 향후 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 중요한 것은 권리와 물건 상태
이 물건은 감정가 776,764,020원에서 7회 유찰되어 380,615,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인으로 보이지만 실거래 시세 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 확인되지 않습니다. 또한 2012년 한국토지주택공사 전세권은 등기 권리 판정상 선순위 인수로 표시되는 반면, 예상배당에서는 50,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
여기에 일괄매각되는 제시외 건물 중 3-5·3-6·3-7이 위반건축물로 보고되어 있습니다. 따라서 이 사건은 “7회 유찰이라 싸다”가 아니라, 전세권 소멸 여부를 먼저 확정하고 제시외 위반건축물의 부담을 확인한 뒤 실제 시세와 비교해야 하는 물건입니다. 배당 계산만 보면 인수 0원이지만, 권리 원문과 물건 현황을 확인하기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
