울산지방법원 2025타경11345. 울산 울주군 언양읍 송대리 16-1, 도로명주소 내곡능골길 129-6에 있는 집합건물입니다. 감정평가 요항상 본건은 근린생활시설 지하1층비-101호 외 4개호이며, 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 표시되어 있습니다. 현황은 기호(가) 지하1층비-101호가 공실상태(창고), 기호(나) 1층 101호· 기호(다) 2층 201호·기호(라) 3층 301호·기호(마) 4층 401호도 공실상태로 조사되어 있습니다.
권리 흐름만 보면 말소기준은 2021.01.04 접수된 두북농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 정재옥 근저당, 울주군 압류, 국 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 주거 임차인 정희갑의 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아, 임차인 부분을 “없다”거나 “대항력 없음”으로 단정할 수 없습니다. 이 물건의 첫 번째 관문은 가격보다 점유와 임차관계 원본 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11345 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 언양읍 송대리 16-1 지하1층비-101호 · 도로명주소 울산광역시 울주군 언양읍 내곡능골길 129-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 대지 · 지하1층비-101호 외 4개호 · 현황 공실상태 및 창고 |
| 소유자 | 정필준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,009,000,000원 / 1,474,410,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 두북농업협동조합 / 2,138,152,540원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 공시지가 / 토지 | 322,500원/㎡ · 토지면적 931.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 주상용 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 두북농협 근저당
2021.01.04 두북농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 정재옥 근저당권, 울주군 압류, 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 압류가 있는 사건은 배당에서 당해세·조세 채권 확인이 필요하고, 배당 계산에도 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
② 임차인 확인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 임차인 | 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정희갑 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
정희갑은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보아야 합니다. 보증금과 전입일자가 확인되지 않는 점유자는 대항력 유무를 단정할 수 없으므로, 매각물건명세서·현황조사·전입세대 열람 및 점유관계를 직접 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰 후 현재 감정가의 49%
현재 회차 최저가는 1,474,410,000원입니다. 감정가 3,009,000,000원 대비 49% 수준까지 내려왔지만, 이 물건은 근린생활시설이고 현황 공실상태이며 임차인 정보가 미상입니다. 따라서 최저가 비율만 보고 접근하기보다, 권리 확인과 공실 상업용 부동산의 환금성을 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 1,474,410,000원 | 1,457,265,900원 | 832,734,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,032,086,999원 | 1,019,366,129원 | 1,270,633,871원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 722,460,899원 | 712,836,290원 | 1,577,163,710원 | 0원 |
회차별 인수액은 계산상 0원입니다. 단, 정희갑의 전입·보증금·확정일자가 미상인 점은 별도 확인 대상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,474,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 17,144,100원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 두북농업협동조합 | 2,160,000,000원 | 1,457,265,900원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 정재옥 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 채권액 2,290,000,000원 중 1,457,265,900원이 배당되고, 미배당은 832,734,100원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 언양읍 송대리 소재 “양우내안애더퍼스트아파트” 북측 인근입니다. 인근은 아파트단지, 일부 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장 위치 및 배차간격 등을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 조사되었습니다.
- 이용상태. 지하1층비-101호는 공실상태(창고), 1층 101호·2층 201호·3층 301호·4층 401호도 공실상태입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 전기·위생·급배수·승강기·소화전·스프링쿨러설비 등이 있으나, 외관상 장기간 공실상태로 조사되어 일부 설비 정비가 필요할 수 있습니다.
- 토지. 완경사지 부정형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 소로(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 규제. 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 정희갑 확인. 전입신고일·확정일자·보증금이 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 전입세대 열람, 점유 현황, 명세서 원본을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 지하1층비-101호 외 4개호로 조사되어 있고 비고에 일괄매각으로 표시되어 있으므로, 매각 대상 호실과 대지권·공용부분 범위를 대조해야 합니다.
- 공실 설비 상태 확인. 장기간 공실상태로 보이며 일부 설비 정비가 필요할 수 있다는 조사 내용이 있습니다. 승강기·소방·급배수·전기설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 울주군 압류와 국 압류가 등기되어 있습니다. 등기상 권리는 매각으로 소멸하더라도 당해세·법정기일에 따른 배당 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 현재 최저가는 감정가 49%이지만, 근린생활시설 공실 물건이고 임차인 정보가 미상입니다. 가격보다 권리·점유·용도·설비 확인이 우선입니다.
맺으며 — “반값”보다 먼저 볼 것은 점유와 용도
이 물건은 감정가 3,009,000,000원에서 현재 1,474,410,000원까지 내려온 2회 유찰 사건입니다. 등기상으로는 2021.01.04 두북농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 정희갑 1명의 임차인 정보가 미상이라는 점 때문에 권리 리스크를 낮게 볼 수 없습니다. 또 현황이 공실 근린생활시설이고 일부 설비 정비 가능성이 언급되어 있어, 환금성·수익성 판단도 단순하지 않습니다. 결론은 등기 권리는 정리형, 점유·용도·공실 리스크는 확인형입니다. 입찰 전에는 전입·보증금·확정일자와 일괄매각 범위를 먼저 확정해야 합니다.
