울산지방법원 2025타경11808. 양산시 평산동 새진흥아파트 101동 6층 605호, 전용면적 77.65㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 최의동은 2023년 거래가 95,000,000원에 소유권을 취득했고, 2024년 10월 롯데카드의 가압류 33,292,335원을 시작으로 카드사·캐피탈사의 가압류가 연이어 등기된 뒤 신한카드주식회사가 강제경매를 신청했습니다.
등기부상 기존 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2024.10.15. 롯데카드 가압류이며, 이 권리를 포함해 뒤에 등기된 신한카드·우리카드· 현대캐피탈·KB국민카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 임차인이 없어 낙찰자가 보증금이나 등기상 권리를 떠안을 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11808 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 391 새진흥아파트 제101동 제6층 제605호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 77.65㎡ |
| 소유자 | 최의동 (2023.08.31. 소유권이전 · 거래가 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 40,180,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 43,471,589원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 단지 | 새진흥5 · 483세대 · 1992.04.13. 준공 |
① 권리 흐름 — 첫 가압류 이후 전부 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없으며, 예상 인수액도 0원입니다. 1992년·2010년·2016년에 설정됐던 근저당권은 등기부상 모두 이미 말소됐고, 현재 남은 권리 중 가장 빠른 롯데카드 가압류가 말소기준입니다. 이후 권리는 매각으로 소멸하므로 권리분석 자체의 난도는 낮습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 기준으로도 가격 여유
같은 단지 동일 면적 77.65㎡ 실거래입니다. 가격 판단은 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균 77,666,666원과 최신 거래 63,000,000원을 우선했습니다. 최근 12개월 가격은 이전 거래보다 6.0% 높은 흐름으로 집계돼, 하락 추세로 인해 평균이 과도하게 높아진 상황은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 77.65㎡ | 7 | 63,000,000원 |
| 2026.04 | 77.65㎡ | 7 | 68,000,000원 |
| 2025.12 | 77.65㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2025.11 | 77.65㎡ | 5 | 98,000,000원 |
| 2025.08 | 77.65㎡ | 5 | 67,000,000원 |
| 2025.07 | 77.65㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2025.04 | 77.65㎡ | 5 | 57,500,000원 |
| 2025.02 | 77.65㎡ | 8 | 99,000,000원 |
| 2025.02 | 77.65㎡ | 15 | 68,000,000원 |
| 2024.11 | 77.65㎡ | 14 | 78,000,000원 |
| 2024.11 | 77.65㎡ | 4 | 82,000,000원 |
| 2024.10 | 77.65㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 77.65㎡ | 6건 | 77,666,666원 |
현재 최저가 40,180,000원은 최근 12개월 평균의 51.7%입니다. 전체 12건 중 가장 낮은 거래가 55,000,000원보다도 낮고, 2026년 6월 최신 거래 63,000,000원과 비교해도 가격 간격이 있습니다. 권리 인수액이 0원이므로 실질취득 기준 금액도 40,180,000원으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,123,240원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 33,292,335원 | 33,292,335원 |
| 3. 가압류 · 신한카드주식회사 | 40,990,486원 | 5,764,425원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 12,216,044원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 16,057,285원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 9,763,105원 | 0원 |
| 7. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 신고 채권 총액은 112,319,255원, 채권자 배당액은 39,056,760원, 미배당액은 73,262,495원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 실제 배당은 조세채권·배당요구·채권확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 40,180,000원 | 39,056,760원 | 73,262,495원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 28,126,000원 | 27,219,732원 | 85,099,523원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 19,688,200원 | 18,933,812원 | 93,385,443원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 추가 유찰 여부는 권리 위험이 아니라 경쟁률·물건 상태·목표 수익률의 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지 규모. 새진흥5는 483세대이며 1992.04.13. 준공된 아파트입니다.
- 토지 조건. 지목은 대, 토지면적은 16,844㎡이며 완경사·부정형 토지입니다.
- 도로 조건. 중로 한 면에 접하며, 중로1류와 접하고 소로1류에 저촉됩니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역에 포함되고 제2종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 접합니다.
- 공시지가. 562,400원/㎡이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래 분포. 동일 면적 12건의 거래가는 55,000,000원부터 100,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인은 없지만 실제 점유자와 명도 협의 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 1992.04.13. 준공 단지이므로 수리 범위가 실질취득비용에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 거래 편차 반영. 동일 면적 거래가가 55,000,000원~100,000,000원으로 넓어 층·상태 차이를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 체납 비용 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 정산 조건을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 가압류, 매각물건명세서, 현황조사서와 등기부 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리도 단순하고 가격도 낮다
이 물건의 핵심은 인수 위험 없이 최근 거래보다 낮은 가격에 접근할 수 있다는 점입니다. 임차인이 없고 매수인 인수액은 0원이며, 첫 가압류 이후의 권리는 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 실질취득액 40,180,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 77,666,666원의 51.7%이고, 최신 거래 63,000,000원보다도 낮습니다.
다만 낮은 최저가만으로 수익이 확정되는 것은 아닙니다. 1992년 준공 단지의 내부 수리비, 실제 점유 상태, 관리비와 거래가 편차를 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다. 결론은 권리 합격, 가격 경쟁력 있음, 현장 상태 확인 필수입니다.
