울산지방법원 2025타경12276. 울산 남구 삼산동 팔레드상떼 3층 303-2호로, 감정 이용상태상 사무소(주식회사유화이엔씨테크)로 사용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사유화이엔씨테크이며 2024년 취득 당시 거래가액은 490,000,000원입니다. 말소기준은 2024.04.12 설정된 울산중앙신용협동조합 근저당권이며, 이후 발생한 압류·가압류 등은 매각으로 소멸 예정입니다.

다만 최저가만 보고 저가 매수라고 판단하기는 어렵습니다. 최근 거래는 같은 건물의 대형 사무공간(271.56㎡) 중심으로 형성되어 있어 단순 주거 시세 비교가 불가능하며, 낙찰 후 실제 활용 가능성·임대수요·환금성을 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2024.04.12 을구 1번 울산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후 국세·지방세 압류, 가압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 세금 압류가 6건 확인되어 당해세 해당 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.

② 시장성 검토 — 저가처럼 보여도 용도 확인 필수

최근 거래 자료는 팔레드상떼의 271.56㎡ 규모 사무공간 거래입니다. 주거용 물건과 달리 업무시설·사무소 수요에 따라 가격 형성이 달라질 수 있습니다.

최저가는 최근 거래 평균 대비 43.7% 수준입니다. 그러나 거래 면적이 271.56㎡이고 대상 물건은 사무소 용도로 평가된 집합건물이므로, 가격 차이를 그대로 할인율로 해석하기보다 실제 임대수요와 매수층을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 621,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 울산 남구 삼산동 KBS울산방송국 북서측 인근, 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
• 토지. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역에 해당합니다.
• 환금성. 팔레드상떼는 188세대 규모이며 2013년 준공. 사무소 수요에 따라 매각 속도가 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 아파트가 아닌 사무소 물건입니다. 주거용 기대수익으로 판단하면 안 됩니다.
• 세금 압류 확인. 당해세 여부와 배당 순위를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
• 권리 분석. 근저당 이후 권리는 소멸 예정이나 실제 매각물건명세서를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 용도가 승부처”

이 물건은 권리상으로는 인수 부담이 없는 구조입니다. 하지만 경매의 핵심은 권리만이 아닙니다. 대상은 사무소 용도의 집합건물이며, 최근 거래 역시 271.56㎡ 규모 사무공간 중심입니다. 따라서 최저가 621,000,000원이라는 숫자보다 실제 활용 가능성, 임대수요, 세금 압류 정리를 확인한 뒤 접근해야 합니다. 권리는 합격, 시장성 검토는 필수인 물건입니다.