울산지방법원 2025타경12452. 양산시 물금읍 가촌리 라피에스타양산 1층 1-199호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시되어 있으나, 감정 이용상태는 판매시설입니다. 권리 흐름은 단순합니다. 김명철 씨가 2023.06.05 거래가 1,119,545,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 울산축산업협동조합이 채권최고액 876,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 2025.09.02 같은 채권자가 임의경매개시결정을 받았습니다. 말소기준은 이 근저당권이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 권리가 아니라 물건의 물리적 상태입니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 본건 건물은 인접한 1-200호와 구분 벽체 없이 하나의 상가로 이용 또는 이용 예정입니다. 다만 집합건축물대장의 평면도와 상가 현황도면 등에 의해 위치와 형상이 특정되고, 경계복원이 용이할 것으로 보이나 원상복구 비용은 불명입니다. 따라서 신건 응찰 여부는 가격보다 먼저 경계·복구비 확인으로 걸러야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12452 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-199호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정 이용상태: 판매시설 |
| 소유자 | 김명철 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,120,000,000원 / 1,120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산축산업협동조합 / 786,997,846원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
조사된 임차인은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계의 상세한 내용이 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유 상태와 상가 사용 주체는 별도 확인이 필요합니다. 등기상 핵심은 2023.06.05 울산축산업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025.09.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 등기상 인수할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 회차별 구조 — 인수는 없지만 2회차부터 채권 미배당
신건 최저가는 감정가와 같은 1,120,000,000원입니다. 현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 울산축산업협동조합의 채권최고액 기준 876,000,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 2회 유찰 시에는 매각가가 716,800,000원으로 내려가면서 채권 미배당이 168,768,000원 발생합니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액으로 표시되지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,120,000,000원 | 876,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 896,000,000원 | 876,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 716,800,000원 | 707,232,000원 | 168,768,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,600,000원 |
| 1. 근저당 · 울산축산업협동조합 | 876,000,000원 | 876,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 230,400,000원 |
현재 회차 기준으로 채권최고액은 전액 배당되고 소유자 교부 잔여가 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 물금읍 증산리 소재 부산도시철도2호선 증산역 북서측 인근입니다.
- 주위환경. 주위는 노변 근린생활시설, 공동주택 및 후면의 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상7층 건물 중 1층 1-199호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 소방관련설비, 에스컬레이터 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역이며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 40미터 내외 도로, 북동측 및 북서측으로 폭 약 20미터 내외 도로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분 벽체 확인. 1-200호와 구분 벽체 없이 하나의 상가로 이용 또는 이용 예정인 상태입니다. 현장에서 실제 경계와 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 원상복구 비용 확인. 경계복원이 용이할 것으로 보이나 원상복구 비용은 불명입니다. 견적 확인 전에는 비용을 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유·임대관계 확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계 상세 내용은 미상입니다. 실제 점유자와 영업 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도 표기와 감정 이용상태가 다릅니다. 공부, 현황, 영업 가능 용도, 관리규약을 함께 확인해야 합니다.
- 신건 가격 판단. 현재 최저가는 감정가와 같은 1,120,000,000원입니다. 실거래 자료가 없으므로 최저가가 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현황”
이 물건의 권리 구조는 어렵지 않습니다. 말소기준은 2023.06.05 울산축산업협동조합 근저당권이고, 조사된 임차인과 매수인 인수액은 없습니다. 다만 본건은 감정 이용상태가 판매시설이며, 인접 1-200호와 구분 벽체 없이 하나의 상가로 이용 또는 이용 예정이라는 점이 실무상 핵심입니다. 위치 특정과 경계복원은 가능하다고 보이나, 원상복구 비용은 불명입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리는 합격, 현황은 확인 전 보류. 신건 최저가만 보고 판단하기보다 경계·점유·복구비를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
