울산지방법원 2025타경12452. 양산 물금읍 라피에스타양산 1층 1-199호입니다. 사건 분류는 도시형생활주택으로 기재돼 있지만 감정평가상의 실제 이용상태는 판매시설입니다. 등기부상 현재 소유자는 김명철이고, 2023년 6월 5일 거래가액 1,119,545,000원으로 소유권을 취득한 날 같은 날짜에 울산축산업협동조합의 채권최고액 876,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2025년 9월 2일 같은 조합의 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 배당표 기준 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 현재 최저매각가 548,800,000원에서 집행비용 7,888,000원을 제외한 540,912,000원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 335,088,000원이 미배당으로 남지만 이는 채권자 측 미회수액이지 매수인이 떠안는 금액으로 제시된 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12452 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-199호 · 도로명 경상남도 양산시 물금읍 증산역로 177 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정 이용상태 판매시설 · 지하3층 지상7층 건물 중 1층 1-199호 |
| 소유자 | 김명철 · 2023.06.05 소유권이전 · 거래가액 1,119,545,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,120,000,000원 / 548,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산축산업협동조합 / 786,997,846원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수액 0원
확인된 임차인 없음. 배당분석에도 임차인 배당이나 매수인 인수액은 잡혀 있지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계의 상세한 내용이 미상이라고 기재돼 있으므로, 실제 점유·임대 상태는 현장과 매각 관련 원문서로 확인할 필요가 있습니다. 말소기준은 2023.06.05 울산축산업협동조합 근저당권이며, 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·회차 비교 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 548,800,000원으로 감정가 1,120,000,000원의 49% 수준입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 384,160,000원, 4회 유찰 시는 268,912,000원입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래값이 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 548,800,000원 | 540,912,000원 | 335,088,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 384,160,000원 | 377,981,760원 | 498,018,240원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 268,912,000원 | 264,347,232원 | 611,652,768원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 548,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,888,000원 |
| 2. 근저당 · 울산축산업협동조합 | 876,000,000원 | 540,912,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당권자는 채권최고액 876,000,000원 중 540,912,000원을 배당받는 시나리오이며, 채권최고액 기준 미배당은 335,088,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 증산역 북서측 인근이며, 주위는 노변 근린생활시설·공동주택·후면 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 판매시설이며 인접한 1-200호와 같이 하나의 상가로 이용 또는 이용 예정입니다.
- 도로. 남동측·남서측으로 폭 약 40미터 내외 도로, 북동측·북서측으로 폭 약 20미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 상업용으로 이용 중입니다. 공시지가는 2,531,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층 지상7층 건물이며 위생·급배수·소방 관련 설비와 에스컬레이터·승강기 설비가 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계벽 확인. 1-200호와의 구분 벽체가 제거돼 있습니다. 복원 위치와 실제 공사 범위, 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 이용상태 확인. 사건 분류는 도시형생활주택이지만 감정 이용상태는 판매시설입니다. 실제 사용·허가·관리 상태를 대조해야 합니다.
- 실거래 없이 할인율만 보지 않기. 현재 최저가가 감정가의 49%라고 해서 최근 시장가격보다 낮다는 의미는 아닙니다.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가에는 임대관계 상세가 미상으로 적혀 있습니다. 현황조사와 현장 점유를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 미회수와 인수 구분. 근저당권자의 미배당 335,088,000원은 채권최고액 기준 미회수액이며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 최종 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 싸다는 근거는 아직 없다”
이 사건의 권리구조만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 권리가 남는 구조도 아닙니다. 하지만 현재 최저가 548,800,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다. 이미 2회 유찰됐고, 감정 이용상태는 판매시설이며, 인접 1-200호와 구분 벽체가 없는 상태에 원상복구 비용도 불명입니다. 게다가 비교 가능한 실거래 가격이 없어 현재 실질취득액 548,800,000원이 시장가격보다 낮다고 확인할 수도 없습니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 물건 상태와 실제 시장가격 확인입니다.
