울산지방법원 2025타경12467. 태화강더뷰 7층 701호, 전용 약 32.06㎡ 규모의 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 ‘얼마나 유찰됐는가’가 아닙니다. 임차인 윤영준은 2022.10.07. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.09.19., 임차보증금은 100,000,000원입니다. 말소기준으로 산정된 2025.04.02. 압류보다 앞선 대항력을 갖고 있으며, 2024.10.14. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 넘어옵니다.
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 38,220,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 하지만 예상배당에서는 집행비용 1,087,960원을 제외한 37,132,040원만 임차인에게 배당되고, 남은 62,867,960원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 따라서 이 물건은 최저가 3,822만원짜리 오피스텔이 아니라, 실질적으로 보증금 1억원 수준의 취득 부담을 가진 물건으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12467 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 7층 701호 · 도로명 울산광역시 남구 번영로 266 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 32.0575㎡ · 지하 3층·지상 20층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 코마리아이앤지주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 38,220,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 110,275,489원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 이용상태 | 오피스텔 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 낙찰가보다 중요하다
임차인 분석
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고가 아니라 윤영준 본인의 주택임차권등기입니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정 | 배당요구 | 권리판정 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤영준 승계 해당 없음 | 건물의 전유부분 전부 100,000,000원 | 전입 2022.10.07 확정 2022.09.19 | 2024.10.14 우선변제 有 | 대항력 有 말소기준권리 이전 | 62,867,960원 현재 회차 예상 |
윤영준은 전입일과 점유개시일이 모두 2022.10.07.이고 확정일자도 2022.09.19.에 갖췄습니다. 2024.10.14. 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 설정됐으며 배당요구도 한 상태입니다. 이 임차권은 말소기준인 2025.04.02. 압류보다 앞서므로 배당 후 남는 보증금 잔액을 매수인이 승계하는 인수형 사건입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 비교해야 한다
태화강더뷰 동일 면적대 최근 거래는 다음과 같습니다. 전체 12건 평균은 88,583,333원이지만 과거 100,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 평균 81,000,000원과 최신 거래 77,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 가격은 이전 거래군 대비 -10.1% 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 32.06㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.03 | 32.06㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.03 | 32.06㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 32.06㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2025.02 | 32.06㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 2024.07 | 32.06㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 32.06㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2024.02 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 32.06㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2022.12 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2022.11 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 81,000,000원 |
더 중요한 점은 유찰이 추가되어도 본질이 크게 달라지지 않는다는 것입니다. 3회 유찰 시 매각가는 26,754,000원으로 내려가지만 예상 인수액은 74,127,572원으로 증가하고, 4회 유찰 시 매각가는 18,727,800원이지만 인수액은 82,009,300원까지 증가합니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조여서, 총 취득부담은 보증금 100,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 38,220,000원 | 62,867,960원 | 실질취득은 보증금 1억원 수준 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 26,754,000원 | 74,127,572원 | 낙찰가 하락만큼 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 18,727,800원 | 82,009,300원 | 낙찰가 추가 하락 효과 제한 |
③ 예상배당표 (매각가 38,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,087,960원 |
| 1. 임차인 윤영준 보증금 | 100,000,000원 | 37,132,040원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 110,275,489원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차보증금 중 37,132,040원만 배당되고 62,867,960원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상이 됩니다. 신청채권자 한국주택금융공사의 청구금액 110,275,489원은 배당되지 않는 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 토지는 공동주택 및 오피스텔 복합시설부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 월봉초등학교 동측 인근이며 태화강 인근으로, 주변은 상가·공동주택·오피스텔·단독주택·공공시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 20층 건물의 7층이며 위생·급배수·화재관리·주차장·승강기·난방설비 등이 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(삼산지구)이며 광로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 공시지가 1,870,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 1,440.0㎡, 평지·사다리형·세로각지(가)입니다.
- 환금성. 태화강더뷰는 195세대, 2017.06.21. 준공이며 동일 면적 최근 거래 추세는 -10.1%, 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.7회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 38,220,000원만 보고 입찰가를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차 예상 인수액 62,867,960원을 함께 보아야 합니다.
- 유찰 추가 효과를 과대평가하지 않기. 3회·4회 유찰 시 매각가는 내려가지만 예상 인수액이 각각 74,127,572원·82,009,300원으로 증가합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 윤영준의 임차보증금 100,000,000원, 전입일 2022.10.07., 확정일자 2022.09.19., 임차권등기 2024.10.14. 내용을 매각물건명세서와 등기부에서 최종 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 배당요구·배당순위와 실제 배당 결과를 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 전체 평균 88,583,333원보다 최근 12개월 평균 81,000,000원과 최신 거래 77,000,000원을 우선 기준으로 봐야 하며 최근 추세는 -10.1%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “3,822만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 유찰 횟수와 최저가만 보면 감정가 78,000,000원짜리 오피스텔이 38,220,000원까지 내려온 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 권리분석을 통과한 뒤 보이는 실체는 정반대입니다. 윤영준의 대항력 있는 임차보증금 100,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서는 62,867,960원이 매수인 인수로 남습니다. 유찰이 더 진행되어도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가하는 구조입니다.
따라서 시세 비교 기준은 38,220,000원이 아니라 실질취득 약 100,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 81,000,000원, 최신 거래는 77,000,000원이고 최근 거래 흐름은 -10.1%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰도 3.7회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최저가는 싸 보이지만 실질취득은 최근 시세 이상이고, 환금성 지표도 약합니다. 이 사건의 결론은 ‘유찰 메리트’가 아니라 선순위 임차보증금 인수로 인해 가격 매력이 사라지는 대항력 인수형 물건입니다.
