창원지방법원 2022타경2892. 창원시 마산회원구 합성동 보보스존 7층 711호, 공부상 판매 및 영업시설인 근린시설입니다. 감정가는 364,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 91,321,000원, 감정가의 25.09% 수준입니다. 겉으로는 가격이 크게 낮아 보입니다. 그러나 내부는 공실·내부공사 중이고, 현황재조사에서 약 400,000,000원의 관리비 미납이 조사된 물건입니다. 이 정도면 “싸다”가 아니라 관리비·명도·활용 가능성까지 모두 확인해야 하는 고위험 상가로 봐야 합니다.
권리만 보면 말소기준권리는 2003.12.30 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 경매개시결정, 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조이고 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건과 당해세 가능성, 그리고 관리비 미납은 입찰가보다 더 큰 판단 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2022타경2892 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 3.15대로 736, 7층711호 (합성동,보보스존) |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 공부상 판매 및 영업시설 · 현재 공실(내부공사중) |
| 건물 구조 | 철근콘크리구조 (철근)콘크리트스라브지붕 13층 건물 내 7층 711호 |
| 소유자 | 김보람 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 364,000,000원 / 91,321,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 525,179,645원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2003년 근저당
표시된 임차인은 없고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 대항력 임차인 보증금 인수 구조는 아닙니다. 다만 상업시설은 영업 승계, 내부공사 상태, 관리비 체납, 점유·사용 현황에 따라 실제 인수 후 비용이 크게 달라질 수 있습니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰보다 관리비·공실이 더 중요하다
현재 최저매각가는 91,321,000원입니다. 감정가 364,000,000원 대비 25.09%까지 내려온 가격이지만, 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상업시설입니다. 공부상 판매 및 영업시설이고 현재 공실(내부공사중) 상태라서, 낙찰 후 바로 임대수익이 발생한다고 보기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가정 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 25%) | 91,321,000원 | 89,277,222원 | 895,435,203원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 20%) | 73,056,800원 | 71,341,778원 | 913,370,647원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 16%) | 58,445,440원 | 56,993,422원 | 927,719,003원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 낮아지지만, 채권 미배당은 오히려 커집니다. 물론 후순위 미배당이 곧 매수인 인수는 아닙니다. 문제는 별도 비용입니다. 이 물건은 이미 약 400,000,000원 관리비 미납이 조사된 상업시설이므로, 최저가 하락만으로 투자성이 생긴다고 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,321,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,043,778원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 마산시농업협동조합 | 672,000,000원 | 89,277,222원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 김영철 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 12,712,425원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 984,712,425원 중 채권자 배당은 89,277,222원으로 산정되고, 미배당은 895,435,203원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산시외버스터미널 남서측에 위치하며, 주위는 상업용 부동산이 밀집되어 있는 상업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입 가능하고 대중교통사정은 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 판매 및 영업시설이며, 현재 공실(내부공사중) 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리구조 (철근)콘크리트스라브지붕 13층 건물 내 7층 711호입니다. 제반 급배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 에스컬레이터, 스프링클러, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 대로, 남서측으로 소로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m) 접합, 소로2류(폭 8m-10m) 접합입니다. 공시지가는 4,418,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 관리비 원장 확인. 약 400,000,000원 관리비 미납이 조사되었습니다. 관리단·관리사무소를 통해 공용부분, 연체료, 승계 요구 범위를 확인해야 합니다.
- 공실·내부공사 확인. 공부상 판매 및 영업시설이지만 현재 공실(내부공사중) 상태입니다. 내부 마감, 원상복구, 영업 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 표시된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 사용 흔적, 관리비 납부 주체를 확인해야 합니다.
- 당해세 변수. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 시 0순위 차감으로 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 환금성 검토. 일반상업지역의 판매 및 영업시설이지만 5회 유찰된 물건입니다. 낙찰 후 임대·매각 출구가 있는지 먼저 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·관리비 내역·현장 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 “관리비 약 4억”이 먼저다
이 물건은 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 정리되고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 결론은 안전형이 아닙니다. 최저가가 91,321,000원까지 내려온 이유는 단순한 가격 할인보다 공실·내부공사 중인 상업시설, 약 400,000,000원의 관리비 미납, 5회 유찰이라는 부담이 더 크기 때문입니다. 권리상 인수는 낮지만, 비용상 인수 위험은 매우 큽니다. 이 물건은 싸게 받는 게임이 아니라, 관리비와 활용 가능성을 확인한 사람만 검토할 수 있는 물건입니다.
