울산지방법원 2025타경12106. 양산시 물금읍 부산대학로 126 소재 지하 3층·지상 11층 건물의 제7층 제701호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자는 주식회사스카이공유오피스로, 2024년 6월 거래가액 1,750,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 아이엠뱅크에 채권최고액 2,880,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 아이엠뱅크 근저당이 선언된 말소기준권리이며, 이후의 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 수치만 보면 감정가 17.50억에서 6.0025억까지 내려온 큰 폭의 유찰 물건입니다. 그러나 동일 물건 또는 인근 비교 실거래가 제시되지 않았으므로, 감정가의 34.3%라는 숫자는 곧바로 시세 대비 34.3%라는 뜻이 아닙니다. 근린시설은 이용 상태·임대수익·공실·관리비·전용면적과 대지권 등에 따라 가격 편차가 크므로 가격 메리트는 별도 현장조사와 수익성 검토 후 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12106 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 제7층 제701호 도로명: 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 126 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 · 지하 3층, 지상 11층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 주식회사스카이공유오피스 (2024.06.28. 소유권이전, 거래가액 1,750,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,750,000,000원 / 600,250,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 / 2,880,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.28. 을구 18번 아이엠뱅크 근저당권 · 채권최고액 2,880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 현재 기준권리는 2024년 아이엠뱅크
임차인 없음. 별도로 확인된 임차인이나 보증금 인수액은 없으며, 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 말소기준권리 이후 등기된 2025년 국민건강보험공단 압류, 빙그레 가압류, 2026년 양산시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 가격 구조 — 3회 유찰이 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 600,250,000원으로 감정가 1,750,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차까지 유찰될 경우 제시된 시나리오상 매각가는 420,175,000원, 5회 유찰 시에는 294,122,500원으로 내려갑니다. 그러나 비교할 최근 실거래나 중개 시세가 없어, 이 감소율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 확실하다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 600,250,000원 | 12,540,015,506원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 420,175,000원 | 12,718,289,756원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 294,122,500원 | 12,842,658,221원 |
세 시나리오 모두 신청채권자 아이엠뱅크의 예상배당은 0원으로 계산돼 있으며, 매각가가 낮아질수록 전체 채권 미배당액은 증가합니다. 이는 신청채권자보다 앞선 순위로 계산된 채권이 매각대금을 먼저 소진하는 배당 시뮬레이션이기 때문입니다. 다만 앞선 권리 중 말소등기가 확인되는 항목이 있으므로, 이 시뮬레이션만으로 실제 배당순위를 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 600,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,402,500원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 부산은행 | 3,600,000,000원 | 591,847,500원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 비엔케이저축은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 아이비케이저축은행 | 780,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 장재석 | 523,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 김재국 | 320,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 13번 가압류 · 팜팩토리 | 61,741,318원 | 0원 |
| 8. 을구 11번 근저당 · 경남은행 | 2,970,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 12번 근저당 · 비엔케이저축은행 | 200,000,000원 | 0원 |
| 10. 을구 13번 근저당 · 경남은행 | 294,000,000원 | 0원 |
| 11. 을구 15번 근저당 · 경남은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 12. 을구 18번 근저당 · 아이엠뱅크 | 2,880,000,000원 | 0원 |
| 13. 갑구 23번 가압류 · 빙그레 | 3,121,688원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당 합계는 집행비용 8,402,500원과 부산은행 배당 591,847,500원으로 매각대금 600,250,000원 전액이 소진됩니다. 채권 총액은 13,131,863,006원, 총 예상배당은 591,847,500원, 미배당은 12,540,015,506원입니다. 당해세 해당 시 선차감될 수 있으며, 실제 배당은 원본 권리관계와 배당요구에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산대양산캠퍼스역 서측 인근으로, 주위는 단독주택·주거나지·상업시설·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 제7층 제701호는 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 816.6㎡의 평지·가로장방형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며, 도로접면은 광대소각입니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로2류와 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,965,000원으로 제시돼 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조, 외벽 외장타일, 내벽 대리석 및 인테리어 마감, 페어글라스 창호이며 공부와의 차이와 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 임대관계는 확인되지 않았습니다. 근린시설의 환금성은 실제 점유·공실·임대수익 확인 결과에 크게 좌우됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기 원본 대조. 을구 1번 부산은행 근저당은 2019.04.17. 말소 기재가 있는데 예상배당표에는 선순위 채권으로 반영돼 있습니다. 말소사항 포함 등기부와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 세금 우선권. 국세·지방세 압류 이력 중 당해세 해당 금액과 법정기일을 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 선순위 배당액과 후순위 미배당이 달라질 수 있습니다.
- 현장 이용 상태. 근린생활시설의 실제 영업·공실·점유자·시설물 상태를 현장에서 확인하고, 명도 대상과 인도 가능 시점을 점검해야 합니다.
- 임대수익 검증. 임대관계가 확인되지 않았으므로 임대차계약, 보증금, 월 임대료, 관리비, 부가가치세 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 비교 실거래가 없으므로 감정가 대비 할인율이 아닌 예상 임대수익·공실률·수선비·취득비용을 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 공동담보 확인. 아이엠뱅크 근저당은 제8층 제801호와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 배당관계와 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 면적 표기 확인. 집합건축물대장상 대지면적 816.62㎡와 토지대장·등기상 816.6㎡의 표기 차이가 있으므로 원본 공부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 질문
이 물건의 최저가는 감정가의 34.3%인 600,250,000원이고, 확인된 임차인과 계산상 인수액은 없습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보이지만, 현재 시세와 임대수익을 보여주는 자료가 없어 가격 메리트는 아직 확인되지 않았습니다.
권리분석의 실질적인 쟁점은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준권리 이후의 압류·가압류가 소멸하는 현재 등기구조를 원본으로 확정할 것. 둘째, 등기상 말소 이력이 있는 과거 부산은행 근저당이 예상배당표에서는 선순위로 반영된 이유를 확인할 것입니다. 여기에 당해세 여부와 근린시설의 실제 공실·임대수익까지 확인돼야 입찰가를 정할 수 있습니다. 인수 계산은 0원, 가격 판단은 보류, 배당표 정합성은 필수 확인. 이것이 이 사건의 결론입니다.