울산지방법원 2025타경12106. 양산시 물금읍 범어리 부산대학로 126의 8층 801호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사스카이공유오피스이며, 2024.06.10. 매매를 원인으로 거래가액 1,700,000,000원에 취득한 뒤 같은 달 28일 아이엠뱅크 앞으로 채권최고액 2,880,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기에는 2016년부터 부산은행·비엔케이저축은행·경남은행 등 여러 근저당과 압류가 나타나지만, 해당 권리들은 각각 후속 말소등기가 기재돼 있습니다. 현재 등기 요약상 근저당은 1건이며, 말소기준 이후의 경매개시결정·국민건강보험공단 압류·빙그레 가압류·양산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기 권리만 기준으로 한 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12106 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 8층 801호 도로명: 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 126 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 11층 · 외장타일·대리석·인테리어 마감 · 페어글라스창 |
| 소유자 | 주식회사스카이공유오피스 (2024.06.10. 매매, 거래가액 1,700,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,740,000,000원 / 596,820,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 / 2,880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계액은 반영되지 않았고, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 영업시설의 실제 점유자·사용자와 임대차 여부는 현장 및 현황조사 원문으로 다시 확인해야 합니다.
현재 말소기준인 아이엠뱅크 근저당 이후에는 2025.07.09. 임의경매개시결정, 2025.07.21. 국민건강보험공단 압류, 2025.09.24. 빙그레 가압류 3,121,688원, 2026.01.09. 양산시 압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 34%지만 시세 검증은 없다
감정가는 1,740,000,000원이고 현재 최저매각가는 596,820,000원으로, 3회 유찰 후 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 417,774,000원, 그다음은 292,441,800원으로 계산돼 있습니다.
그러나 이 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설이고, 비교할 최신 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율만으로는 현재 임대수익, 공실, 전용·계약면적, 관리비, 업종 적합성, 매각 난이도를 반영할 수 없습니다. 따라서 5.9682억을 곧바로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 596,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,368,200원 |
| 을구 1번 근저당 · 부산은행 | 3,600,000,000원 | 588,451,800원 |
| 을구 2번 근저당 · 비엔케이저축은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 아이비케이저축은행 | 780,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당 · 장재석 | 523,000,000원 | 0원 |
| 을구 6번 근저당 · 김재국 | 320,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 팜팩토리 | 61,741,318원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · 경남은행 | 2,970,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당 · 비엔케이저축은행 | 200,000,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당 · 경남은행 | 294,000,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당 · 경남은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당 · 아이엠뱅크 | 2,880,000,000원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 빙그레 | 3,121,688원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 채권액 합계 13,131,863,006원, 배당액 588,451,800원, 미배당액 12,543,411,206원입니다. 다만 표에 포함된 다수의 과거 근저당과 가압류에는 말소등기가 기재돼 있으므로 실제 배당순위·배당액은 채권계산서와 배당요구 종기 서류로 재확인해야 합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산대양산캠퍼스역 서측 인근이며, 주변은 단독주택·주거나지·상업시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 위생·급배수, 승강기, 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 816.6㎡의 평지·가로장방형 상업용 토지로, 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
- 도로. 대로2류와 중로3류에 접하고 도로접면은 광대소각, 가로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 근린시설이고 3회 유찰된 물건으로, 실사용 업종과 임대수익을 확인하지 않으면 재매각 위험이 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 유효 권리 재확인. 등기상 말소된 과거 근저당이 예상배당표에 포함돼 있으므로 최신 등기부와 법원 채권계산서·배당요구서를 대조하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 5건 있습니다. 말소 여부와 별개로 당해세에 해당하는 체납세액이 있는지 세무 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 임대관계가 미상입니다. 실제 영업자, 점유 법인, 사업자등록, 보증금과 명도 조건을 현장에서 확인하세요.
- 매각범위 확인. 감정요항에는 701호와 801호가 함께 서술돼 있으므로 일괄매각 여부와 대지권·공용부분 범위를 매각목록에서 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 가격을 판단하지 말고, 인근 근린시설 매매·임대 사례와 공실률을 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·시설비. 승강기·소방·급배수 설비가 있는 상업시설이므로 공용관리비 체납과 설비 유지비, 원상복구비를 관리주체에 확인하세요.
- 업종 제한. 상대보호구역과 지구단위계획구역에 포함되므로 계획 업종의 인허가 가능 여부를 사전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 서류 정합성이 먼저다
이 물건은 감정가 1,740,000,000원에서 세 차례 유찰돼 596,820,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인 폭은 크지만, 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래만으로 가격을 검증하기 어렵고, 실제 임대관계도 미상입니다. 따라서 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저가 매수라고 결론 내릴 수 없습니다.
현재 등기 흐름만 놓고 보면 2024.06.28. 아이엠뱅크 근저당이 말소기준이며, 이후 압류와 가압류는 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 예상배당표가 2019년에 말소된 부산은행 근저당에 매각대금 대부분을 배정하는 등 현재 등기와 맞지 않는 부분이 있습니다. 권리 인수는 0원으로 보이지만, 배당관계와 매각범위는 확인 전까지 확정하지 않는 것이 안전합니다. 결론은 가격 할인은 크지만 검증되지 않았고, 서류 대조 부담과 근린시설 환금성 위험이 큰 물건입니다.