울산지방법원 2025타경12201. 울산 울주군 삼남읍 교동리 481 토지와 수남1길 12-3 건물에 관한 강제경매입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택이며 실제 3동으로 조사됐고, 토지는 대 469.0㎡입니다. 표면적으로는 감정가 382,517,400원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 91,842,000원까지 내려온 물건입니다.
그러나 가격 하락률보다 먼저 봐야 할 것은 무엇을 낙찰받는가입니다. 경매개시결정은 조용식이 상속으로 취득한 2/9 지분과 증여 과정에서 취득한 2/9 지분을 대상으로 하고 있어, 매각 대상은 합계 4/9 지분입니다. 낙찰자는 노옥희 1/9, 조용순 2/9, 조용학 2/9 지분과 함께 부동산을 공유하게 됩니다. 최저가를 전체 토지·건물의 단독 소유권 가격처럼 비교해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12201 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 481 · 울산광역시 울주군 삼남읍 수남1길 12-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택(실제 3동) |
| 토지 | 대 469.0㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) · 제2종일반주거지역 |
| 건물 구조 | 목조·블럭조, 기와·스레트지붕 단층 · 기본 위생·급배수·난방설비 |
| 현재 공유자 | 조용식 4/9 · 조용학 2/9 · 조용순 2/9 · 노옥희 1/9 |
| 매각 대상 | 조용식 지분 합계 4/9 · 지분매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 382,517,400원 / 91,842,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 53,277,126원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 ‘공유지분’이 핵심
2016.12.12. 삼남농업협동조합 명의로 채권최고액 156,000,000원의 근저당권이 설정됐지만, 2016.12.16. 해지를 원인으로 말소등기가 이뤄졌습니다. 따라서 현재 권리분석에서 이 근저당을 존속 권리나 매수인 인수 권리로 취급해서는 안 됩니다.
등기상 남은 강제경매개시결정은 2025.07.22. 접수된 서울보증보험주식회사 신청 사건입니다. 매각으로 경매개시결정은 소멸하고, 별도의 존속 담보권은 확인되지 않아 등기상 금전 인수액은 0원으로 판단됩니다. 다만 지분매각이므로 다른 공유자의 지분은 소멸하지 않습니다. 낙찰자는 전체 부동산을 단독으로 취득하는 것이 아니라 4/9 지분권자가 됩니다.
② 가격 판단 — 24%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 91,842,000원으로 감정가 382,517,400원의 24.0%입니다. 하지만 이 사건은 전체 소유권이 아니라 4/9 지분 매각이고, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정할 근거가 부족합니다.
특히 지분은 낙찰 직후 자유롭게 단독 사용하거나 처분하기 어렵습니다. 공유물 사용·관리, 점유관계, 공유물분할 협의 또는 소송 가능성까지 고려해야 하므로, 같은 부동산의 온전한 소유권과 동일한 비율로 평가할 수 없습니다. 네 차례 유찰됐다는 사실도 시장이 단순한 감정가 할인만으로는 위험을 받아들이지 않았다는 신호로 볼 수 있습니다.
③ 배당 시뮬레이션 — 말소된 근저당 반영 여부 확인
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 확인사항 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,053,156원 | 매각가의 약 2.2% 추정 |
| 1. 삼남농업협동조합 근저당 | 156,000,000원 | 89,788,844원 | 2016.12.16. 말소등기와 불일치 |
| 2. 서울보증보험주식회사 | 53,277,126원 | 0원 | 신청채권자 청구액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
④ 현장·경계·환금성 메모 (감정요항 및 매각조건 기준)
- 이용상태. 공부상 건물과 토지를 함께 매각하며, 감정평가상 단독주택으로 이용되고 실제 건물은 3동으로 조사됐습니다. 제시외 건물도 일괄매각 대상에 포함됩니다.
- 경계 위험. 본 건 건물과 제시외 건물 일부가 남측 도로부지 및 인접한 타인 소유 토지상에 소재하는 것으로 조사됐습니다. 정확한 침범 범위는 지적경계 측량이 필요합니다.
- 입지. 울산산업고등학교 남측 인근이며, 주변은 단독주택·다가구주택·주거나지와 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 환경은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지 조건. 대 469.0㎡, 평지·정방형·세로한면(가)이며 공시지가는 484,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 환금성. 단독주택 실제 3동과 토지의 일부 지분만 매각되는 구조라 일반적인 완전 소유권 주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 4회 유찰 이력도 환금성 부담을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확정. 조용식의 2번 지분 2/9와 3번 지분 2/9, 합계 4/9가 매각 대상인지 매각물건명세서와 등기 원문에서 다시 대조하세요.
- 공유자 우선매수 확인. 입찰 당일 공유자의 우선매수 신고 여부와 보증금 납부 여부를 확인해야 실제 취득 가능성을 판단할 수 있습니다.
- 경계측량. 건물 일부가 도로부지와 타인 소유 토지에 소재할 가능성이 있으므로, 지적경계 측량 없이 면적·철거·사용료 위험을 확정해서는 안 됩니다.
- 점유·임대관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계 미상입니다. 전입세대 열람, 현장 점유자 면담, 사업자등록과 우편물 수취 현황을 확인하세요.
- 말소 근저당 정합성. 2016.12.16. 말소된 삼남농업협동조합 근저당이 배당표에 반영된 사유를 법원 기록과 배당요구 서류에서 확인하세요.
- 공유물 사용 계획. 취득 후 단독 점유가 보장되지 않습니다. 다른 공유자와의 사용·수익 협의, 지분매입, 공유물분할 가능성과 비용을 사전에 검토하세요.
- 가격 상한. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 24%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 4/9 지분의 처분 가능성과 분쟁비용을 반영한 별도 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 배당기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “24% 할인”보다 “4/9 지분”을 먼저 보라
이 사건은 감정가 382,517,400원에서 91,842,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 낙찰자가 얻는 것은 전체 부동산이 아니라 조용식 지분 4/9입니다. 금전으로 인수할 존속 담보권은 확인되지 않지만, 나머지 공유자와의 관계는 그대로 남고 공유자의 우선매수권까지 적용됩니다.
여기에 건물 일부가 도로부지와 타인 소유 토지에 걸쳐 있을 가능성, 정확한 경계측량 필요성, 임대관계 미상, 네 차례 유찰과 실거래 비교자료 부재가 겹칩니다. 등기상 인수액 0원은 장점이지만 이 물건의 본질적인 위험을 지워주지는 못합니다. 가격은 싸다고 입증되지 않았고, 권리는 단순해 보여도 사용·처분 구조는 복잡합니다. 전체 소유권 확보나 공유물분할에 관한 구체적인 출구전략이 없다면 낮은 최저가만 보고 접근하기 어려운 고위험 지분경매입니다.
