울산지방법원 2025타경12215. 울산 동구 일산동 ‘시온리버빌’ 1층 101호로, 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(상호: 으뜸50안경)입니다. 현재 소유자는 김영수이며, 2007.12.03. 거래가액 310,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2022.07.28. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 360,000,000원입니다. 그 이후 설정된 국민은행 근저당권들과 압류, 강제경매·임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 “인수 0원”과 “좋은 물건”은 같은 말이 아닙니다. 본건은 감정가 1,730,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가가 415,373,000원까지 내려왔지만, 같은 시온리버빌 거래 표본은 84.94㎡이고 본건 대상면적은 190.658㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균 186,500,000원과 최신 거래 195,000,000원을 그대로 본건의 시세로 놓을 수는 없지만, 적어도 현재 최저가가 이 거래 수준보다 높다는 점과 최근 거래 추세가 -0.9%라는 점은 가격 판단을 보수적으로 해야 하는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준권리는 2022.07.28. 접수된 을구 11번 주식회사국민은행 근저당권 360,000,000원입니다. 이후 2022.08.08. 120,000,000원, 2022.08.26. 318,000,000원, 2023.02.24. 120,000,000원, 2024.07.31. 240,000,000원의 국민은행 근저당권이 추가됐고, 2025년 압류 2건과 경매개시결정 2건도 이어졌습니다. 이들 권리는 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.

② 가격 비교 — “감정가의 24%”만 보면 안 된다

시온리버빌 거래자료는 총 10건이며 모두 전용 84.94㎡입니다. 본건 대상면적 190.658㎡와 일치하지 않기 때문에 이 거래들을 본건의 직접 비교사례로 사용할 수는 없습니다. 그럼에도 최근 12개월 거래 평균이 186,500,000원, 최신 거래가 195,000,000원인 가운데 현재 최저가는 415,373,000원입니다. 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균의 222.7%, 전체 평균 187,900,000원의 221.1%입니다.

최근 12개월 평균은 이전 거래 평균보다 0.9% 낮은 흐름입니다. 가격 추세가 상승이 아니라 하락 방향인데다, 본건은 이미 4회 유찰됐습니다. 같은 시온리버빌 경매물건 통계에서도 평균 유찰 횟수가 4.0회, 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 24.01%라는 사실만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 부족합니다.

③ 예상배당표 (매각가 415,373,000원 가정)

총 채권액 1,203,131,038원 중 예상 배당은 408,819,270원, 미배당은 794,311,768원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 커져도 인수는 0원

가격이 더 내려가면 채권자 미배당은 확대되지만, 제공된 권리관계상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심은 “미배당 채권을 떠안느냐”가 아니라 근린시설 자체의 적정 낙찰가와 실제 점유·영업 상태를 어떻게 검증하느냐입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 일산해수욕장 북서측 인근. 주위는 노선상가지대로 근린상가·판매시설·업무시설·대형마트 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
• 용도. 제1종근린생활시설로 사용 중이며 상호는 ‘으뜸50안경’입니다.
• 도로. 4필 일단으로 동측 광대로, 남측 세로에 각각 접합니다.
• 토지. 일반상업지역 · 공시지가 2,924,000원/㎡ · 토지면적 685.9㎡ · 평지 · 세로장방 · 광대세각입니다.
• 규제. 일반상업지역, 가축사육제한구역이며 일산동 579-13은 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
• 건물 상태. 위생 급·배수 및 전기설비, 화재경보설비가 있으며 전반적인 관리상태는 보통입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성 신호. 시온리버빌 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%이며 본건도 4회 유찰 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 면적 불일치 시세표본 경계. 단지 거래는 84.94㎡, 본건 대상면적은 190.658㎡입니다. 최근 거래가만으로 본건 적정가를 정하지 마세요.
• 4회 유찰의 원인 확인. 현재 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔음에도 반복 유찰됐다는 사실 자체를 가격·수요 검증 신호로 보세요.
• 점유관계 확인. 임차인으로 확인된 사람은 없지만 임대관계는 미상이며 감정 당시 ‘으뜸50안경’으로 이용 중입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
• 근린시설 수익성 검증. 주변이 노선상가지대이고 본건은 1층 근린시설이므로, 실제 영업·임대 상태와 공실 가능성을 낙찰가 판단에 반영하세요.
• 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 794,311,768원은 크지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 규모만으로 매수인 부담을 오해하지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리상 0원 인수”보다 어려운 건 가격이다

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.28. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다.

감정가 1,730,000,000원이 4회 유찰 뒤 415,373,000원까지 내려왔지만, 현재 확보된 거래표본은 본건과 면적이 맞지 않습니다. 그 불완전한 비교자료 안에서도 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 222.7%이고 최근 거래 추세는 -0.9%입니다. 여기에 시온리버빌 경매 평균 유찰 4.0회와 매각률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 없지만 가격과 환금성 검증이 선행돼야 하는 근린시설”로 보는 것이 맞습니다. 감정가 대비 할인율만으로는 매수 근거가 되지 않습니다.