울산지방법원 2025타경12215. 울산 동구 일산동 시온리버빌 1층 101호로, 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(상호: 으뜸50안경)입니다. 등기상 소유자는 김영수이고, 2007.10.20. 매매를 원인으로 2007.12.03. 거래가액 310,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.07.28. 설정된 국민은행 근저당 채권최고액 360,000,000원입니다.
그 이후 국민은행 근저당 4건, 국·울산광역시 남구의 압류, 신용보증기금의 강제경매개시결정, 국민은행 승계인의 임의경매개시결정이 이어졌지만 제공된 등기분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 한편 2014.12.17. 박외숙 지분 2분의 1의 소유권일부이전청구권 가등기가 있었으나 2022.07.12. 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12215 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 일산동 579-13 시온리버빌 1층101호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 동구 방어진순환도로 631 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(상호: 으뜸50안경) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상15층 중 1층 101호 |
| 대상면적 | 190.658㎡ |
| 소유자 | 김영수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,730,000,000원 / 415,373,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 22,565,519원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 을구 11번, 2022.07.28. 국민은행 근저당입니다. 이후의 을구 12·14·15·16번 국민은행 근저당과 갑구 7·8번 압류, 갑구 9·10번 경매개시결정은 제공된 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 비교 — 실거래 표본은 면적이 맞지 않는다
제공된 시온리버빌 실거래 표본은 모두 84.94㎡이고, 본건의 비교 대상면적은 190.658㎡로 표시돼 있어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래는 본건 근린시설의 직접적인 적정가를 확정하는 자료라기보다 참고 표본으로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 6 | 195,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 13 | 178,000,000원 |
| 2024.12 | 84.94㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2023.04 | 84.94㎡ | 15 | 198,000,000원 |
| 2022.09 | 84.94㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2022.05 | 84.94㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2021.12 | 84.94㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2021.10 | 84.94㎡ | 13 | 173,000,000원 |
| 2021.09 | 84.94㎡ | 15 | 175,000,000원 |
| 2021.08 | 84.94㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.94㎡ | 10건 | 187,900,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.94㎡ | 2건 | 186,500,000원 |
최근 12개월 표본 평균은 186,500,000원, 최신 거래는 2026.07. 195,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -0.9%로 나타났습니다. 현재 최저매각가 415,373,000원은 최근 12개월 표본 평균의 222.7%입니다. 다만 면적과 용도가 직접 매칭되지 않으므로 이 비율만으로 본건이 정확히 몇 % 비싸다고 단정해서는 안 됩니다. 적어도 이 자료만으로 “4회 유찰이니 싸다”는 판단은 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 415,373,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,553,730원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 국민은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 48,819,270원 |
| 4. 을구 14번 근저당 · 국민은행 | 318,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 15번 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 16번 근저당 · 국민은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 22,565,519원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 국민은행 승계인 | 22,565,519원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,203,131,038원 가운데 예상배당은 408,819,270원, 미배당은 794,311,768원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가 415,373,000원 가정의 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 415,373,000원 | 408,819,270원 | 794,311,768원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 290,761,100원 | 285,890,445원 | 917,240,593원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 203,532,770원 | 199,883,311원 | 1,003,247,727원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 제공된 5회·6회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 채권자의 미배당액은 794,311,768원에서 917,240,593원, 1,003,247,727원으로 증가합니다. 신청채권 청구금액 22,565,519원 역시 각 시나리오에서 배당 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 동구 일산동 소재 일산해수욕장 북서측 인근이며, 주위는 노선상가지대로 근린상가·판매시설·업무시설·대형마트 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층 101호 제1종근린생활시설이며 상호는 으뜸50안경입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상15층 건물 중 1층이며 위생 급·배수, 전기설비, 화재경보설비가 있고 전반적인 관리상태는 보통입니다.
- 도로. 4필 일단으로 동측 광대로, 남측 세로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지면적은 685.9㎡, 공시지가는 2,924,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역이 포함되고 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현재 영업자·점유자와 실제 임대차관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 실거래 직접 비교 금지. 제공된 거래는 84.94㎡, 본건 대상면적은 190.658㎡로 일치하지 않습니다. 주거 실거래 숫자만으로 본건 1층 근린시설의 적정가를 확정하지 마십시오.
- 다회 유찰 원인 점검. 현재 4회 유찰이고 시온리버빌 경매 통계 평균도 4.0회입니다. 가격뿐 아니라 상가 수요·점포 활용성·환금성을 함께 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 인수액을 혼동하지 마십시오.
- 등기 원본 확인. 입찰 전 말소기준권리와 압류·근저당·경매개시결정의 현 상태를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 저가”로 단정하기 어렵다
이 사건은 등기상으로는 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 정리되고 예상 인수액도 0원이라는 점이 장점입니다. 그러나 본건은 아파트가 아니라 1층 제1종근린생활시설이고 임대관계는 미상입니다. 이미 4회 유찰됐으며, 시온리버빌의 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 4.0회입니다.
더 중요한 것은 가격 검증입니다. 제공된 최근 실거래는 모두 84.94㎡로, 대상면적 190.658㎡와 일치하지 않습니다. 그럼에도 참고 표본 기준 현재 최저가 415,373,000원은 최근 12개월 평균 186,500,000원의 222.7%이고, 최근 추세도 -0.9%입니다. 따라서 감정가 1,730,000,000원에서 크게 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 권리구조는 비교적 단순하지만, 가격·임대관계·상가 환금성 검증이 먼저인 물건입니다.
