부동산임의경매 (토지)

부동산임의경매

2024타경63702 · 부산지방법원 · 토지
1094.1㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

8,033,000,000원 80억 3,300만 감정가 11,728,545,400원

감정가의 68% 2026-07-02 낙찰

최저매각가 5,746,987,000원 최저가 대비 +39%

낙찰일

07-02 낙찰 완료

부산지방법원 일괄매각 4개 목록

입찰 보증금

5억 7,469만

최저가의 10% · 574,698,700원

감정가 대비

▼ 31.5% 싸게 매수

감정가 117.29억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 2명 보증금 1.05억 인수 가능성이 있는 토지 포함 물건입니다.

가격 최저가 57.47억은 감정가 117.29억의 49% 수준으로 2회 유찰 후 가격 형성
자금 입찰보증금 약 5.75억 · 매수인 인수 예상 1.05억
리스크 대항력 임차인 인수·당해세 가능성·미상 임차인 존재 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 약 49%까지 떨어진 토지 포함 건물이지만, 핵심은 가격이 아니라 임차인 인수입니다. 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 합계 105,000,000원은 매수인이 부담할 가능성이 있으며, 국세·지방세 압류와 미상 임차인도 확인이 필요한 물건입니다.

감정가

11,728,545,400원

기타 + 토지

최저가

5,746,987,000원

2회 유찰

실질취득 부담

5,851,987,000원

인수 105,000,000원 반영

핵심지표

C 48점

임차인·세금 리스크

부산지방법원 2024타경63702. 부산 부산진구 양정동 255-1외 2필지 소재 건물 및 토지입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물로 1~2층은 운동시설, 3~4층은 업무시설, 5층은 기계실 등으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2020.03.31 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권이며, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 대항력 있는 임차인이 있어 권리분석의 핵심은 임차인입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경63702
소재지	부산광역시 부산진구 양정동 255-1외 2필지
용도 / 이용상태	기타 + 토지 · 1~2층 운동시설 · 3~4층 업무시설
소유자	농업회사법인주식회사엔트네이처팜
감정가 / 최저가	11,728,545,400원 / 5,746,987,000원
신청채권 / 청구액	부산성의신용협동조합 / 292,526,792원
매각기일	2026.07.02

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2020.03.31 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권(채권최고액 9,000,000,000원)이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다. 다만 임차인 중 김대정(부산인터넷방송국), (주)리프아이(김정현)는 말소기준 이전 전입으로 대항력이 인정되어 매수인 인수 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 인수 위험 확인

임차인	점유	보증금	판정
김대정(부산인터넷방송국)	3층 일부	100,000,000원	대항력 有 매수인 인수 가능
(주)리프아이(김정현)	4층 일부(408호)	5,000,000원	대항력 有 매수인 인수 가능
오텍오티스 부산지사	3층 일부(306호)	미상	대항력 판정 불가
GA스타금융	4층 일부	미상	보완 확인 필요

⚠️ 매수인 인수 예상 대항력 있는 임차인 보증금 합계 105,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 낙찰가가 낮아져도 해당 인수 부담은 별도로 유지됩니다.

③ 예상 배당표 (매각가 5,746,987,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	59,869,870원
임차인 인수	105,000,000원	0원
부산성의신용협동조합 근저당	9,000,000,000원	5,687,117,130원
후순위 권리	1,000,000,000원 이상	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

유찰로 가격은 낮아졌으나 인수 부담과 권리 확인 필요

④ 입찰 체크리스트

임차인 승계 확인. 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 105,000,000원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
세금 리스크 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부 확인이 필요합니다.
미상 임차인 확인. 오텍오티스 부산지사·GA스타금융은 보증금 및 전입 관련 추가 확인이 필요합니다.
가격 판단. 감정가 대비 저렴한 회차이나 단순 할인율만으로 판단하면 안 됩니다.

맺으며 — “가격은 내려왔지만 권리는 확인해야 한다”

이 물건은 2회 유찰로 감정가 대비 49% 수준까지 내려왔지만, 대항력 임차인 보증금 1.05억원 인수 가능성과 세금·미상 임차인 리스크가 존재합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하는 구조지만, 임차인 인수 부담 때문에 단순 안전형 물건으로 보기 어렵습니다. 낙찰 전 임차관계와 세금 관계를 반드시 확인해야 하는 물건입니다.

부동산임의경매

유찰로 가격은 내려왔지만, 임차인 인수가 남는다 — 부산 양정동 255-1

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석 — 인수 위험 확인

③ 예상 배당표 (매각가 5,746,987,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격은 내려왔지만 권리는 확인해야 한다”

사건 개요

물건 전체 내역 (4)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (21장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-20	유찰	117억 2,854만원
2	2026-04-23	유찰	82억 998만원
3	2026-07-02	대기	57억 4,698만원