🧾 보증금 225,000,000원 ✅ 실질 인수 0원 🏷️ 최저가 172,200,000원 🔁 6회 유찰
울산지방법원 2025타경12234. 울산 남구 신정동 대상웰리움 9층 905호, 용도는 근린시설입니다. 소유자는 오세한이고, 2021.05.04 매매를 원인으로 2021.05.25 소유권을 이전받았으며 당시 등기 거래가액은 220,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 을구 1번 이지연의 주택임차권 225,000,000원입니다. 전입·점유가 2022.07.08, 확정일자가 2022.06.24로 말소기준권리인 2024.09.12 압류보다 앞서기 때문에 원칙적으로 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 신청채권자는 이 사건 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못해도 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고, 을구 1번 주택임차권설정등기가 매각으로 말소되는 데 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 기계적인 배당표상 부족액이 남더라도 그 임차권에 관한 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12234 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 9층 905호 |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 오세한 · 2021.05.25 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 172,200,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 청구금액 | 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 원칙상 선순위 임차권, 확약으로 실질 인수 해소
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지연 | 건물의 전유부분 전부 | 225,000,000원 | 2022.07.08 | 2022.06.24 | 대항력 有 우선변제 확약 · 실질 인수 0 |
이지연은 임차권등기와 매각물건명세서에서 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 배당요구가 이루어졌고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차의 단순 배당 계산에서는 집행비용을 제외한 168,989,200원이 임차보증금에 배당되고 56,010,800원이 부족합니다. 다만 위 확약에 따라 그 부족분에 대한 대항력·반환청구권을 포기하므로 매수인이 실제로 떠안는 금액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 6회 유찰됐지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 246,000,000원, 현재 최저매각가는 172,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 이미 6회 유찰됐고, 다음 시나리오는 7회 유찰 시 137,760,000원(감정가 56%), 8회 유찰 시 110,208,000원(감정가 45%)입니다.
다만 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 등 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 용도가 근린시설이고 이미 여러 차례 유찰된 만큼, 가격 할인율보다 실제 환금성과 개별 물건가치를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,210,800원 |
| 1. 임차인 이지연 보증금 | 225,000,000원 | 168,989,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족액은 56,010,800원입니다. 그러나 신청채권자의 확약으로 해당 임차권의 대항력·잔존 보증금반환청구권이 포기되고 임차권등기 말소에도 동의했으므로, 이 부족액은 매수인의 실질 인수액으로 보지 않습니다.
⑤ 회차별 인수 계산 — 확약이 없다면 이렇게 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 172,200,000원 | 56,010,800원 | 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 | 137,760,000원 | 89,968,640원 | 실질 0원 |
| 8회 유찰 시 | 110,208,000원 | 117,134,912원 | 실질 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인 인수액도 증가하는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에서는 해당 임차권에 한해 확약이 적용되므로 현재 회차와 이후 회차 모두 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑥ 토지·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 근린시설입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 177.5㎡, 평지·가로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 1,493,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 6회 유찰된 근린시설이므로 감정가 대비 할인율과 별개로 실제 수요·임대 가능성·재매각성을 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 대항력 및 잔존 보증금반환청구권 포기, 을구 1번 주택임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각기록에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 이 물건의 핵심 안전장치는 확약입니다. 매각 후 을구 1번 임차권설정등기 말소가 실제로 이행되는지 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최근 거래자료가 없어 172,200,000원이 시장가보다 낮다고 단정할 수 없습니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 근린시설의 실제 사용성, 공실 가능성, 수익성, 관리상태 등 가격 외 요인을 현장에서 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1의 민간임대주택등기와 매각 이후 처리관계를 원본 기록으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기록을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘선순위 임차권’보다 ‘확약’이다
표면적으로는 보증금 225,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권이 있고, 현재 최저가 172,200,000원보다 보증금이 커서 위험해 보이는 사건입니다. 실제 기계적 배당 계산에서도 부족분 56,010,800원이 발생합니다. 그러나 이 사건의 신청채권자는 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했습니다. 그 때문에 이 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
따라서 권리 자체는 확약 확인을 전제로 상당 부분 정리됩니다. 남는 문제는 가격입니다. 감정가 246,000,000원에서 현재 172,200,000원까지 내려왔지만 이미 6회 유찰됐고, 최근 거래시세 자료가 없어 현 최저가가 싼지 판단할 객관적 비교값이 없습니다. 권리는 확약으로 해소, 가격은 별도 검증. 이 사건은 그 두 문장을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
