41,346,000원
울산지방법원 2025타경12234. 사건 용도는 근린시설이고, 현재 소유자는 오세한입니다. 오세한은 2021.05.04. 매매를 원인으로 2021.05.25. 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 220,000,000원입니다. 이후 이지연이 2022.06.24. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.07.08. 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 2024.07.22.에는 보증금 225,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
이 사건의 말소기준은 2024.09.12. 갑구 6번 압류입니다. 임차인의 주민등록·점유는 그보다 2년 이상 빠르므로 데이터상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 최저가 41,346,000원으로는 보증금을 전액 배당할 수 없습니다. 매각물건명세서에도 “임대차보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12234 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 9층 905호 |
| 도로명 | 울산광역시 남구 중앙로242번길 6 |
| 용도 | 근린시설 |
| 소유자 | 오세한 · 2021.05.25. 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 41,346,000원 |
| 유찰 횟수 | 5회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권이 남는다
핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 이지연은 2022.07.08. 주민등록·점유, 2022.06.24. 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2024.09.12. 압류보다 앞섭니다. 따라서 후순위 권리처럼 매각으로 단순 소멸하는 구조가 아닙니다. 현재 배당 가정에서는 보증금 225,000,000원 중 40,201,772원만 배당되고, 184,798,228원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 / 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지연 | 주거 (임차권등기) 건물의 전유부분 전부 | 2022.07.08 | 2022.06.24 | 225,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
배당요구는 2024.07.22. 접수됐습니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 우선변제권이 있다는 사실과 보증금 전액 회수가 가능한지는 별개의 문제입니다. 현재 매각가 가정에서는 배당재원이 부족해 보증금 잔액이 남고, 그 잔액은 매수인 인수로 이어집니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,346,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,144,228원 |
| 1. 임차인 이지연 보증금 | 225,000,000원 | 40,201,772원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서 임차인 미배당 보증금은 184,798,228원이며 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 빠지므로 낙찰가와 인수액을 단순 합산하면 보증금 225,000,000원보다 집행비용 상당액만큼 커질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 싸져도 총부담은 크게 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 41,346,000원 | 16.81% | 184,798,228원 |
| 6회 유찰 시 | 28,942,200원 | 11.77% | 196,978,760원 |
| 7회 유찰 시 | 20,259,540원 | 8.24% | 205,505,132원 |
표면 최저가는 41,346,000원에서 28,942,200원, 다시 20,259,540원으로 내려가지만, 매수인이 떠안을 임차보증금 잔액은 반대로 늘어납니다. 따라서 “한 번 더 유찰되면 더 싸게 산다”는 판단을 그대로 적용할 수 없습니다. 이 사건에서 핵심 숫자는 최저가가 아니라 보증금 225,000,000원입니다.
⑤ 토지·용도 메모
- 용도지역. 일반상업지역입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 177.5㎡, 평지·가로장방 형태로 기재돼 있습니다.
- 도로. 세로한면(가)이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 1,493,000원/㎡입니다.
- 지역·지구. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역에 포함됩니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 관련 효력과 현재 상태를 원본에서 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 41,346,000원이라는 숫자보다 현재 인수액 184,798,228원을 먼저 보세요.
- 실질취득 기준. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크므로 총 부담은 보증금 225,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.
- 임차권 원본 확인. 주민등록 2022.07.08., 확정일자 2022.06.24., 임차권등기 2024.07.22.와 배당요구 내용을 대조하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 임차권 사용 표시는 주거이므로 실제 이용상태와 공부상 용도를 확인하세요.
- 민간임대주택 기재 확인. 2022.12.09. 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 효력을 확인하세요.
- 배당표 재검증. 실제 배당에서는 집행비용과 조세 등으로 배당액이 달라질 수 있으므로 매각 전 최신 서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — “4,134만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 첫인상은 감정가 246,000,000원에서 5회 유찰돼 41,346,000원까지 내려온 초저가 경매입니다. 하지만 권리분석을 통과하면 결론이 완전히 달라집니다. 대항력 있는 임차인 이지연의 보증금은 225,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 184,798,228원이 매수인에게 넘어갑니다.
6회, 7회 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 미배당 인수액이 그만큼 커지기 때문에 실질취득 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 16.81%라 싸다”가 아니라, “실질적으로 약 225,000,000원을 부담하는 구조가 적정한가”를 따져야 합니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 가격 우위도 단정할 수 없습니다. 최저가는 매우 낮지만, 권리 인수는 매우 큽니다.
