최저가 5,906만원이 아니다 — 대항력 임차권을 더하면 실질취득 2.26억

울산지방법원 2025타경12234. 울산 남구 신정동 대상웰리움 9층 905호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정가 246,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저매각가가 59,065,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 4분의 1 수준이지만, 이 사건의 가격은 최저가로 결정되지 않습니다. 을구 1번 주택임차권자 이지연의 보증금은 225,000,000원이고, 전입일과 임차권 모두 말소기준권리보다 앞섭니다.

현재 회차에서 집행비용을 뺀 57,601,830원이 임차인에게 배당되더라도 보증금 167,398,170원이 남습니다. 매각물건명세서도 이 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 낙찰자의 총부담은 59,065,000원 + 167,398,170원 = 226,463,170원입니다. 감정가 대비로는 약 92.1%이며, 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 이를 싸다고 판단할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

말소기준권리는 2024.09.12. 접수된 남구(울산광역시)의 압류입니다. 그러나 이지연의 임대차는 2022.06.24. 계약·확정일자를 갖추고 2022.07.08. 전입 및 점유를 시작했으며, 주택임차권등기도 2024.07.22. 접수됐습니다. 모두 말소기준일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차권입니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

주택도시보증공사는 등기상 강제경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 실제 임차인은 이지연 1명입니다.

② 가격 구조 — 유찰돼도 총부담은 거의 그대로

이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 각 회차 낙찰가보다 큽니다. 낙찰가가 낮아지면 배당 가능한 금액이 줄고, 그만큼 매수인 인수액이 늘어납니다. 그래서 최저가가 5,906만원에서 4,134만원, 2,894만원으로 내려가더라도 실질취득액은 약 2.26억원 부근에서 거의 고정됩니다.

따라서 가격 비교의 기준은 최저가 59,065,000원이 아니라 실질취득액 226,463,170원이어야 합니다. 동일 용도·유사 호실의 최근 거래가격 없이 감정가 대비 차이만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 특히 사건상 용도가 근린시설이므로 주거용 아파트 가격을 그대로 적용해서도 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 59,065,000원 가정)

임차인 이지연의 보증금 225,000,000원 중 예상배당 57,601,830원을 제외한 167,398,170원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변수에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 용도·입지·환금성 메모

• 용도. 사건상 물건 용도는 근린시설입니다. 등기에는 주택임차권 및 민간임대주택 표시가 존재하고, 토지 이용상황에는 아파트로 기재돼 있어 실제 이용상태와 건축물 용도를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 토지 조건. 일반상업지역, 지목은 대, 평지의 가로장방형 토지이며 토지면적은 177.5㎡입니다.
• 도로. 세로한면(가) 도로에 접하고 소로3류(폭 8m 미만)에 접한 것으로 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 공시지가는 1,493,000원/㎡입니다.
• 용도지역·지구. 도시지역·일반상업지역에 포함되고 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 4회 유찰된 근린시설 물건으로, 주거용 아파트와는 매수층과 가격 판단 기준이 다릅니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 총부담으로 계산. 응찰가에 임차보증금 미배당 잔액을 더해 실질취득액을 산정해야 합니다. 현재 기준 총부담은 226,463,170원입니다.
• 유찰 효과 재검산. 다음 회차로 내려가도 인수액이 증가해 실질취득액은 225,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다.
• 임차권 원본 확인. 을구 1번 임차권등기, 매각물건명세서의 인수 문구, 배당요구 및 실제 배당액을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이므로 건축물대장상 용도, 실제 사용 현황, 영업 가능 업종과 주거 사용 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 표시 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 해당 표시의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본 등기 및 관계기관에서 확인해야 합니다.
• 배당 변수. 집행비용·당해세 등 실제 선순위 배당이 늘면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 증가할 수 있습니다.
• 절차 상태 확인. 매각기일 이후 매각결과, 허가 여부 또는 재진행 여부를 법원 원본에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “24% 할인”이 아니라 “보증금 수준의 고정비용”

이 사건의 핵심은 최저매각가가 아닙니다. 이지연의 보증금 225,000,000원이 낙찰가보다 크고, 대항력 있는 선순위 임차권이므로 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 현재 회차에서 낙찰가 59,065,000원과 인수액 167,398,170원을 합치면 실질취득액은 226,463,170원입니다.

한 차례 더 유찰되면 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 늘어 실질취득액은 226,144,219원, 그다음 회차도 225,920,953원입니다. 결국 유찰이 거듭돼도 총부담은 보증금 수준에서 거의 움직이지 않습니다. 동일 용도 실거래가 확인 없이 감정가 대비 92.1%의 실질부담을 가격 메리트로 볼 수 없고, 근린시설 용도와 4회 유찰까지 겹칩니다. 표면가격은 낮지만 실질가격은 높고, 권리 인수까지 명확한 고위험 물건입니다.