울산지방법원 2025타경12267. 양산시 물금읍 가촌리 서영프라자 1층 106호 근린시설입니다. 현재 권리판정의 말소기준은 2024.07.15. 주식회사대신저축은행 근저당권 420,000,000원입니다. 이 근저당권과 2025.08.04. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 최저매각가 35,083,000원을 기준으로 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
문제의 중심은 등기보다 물리적 이용 상태에 있습니다. 감정 이용상태와 매각물건명세서에는 106호가 인접 전유부분인 104호·105호 및 공용복도와 경계 구분 없이 일체로 사용되고 있다고 기재되어 있습니다. 현재 상호는 눈꽃대패, 이용형태는 음식점입니다. 따라서 106호만 낙찰받았을 때의 독립적 출입·영업·점유 정리 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12267 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 1층 106호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 백호로 58 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 음식점(상호: 눈꽃대패) |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 426,000,000원 / 35,083,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 7회 / 2026.10.20 |
| 신청채권자 / 청구액 | 제1,2구잠수기수산업협동조합 / 273,925,816원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.15. 주식회사대신저축은행 근저당권 · 채권최고액 420,000,000원 |
① 권리 흐름 — 현재 배당 가정상 인수 0원
등기상 과거 2016년 근저당권과 2017년 근저당권은 이미 말소된 권리로 표시되어 있고, 현재 권리판정상 말소기준은 2024.07.15. 대신저축은행 근저당권입니다. 2025.08.04. 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 구조 — 감정가 8.24%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차 최저매각가는 35,083,000원으로 감정가 426,000,000원의 8.24% 수준입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아, 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 여부를 수치로 판정할 근거가 없습니다.
오히려 7회 유찰이라는 결과와 106호가 인접호·공용복도와 물리적으로 일체 이용되고 있다는 점을 함께 봐야 합니다. 상가·근린시설은 아파트처럼 표준화된 거래가격만으로 환금성을 판단하기 어렵고, 전유부분의 독립사용 가능성과 실제 점유관계가 매각가에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,083,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,031,494원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 34,051,506원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 대신저축은행 채권최고액 420,000,000원 중 34,051,506원이 배당되고 385,948,494원이 미배당으로 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 35,083,000원 | 34,051,506원 | 385,948,494원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 24,558,100원 | 23,716,054원 | 396,283,946원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 17,190,670원 | 16,481,238원 | 403,518,762원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산고등학교 북측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·교육시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 106호는 104호·105호 및 공용복도와 일체로 음식점 ‘눈꽃대패’로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 약 20미터, 남서측 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류·중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,562.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·중로각지이며 공시지가 2,138,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상4층 건물의 1층 106호이며 위생설비·승강기설비·옥내소화전설비 등이 구비되어 있습니다.
- 공부 차이·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 104·105호와의 경계 확인. 현장 방문 시 106호의 벽체·출입구·설비가 독립적으로 분리 가능한지 확인해야 합니다.
- 공용복도 사용상태 확인. 공용복도까지 음식점 영업공간처럼 일체 이용되는 상태이므로 낙찰 후 원상회복 또는 사용제한 가능성을 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현재 영업 주체와 소유자·임차인 관계, 명도 대상자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 8.24%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 근린시설 매매·임대수익 자료와 비교해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 2017년 근저당권 관련 이전등기가 2025.09.09. 기재되어 있으므로 선행 근저당의 말소 상태와 연결관계를 등기사항전부증명서 원본에서 재확인하는 것이 안전합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당계산에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 매각기일 전 매각물건명세서와 배당요구 현황을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 현재 계산상 매수인 인수액 0원이라는 점만 보면 권리구조가 단순해 보입니다. 그러나 7회 유찰 뒤 최저가가 35,083,000원까지 내려온 근린시설이고, 정작 106호가 104호·105호·공용복도와 경계 없이 하나의 음식점으로 운영되고 있습니다. 실거래 시세 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
따라서 이 물건의 승부처는 근저당 미배당액이 아니라 106호가 단독으로 어떤 상태로 인도되고, 독립된 근린시설로 사용할 수 있는가입니다. 권리상 인수는 0원이지만 물리적 경계와 점유관계를 확인하지 않은 입찰은 위험합니다. 결론은 권리는 통과, 가격 평가는 유보, 현장실사는 필수입니다.
