울산지방법원 2025타경12267. 양산 물금읍 가촌리 서영프라자 1층 106호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사서영씨앤디이고, 현재 권리분석의 말소기준은 2024.07.15. 주식회사대신저축은행 근저당권 420,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.08.04. 제1,2구잠수기수산업협동조합을 채권자로 기재하고 있으며, 매각가 50,119,000원 가정 시 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
권리 자체보다 더 큰 변수는 현황과 환금성입니다. 이 호실은 단독 점포처럼 경계가 구획된 상태가 아니라, 인접 전유부분 104호·105호와 공용복도를 포함해 경계 구분 없이 일체로 사용되고 있습니다. 감정평가 당시 용도는 음식점, 상호는 눈꽃대패로 기재돼 있습니다. 6회 유찰 끝에 최저가가 50,119,000원까지 낮아졌지만, 이 가격 하락 자체가 곧바로 투자 메리트를 뜻하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12267 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 1층 106호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 백호로 58 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 인접 104호·105호 및 공용복도와 일체로 근린생활시설(음식점, 상호: 눈꽃대패) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상4층 내 제1층 제106호 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 426,000,000원 / 50,119,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 273,925,816원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 계산상 매수인 인수 0원
말소기준은 2024.07.15. 주식회사대신저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이며, 현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용을 제외한 48,816,858원이 이 근저당권에 배당되고 371,183,142원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 이 미배당액은 담보채권자의 잔존채권일 뿐, 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격과 유찰 — 11.77%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없는 이유
현재 최저매각가는 50,119,000원으로 감정가 426,000,000원의 11.77% 수준입니다. 회차만 보면 큰 폭으로 내려왔지만 이미 6회 유찰됐다는 사실 자체가 중요합니다. 근린시설은 아파트처럼 표준화된 주거상품이 아니고, 본건은 특히 독립된 106호 경계가 현황상 분리돼 있지 않아 가격보다 먼저 독립 사용성·점유관계·경계 복원 가능성을 봐야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 50,119,000원 | 11.77% | 371,183,142원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 35,083,300원 | 8.24% | 385,948,199원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 24,558,310원 | 5.76% | 396,283,740원 | 0원 |
유찰이 한 차례씩 늘어날수록 최저가는 35,083,300원, 24,558,310원으로 낮아지지만 대신 담보채권의 미배당은 385,948,199원, 396,283,740원으로 커집니다. 이 시나리오에서도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심은 채권 미배당을 떠안는 문제가 아니라, 실제 점포의 독립성과 향후 이용·매각 가능성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,119,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,302,142원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 48,816,858원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 미배당은 371,183,142원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산고등학교 북측 인근으로, 주위는 근린생활시설·아파트단지·교육시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 20m, 남서측으로 폭 약 12m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,138,000원/㎡, 토지면적 1,562.4㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건축·공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 근린시설이라는 용도에 더해 104호·105호 및 공용복도와 일체 사용 중인 현황, 6회 유찰 이력을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 106호 경계 확인. 104호·105호와 실제로 어디에서 구분되는지, 벽체·출입구·설비를 독립시킬 수 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공용복도 사용 확인. 현재 영업공간에 포함된 공용복도가 매각 대상 전유부분과 동일한 권리범위가 아니라는 점을 전제로 관리·사용관계를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 음식점으로 사용 중이므로, 실제 점유자와 인도 가능 시점·조건을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 11.77%라고 해서 곧바로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 현장 상권과 유사 근린시설 거래·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 다회 유찰 이유 확인. 6회 유찰이 단순 가격 문제인지, 경계·점유·활용성 때문에 응찰자가 빠진 것인지 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 독립 사용 가능성이 먼저다”
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 426,000,000원짜리 근린시설이 6회 유찰돼 50,119,000원, 즉 감정가의 11.77%까지 내려왔습니다. 권리 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 경매에서 낮은 가격과 좋은 물건은 같은 뜻이 아닙니다.
106호는 현재 104호·105호와 공용복도까지 경계 없이 하나의 음식점으로 사용되고 있고, 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 근저당 채권의 미배당액이 아니라 106호만 독립적으로 인도·사용·재매각할 수 있느냐에 있습니다. 권리 인수는 0원이지만, 6회 유찰과 근린시설의 낮은 표준화, 경계 문제를 감안하면 가격만 보고 접근하기에는 위험도가 높은 물건입니다.
