울산지방법원 2025타경12267. 양산 물금읍 가촌리 서영프라자 1층 106호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사서영씨앤디이고, 2017.08.31 설정된 제1,2구잠수기수산업협동조합의 채권최고액 338,000,000원 근저당권이 말소기준으로 제시돼 있습니다. 이후 대신저축은행의 채권최고액 420,000,000원 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.
다만 등기보다 먼저 현장에서 확인해야 할 문제가 있습니다. 감정평가와 매각물건명세서에는 106호가 인접한 104호·105호 및 공용복도와 경계 구분 없이 음식점 ‘눈꽃대패’로 일체 이용 중이라고 적혀 있습니다. 따라서 106호만 낙찰받아 독립적으로 사용할 수 있는지, 각 전유부분의 출입구·설비·벽체를 어떻게 구분할지, 공용복도 사용 상태를 바로잡아야 하는지를 확인하지 않으면 최저가 외의 비용과 분쟁 가능성을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12267 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 1층 106호 도로명: 경상남도 양산시 물금읍 백호로 58 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 104호·105호 및 공용복도와 일체로 근린생활시설(음식점, 상호: 눈꽃대패) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 · 지하 1층, 지상 4층 내 1층 106호 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 426,000,000원 / 102,283,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 제1,2구잠수기수산업협동조합 / 273,925,816원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기 흐름상 2016.05.12 ‘국’ 명의의 채권최고액 720,000,000원 근저당권이 먼저 설정됐으나, 2017.08.31 해지를 원인으로 해당 근저당권설정등기가 말소된 기록이 있습니다. 같은 날 제1,2구잠수기수산업협동조합의 채권최고액 338,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준으로 제시돼 있습니다.
그 뒤 2024.07.15 설정된 대신저축은행 근저당권과 2025.08.04 임의경매개시결정은 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 제1,2구잠수기수산업협동조합의 근저당권은 2025.09.09 수협엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있으므로, 입찰 전 현재 채권자와 매각물건명세서의 최종 정리 내용을 함께 대조해야 합니다.
② 점유·임대관계 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인 필수
신고·조사된 실제 임차인은 0명이며, 보증금·전입일·확정일자에 따른 대항력 또는 우선변제권 자료도 없습니다. 따라서 확인된 임차보증금 인수액은 0원입니다.
그러나 감정평가상 임대관계는 미상이고, 현장에서는 104호·105호·106호와 공용복도가 하나의 음식점으로 사용되고 있습니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현재 영업자와 점유자가 소유자라고 단정할 수는 없습니다. 실제 영업주, 점유 근거, 임대차계약 존재 여부, 명도 협의 상대방을 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 핵심 하자 — 106호가 독립된 점포로 구분되지 않는다
매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태는 동일한 위험을 지적합니다. 본 건은 인접 전유부분인 104호·105호 및 공용복도와 경계 구분 없이 일체로 이용되고 있습니다. 집합건물 경매에서 낙찰 대상은 106호이므로, 현재 음식점 전체를 취득하는 것이 아닙니다.
| 확인 대상 | 현재 확인 내용 | 입찰 전 판단 |
|---|---|---|
| 전유부분 경계 | 104호·105호·106호가 경계 구분 없이 이용 | 106호의 정확한 벽체·바닥 경계 확인 |
| 공용복도 | 음식점 공간과 일체 이용 | 공용부분 원상회복 및 관리주체 협의 여부 확인 |
| 출입·동선 | 독립 출입 가능 여부 확인되지 않음 | 106호 단독 출입과 영업 가능 여부 확인 |
| 설비·인테리어 | 음식점으로 통합 사용 | 전기·수도·소방·배기시설의 호실별 분리 여부 확인 |
| 점유 관계 | 임대관계 미상 | 영업자·점유자·임대차계약 확인 |
이 문제는 단순한 인테리어 상태가 아니라, 낙찰 후 106호를 독립된 전유부분으로 인도받아 사용할 수 있는지에 관한 사항입니다. 분리 공사나 원상회복의 필요성과 비용은 확인되지 않았으므로, 최저가 102,283,000원만으로 실제 취득원가를 확정할 수 없습니다.
④ 시세 판단 — 실거래 자료 없이 할인율만 남았다
동일 건물·유사 점포의 실거래 평균, 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 가격 추세 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 426,000,000원 대비 최저가 102,283,000원이 24.01%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 102,283,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,231,962원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 국 | 720,000,000원 | 100,051,038원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 제1,2구잠수기수산업협동조합 | 338,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준 총 채권액은 1,478,000,000원, 채권자 배당액은 100,051,038원, 미배당액은 1,377,948,962원입니다. 신청채권자의 예상배당은 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 말소된 근저당권의 배당 전제는 원본 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 증산고등학교 북측 인근이며, 주위는 근린생활시설·아파트단지·교육시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 20미터, 남서측으로 폭 약 12미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 중로1류와 중로3류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·세로장방이며 공시지가는 ㎡당 2,138,000원입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생설비·승강기설비·옥내소화전설비 등 공동설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성. 근린시설은 주거용 부동산보다 개별 점포의 동선·가시성·임대수익에 가격이 크게 좌우됩니다. 본 건은 4회 유찰됐고 독립 사용 여부도 확인해야 하므로 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전유부분 도면 확인. 집합건축물대장과 건축물현황도에서 106호의 정확한 경계를 확인하세요.
- 독립 출입 확인. 104호·105호를 통하지 않고 106호만 출입·영업할 수 있는지 현장에서 확인하세요.
- 공용복도 원상회복. 공용복도가 음식점 내부처럼 사용되는 상태를 관리주체가 허용했는지, 원상회복 요구가 있는지 확인하세요.
- 설비 분리 확인. 전기·수도·소방·배기·가스·냉난방 설비가 각 호실별로 분리돼 있는지 확인하세요.
- 실제 점유자 확인. 음식점 영업자와 소유자의 관계, 임대차계약, 보증금, 점유개시 시점을 확인하세요.
- 선순위 근저당 원본 대조. 2017.08.31 말소된 ‘국’ 명의 근저당권이 배당 시뮬레이션에 포함된 이유를 등기부 원본과 법원 기록에서 확인하세요.
- 상가 시세 조사. 동일 건물 1층 점포의 실제 매매가·보증금·월세·공실 기간을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 관리비·공과금 확인. 관리사무소와 공급기관을 통해 공용관리비와 전기·수도 등 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “24% 할인보다 경계 한 줄이 더 중요하다”
이 물건은 4회 유찰로 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔고, 확인된 임차보증금과 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 표면적인 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다.
하지만 낙찰 대상은 음식점 전체가 아니라 서영프라자 1층 106호 하나입니다. 현재는 104호·105호와 공용복도까지 경계 없이 사용되고 있어, 106호만 분리했을 때 출입·설비·영업이 가능한지 확인되지 않았습니다. 실거래 자료도 없으므로 낮아진 최저가가 시장가보다 낮은지조차 단정할 수 없습니다.
또한 2017.08.31 말소된 것으로 기재된 선순위 근저당권이 예상배당표에서는 우선 배당되는 전제로 반영돼 있어 배당구조의 원본 대조도 필요합니다. 결론적으로 이 사건은 권리 인수액보다 물리적 경계와 점유관계가 더 어려운 물건입니다. 106호의 독립 사용과 원상회복 범위가 명확해질 때까지, 감정가 대비 할인율만으로 응찰할 사안은 아닙니다.