부산지방법원 2025타경20504. 부산 금정구 부곡동 20-1 소재 물건입니다. 공부상 건물 등기와 토지가 함께 보이며, 감정평가 이용상태는 지하층 근린생활시설, 지상 1층 근린생활시설·주차장, 지상 2~5층 근린생활시설로 조사됐습니다. 특히 4층과 5층은 공부상 “주택”으로 등재되어 있으나 현황은 근린생활시설로 이용 중으로 보고되어, 주거용 집합건물처럼 단순하게 접근하면 안 됩니다.
가격만 보면 감정가 1,226,529,600원에서 3회 유찰되어 최저가가 420,700,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 “싸졌는가”가 아니라, 낙찰 뒤 실제로 떠안을 수 있는 점유·세금·용도 리스크를 감당할 수 있는가입니다. 산정상 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금과 전입신고일이 확인되지 않는 점유자가 있어 권리분석을 낮은 난도로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경20504 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 부곡동 20-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 현황 근린생활시설(지하층·지상1층·지상2~5층) |
| 소유자 | 정의구 (2024.10.14. 상속, 2025.03.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,226,529,600원 / 420,700,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 사상신용협동조합 / 867,806,620원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 오래된 권리와 다수 채권이 얽힌 구조
말소기준은 1999.03.03. 주식회사한빛은행 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류·압류·근저당·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 흐름이 길고, 국세·지방세·국민건강보험공단 압류가 여러 차례 등장하므로 당해세 여부는 별도 확인해야 합니다. 당해세가 있으면 배당 순서가 달라지고 후순위 미배당 규모가 더 커질 수 있습니다.
② 점유자 확인 — “없다”가 아니라 “미상”이다
현황조사와 매각물건명세서에는 404호 김나정이 음악 레슨실로 사용하는 것으로 나타납니다. 이 점유자는 보증금·차임·전입신고일·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없지만, 반대로 임차인 위험이 없다고도 말할 수 없습니다.
| 점유자 | 사용 부분 | 사용 형태 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김나정 | 404호 | 음악 레슨실 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 420,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,607,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한빛은행 | 700,000,000원 | 414,093,000원 |
| 2. 가압류 · 기술신용보증기금 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 4,937,546원 | 0원 |
| 6. 후순위 근저당·가압류 등 | 3,560,201,532원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 채권액은 4,765,139,078원, 예상 배당은 414,093,000원이며, 미배당은 4,351,046,078원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금정구청 동측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 및 근거리에 버스정류장과 부산지하철1호선 구서역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 용도. 제2종일반주거지역, 도로 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 토지면적은 245.3㎡, 공시지가는 1,966,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상5층 건물이며, 사용승인일은 1994.04.19.입니다. 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 현황상 연습실·레슨실·스튜디오·평생교육원 사무실 등으로 이용되는 근린생활시설 성격이 강합니다. 일반 주거용 물건보다 매수층이 좁을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 404호 김나정의 보증금·계약관계·전입신고일·확정일자를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금과 전입신고일이 확인되지 않으므로 대항력 “유”도 “무”도 단정하지 말고, 대항력 가능·미상으로 보고 보수적으로 계산해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 여러 차례 나타납니다. 당해세가 있으면 배당 구조가 바뀔 수 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 주택으로 등재된 층이 현황상 근린생활시설로 이용 중이라는 점이 보고되어 있습니다. 용도·시설·임대 가능성을 현장 확인해야 합니다.
- 명도 비용. 레슨실·연습실로 쓰이는 공간은 시설물, 영업 중단, 이전 협의가 얽힐 수 있어 일반 주택 명도보다 복잡할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 반드시 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “확인 안 된 점유”가 더 중요하다
이 사건은 3회 유찰로 최저가가 420,700,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만 보고 접근하면 위험합니다. 산정상 매수인 인수액은 0원이지만, 404호 점유자의 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상의 영역이 남아 있습니다. 또한 국세·지방세 압류와 대규모 미배당, 현황 근린생활시설 이용상태까지 겹쳐 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 낮아졌지만, 권리·점유·용도 확인 없이는 낮은 가격만으로는 설명되지 않는 물건입니다.
